מרכז המידע לפינוי דיירים 072-33-222-33

נורות אזהרה לשוכרים בעייתיים – כך נזהה אותם טרם חתימה על הסכם

כפי שידוע לכולם, השכרת נכס לשוכרים בעייתיים עשויה להפוך לסיוט של ממש.

במהלך שנת 2022 הוגשו 3,272 תביעות לפינוי מושכר ולהערכתנו מספר המקרים בהם שוכרים הפרו את הסכם השכירות הפרה יסודית ובעלי הנכס נמנעו מלפנותם עומד על לפחות פי 5 ממספר התביעות שהוגשו בפועל.

בדיקת רקע לשוכרים חשובה מאין כמוה וישנן לא מעט בדיקות שניתן לעשות על מנת לצמצם עד כמה שניתן את הסיכוי שניפול על שוכרים שכאלו (ניתן למצוא באתרנו מאמר מפורט המסביר כיצד ניתן לבצע בדיקות רקע מקדימות לשוכרים הפוטנציאלים).

מלבד אותן בדיקות הרקע שחשוב ונכון לבצע, ישנן נורות וסימני אזהרה שכדאי לשים לב אליהן ולהיות ערניים כאשר אותן "נורות" דולקות וכשתמרורי האזהרה מתרבים.

לרוב, לאחר שהשוכר מתגלה כשוכר שמפר את הסכם השכירות וכשוכר "מהגיהינום", רוב בעלי הנכסים מבינים בדיעבד ש"הכתובת היתה על הקיר" ומספיקים היו שימת לב קטנה ובירור נוסף כדי למנוע מהם את ההליך הכל כך לא נעים של פינוי שוכר.

במאמרנו נפרט את עשרת תמרורי ונורות האזהרה העיקריות שבמידה והם קיימים, מומלץ לבצע בדיקות עומק.

חשוב לציין – אם אחד מסימנים קיים, זה לא מעיד בהכרח על שוכר בעייתי אך כן מומלץ לבדוק את הסיבה וככל וישנן מספר סימנים, הרי שהסבירות שמדובר בשוכר בעייתי עולה.

ניווט מהיר

להלן רשימה של עשרת סימני ונורות האזהרה שעשויים להצביע על שוכר שלא נרצה להתקדם מולו בהסכם שכירות ושניתן לשים לב אליהם טרם החתימה על חוזה השכירות:

1. אני לא משתמש בצ'קים

ישנם לא מעט שוכרים שלא אוהבים לתת למשכירים צ'קים לתשלום דמי השכירות ולצורך בטוחה לתשלומים השונים.

חלקם אכן אנשים מסודרים וטובים שאינם עושים שימוש בצ'קים מסיבות שונות אך חלקם אינם משתמשים בצ'קים מכיוון שהבנק לא מוכן לתת להם צ'קים, חלקם כי הם "מתפזרים" כשיש להם פנקס צ'קים ביד, או כי הם מעדיפים להשאיר את השליטה אצלם ולשלם מתי "שמתחשק" להם (הם כמובן לא יאמרו את זה).

במידה והשוכרים הפוטנציאלים שייכים לקבוצה הראשונה – היינו חותמים מולם על הסכם שכירות ויחד עם זאת מתעקשים לקבל צ'קים.

במידה והשוכרים הפוטנציאלים שייכים לקבוצות האחרות – בוודאי שלא היינו חותמים מולם על הסכם שכירות.

חשוב לציין, ישנן סיבות רבות מדוע כדאי לקבל צ'קים/המחאות ולא להסכים להוראות קבע לתשלום דמי השכירות, הגם שמדובר ב"אנשים טובים".

אחת הסיבות המרכזיות הינה הקלות בה ניתן לגבות את הכספים אותם חייבים השוכרים ככל ומגיעים למחלוקות הואיל וקל יותר לבצע ולגבות את ההמחאה שחזרה בהוצאה לפועל מלתבוע את החובות בבית המשפט.

למאמר בנושא של גביית חובות משוכרים >>>

2. חשבון בבנק הדואר

החשבון הראשי של השוכר בבנק הדואר?

נורת אזהרה אדומה!

לרוב, חשבון בבנק הדואר מעיד על שוכרים בעייתיים הואיל ובנקים מסחריים אחרים לא מוכנים לפתוח להם חשבון בגלל התנהלותם הבעייתית ועל ניגשים הם לבנק הדואר.

חשוב לציין – ישנם אנשים נורמטיביים לחלוטין שעושים שימוש בבנק הדואר מסיבות שונות כגון עמלות זולות יותר בהשוואה לבנק מסחרי ואנשים אלו עשויים להיות שוכרים מדהימים וככל והם אכן כאלה, ממומלץ להתקשר מולם בהסכם שכירות.

לרוב, אנשים שלהם חשבון בבנק הדואר משתייכים לקבוצה הראשונה של כאלו שבנקים מסחריים לא מוכנים לעבוד איתם ועל כן מומלץ לבדוק לעמוק שוכר שלו חשבון בבנק הדואר.

3. חשבון ללא מסגרת אשראי

קיבלתם את תדפיס העו"ש של השוכר הפוטנציאלי לבדיקה? מצוין!

תציצו מה סוג החשבון ומה גובה המסגרת שלו.

חשבון ללא מסגרת אשראי אמור להדליק נורה אדומה מהבהבת!

תחשבו על זה רגע – אם הבנק לא סומך על השוכר שלכם ולכן אינו מוכן לתת לו מסגרת אשראי בחשבון, מדוע אתם מוכנים לתת לו אשראי בצורת הדירה שלכם שאותה אתם מעמידים לשימושו?

גם במקרה זה חשוב לציין כי עשויים להיות שוכרים ללא מסגרת אשראי בחשבון הבנק שהינם מסודרים מאד בהתנהלותם ועל כן הם מעדיפים להתנהל ללא מסגרת אשראי והתנהלות זו הינה לגיטימית ביותר, אך עלינו לבדוק שהסיבה שהינם ללא מסגרת אשראי בחשבון היא לא מחוסר אמון של הבנק אלא מהתנהלות נכונה ואחראית שלהם.

4. כרטיס אשראי דיירקט (דביט קארד) – ללא מסגרת.

אתם מציצים בתדפיס העו"ש של השוכר ורואים שהחיובים בכרטיס אשראי מסוג דיירקט (כרטיס אשראי בחיוב מיידי ללא מסגרת)?

כפי שציינו לעיל – שוב נורה אדומה!

רובם המוחלט של האנשים שמחזיקים בכרטיס אשראי דיירקט בחיוב מיידי וללא מסגרת הינם אנשים שחברת האשראי/הבנק לא מוכנים לתת להם מסגרת ועל הם משתמשים בכרטיס אשראי מסוג זה.

ככל והשוכר שלנו נמנה על קבוצה זו – כמובן שנעדיף שלא להשכיר לו את הנכס.

ישנו מיעוט של אנשים שמעדיפים שתהיה להם שליטה על הוצאותיהם ומשתמשים בכרטיסי חיוב מסוג מיידי (דיירקט) כדי לא להיסחף להוצאות שאינם יכולים להרשות לעצמם.

כמובן שהקבוצה השנייה עדיפה על הראשונה הואיל והם מודעים לסיטואציה אליה הם עשויים להיגרר והם מעדיפים שלא להגיע למקומות הללו אך יחד עם זאת, זהו סממן לאנשים שצריכים "עזרים חיצוניים" להתנהלות כלכלית נבונה וכדאי לבדוק גם אותם.

5. שוכר "בין עבודות"

אתם שואלים את השוכר הפוטנציאלי במה הוא עוסק כעת ואתם מבינים שהוא "בין עבודות"?

עוד נורת אזהרה שכדאי לבדוק.

שוכר ללא יציבות תעסוקתית לרוב הינו שוכר שעשוי להיות בעייתי הואיל וחוסר יציבות תעסוקתית עשויה להעיד על חוסר יציבות באופן כללי – מה שעשוי להשפיע באופן ישיר עליכם הואיל והדבר האחרון שאתם מחפשים זה אנשים לא יציבים שישכרו מכם את הנכס וזה מבלי לבדוק האם הוא בכלל יכול לשלם את דמי השכירות.

6. שוכר שמבקש לקבל מפתח "רק להכניס כמה דברים" הביתה לפני תחילת תקופת השכירות ולפני ששילם

השוכר הפוטנציאלי שלכם מבקש לקבל מפתח לפני שהחלה תקופת השכירות ובטרם שילם והעמיד ערבויות?

הישמרו כמו מאש!

למשרדנו מגיעים בעלי נכסים רבים שנפלו למלכודת הזו של שוכר "שרק רוצה להכניס לדירה כמה דברים" לפני שהחלה תקופת השכירות ולפני שסיפק אמצעי תשלום וערבויות.

חשוב לדעת – ברגע שהשוכר קיבל מפתח לדירה, קמה לו זכות בנכס של שוכר לכל דבר ועניין אף אם לא שילם שקל אחד ויתרה מזו, גם אם אין לכם הסכם חתום מולו הואיל והוא קיבל מכם מפתח תחת יחסי שוכר-משכיר אפשריים.

לאחר שהשוכר קיבל מפתח, ניתן לפנותו רק באמצעות תביעה לפינוי מושכר בבית המשפט אף אם לא שילם ולו שקל אחד וגם אם לא חתם על הסכם השכירות.

היזהרו והישמרו מבקשות כאלו.

7. שוכר שאין לו ערבים מכיוון "שלא אוהב לבקש טובות מאנשים"

ביקשתם ערבים לחוזרה השכירות והשוכר אומר לכם שהוא מעדיף שלא להמציא ערבים משום שאינו אוהב לבקש טובות מאנשים?

עוד סימן אזהרה שכדאי לבדוק.

בקשה של בעל נכס כי השוכר ימציא ערב לשביעות רצונו הינה בקשה לגיטימית לחלוטין וככל שמדובר בדירה יקרה יותר, או שמיקום הנכס הינו באזור שמצבם הסוציואקונומי של השוכרים טוב יותר, כך הבקשה לגיטימית יותר ויותר.

שוכר פוטנציאלי שמתחמק מלהמציא ערבים מכיוון "שאינו אוהב לבקש טובות מאחרים" עשוי להיות שוכר שמתחמק מלהמציא ערבים משום שהוא יודע שאף אחד לא יהיה מוכן לחתום על כתב ערבות בשבילו.

נתקלתם בשוכר כזה?

מומלץ לבצע בדיקות עומק נוספת טרם התקשרות עמו.

8. שוכרים שמחפשים דירה מיידית וחייבים לעבור "מהיום למחר"

רגע לפני שנפרט את הנקודה הזו חשוב לומר ולהדגיש – עשויים להיות שוכרים מעולים וטובים שנקלעו לסיטואציה מסוימת ועל כן הם חייבים להיכנס לנכס בהקדם האפשרי והצורך המיידי אינו מעיד על בעייתיות מיוחדת.

יחד עם זאת, שוו בנפשכם משפחה עם 2-3 ילדים שפונה אליכם ואתם מבינים שהם חייבים להיכנס לנכס בהקדם האפשרי ומבחינתם עוד באותו היום.

בחלק לא מבוטל של מקרים כגון אלו, התנהלות שכזו עשויה להצביע על שוכרים שמתנהלים באופן בעייתי.

נסביר – מעבר של משפחה עשוי להיות מורכב וכולל לא מעט דברים שיש לתת עליהם את הדעת כגון מסגרות לילדים, דירה מתאימה וכו'.

משפחה עם 2-3 ילדים לרוב מתוכננת מספר חודשים קדימה ואנשים נורמטיביים לא משאירים מעבר דירה כה מורכב לרגע האחרון ובפרט שאף אחד לא מבטיח שהדירה שעשויה להתאים להם אכן תהיה פנויה ברגע האחרון.

מעבר חפוז שכזה עשוי להצביע על התנהלות מאד מסוימת שלרוב בעלי הדירות עשויה להוות בעיה וליצור קושי של ממש בהתנהלות עתידית מולם.

כמובן שישנם מקרים שמאלצים שוכרים לעבור באופן די מיידי כגון נזקים שהיו בדירה הקודמת ואינם מאפשרים מגורים תקינים וסיבות נוספות שהינן לגיטימיות אך עדיין מומלץ לבדוק זאת.

כמו כן, ישנו הבדל עצום בין שוכר או שוכרת יחידים המחפשים דירה באופן מיידי לבין משפחה.

שוכרים יחידים לרוב דינמיים יותר ויש להם הרבה פחות אחריות על כתפיהם ובמידה והם מחפשים דירה לכניסה מיידית, האינדיקציה שהינם בעייתיים פחותה באופן משמעותי ממשפחה שלרוב נערכת למעבר חודשים רבים טרם המועד.

9. שוכר עם הכנסה שלא תואמת את גובה שכר הדירה

"חכם לא נכנס למקום שפיקח יודע לצאת ממנו"

מגיעים אליכם שוכרים המעוניינים לשכור את הנכס אך זה נראה שהכנסתם גבולית ביחס לגובה שכר הדירה יחד עם החשבונות השונים?

תמרור אזהרה לבעיות תשלום עתידיות!

כולנו יודעים עד כמה קשה ויקרה המחייה בארצנו הקטנה.

חשוב מאד לוודא שישנה הלימה בין הכנסת השוכרים לגובה שכר הדירה המבוקש.

לדוגמא: שוכרים בעלי משפחה המעוניינים לרכוש נכס בסך של כ-7,000 ש"ח בעוד שגובה ההכנסה שלהם נטו יחד בסך של כ-14,000 ש"ח, עלול להוות פתח לבעיות תשלום רבות.

עלותה של דירה המושכרת בסכום שכזה, יחד עם תשלומי הארנונה, ועד הבית/חברת הניהול, חשמל, מים וגז עשויה להסתכם בסכום של למעלה מ-9,000 ש"ח רק בעבור הוצאת המגורים.

מדובר בהוצאה שכלל אינה מבוטלת ולמשפחה שלה 2-3 ילדים שלהם צרכים ועלויות משלהם כגון: גני ילדים, חוגים וכו' אין כמעט סיכוי לעמוד בתשלומים כאלו לאורך זמן לולא שיש להם מקורות הכנסה נוספים.

פנו אליכם שוכרים כאלה ומבקשים לשכור את הנכס? זה לגיטימי לנסות  להבין כיצד הם מתכוונים לעמוד בהוצאה שכזו ולשאול אם יש להם מקורות הכנסה נוספים ובמידה ולא, יכול להיות שנכון יותר  לוותר עליהם – גם בשבילכם וגם בשבילם…

10. שוכרים שמוכנים לחתום על כל הסכם שכירות ללא כל קריאה שלו

זה נשמע אולי חלום של כל בעל נכס – להגיש לשוכר חוזה שכירות והשוכר מוכן לחתום עליו מבלי לקרוא אותו ומבלי להתמקח על הסעיפים השונים.

זהו זה שלא!

עד כמה שזה נשמע מוזר, משוכר כזה אנו ממליצים להתרחק ככל האפשר ולמצער, לבצע בדיקות עומק של ממש טרם התקשרות עם שוכר כזה.

מבולבלים? נסביר.

כל אדם שיש לו הבנה ואחריות ממוצעים רוצה לדעת על מה חותם ועל אלו התחייבויות הוא מתחייב.

אנשים שקוראים ומבינים כל סעיף וסעיף עליהם הם חותמים ויתרה מכך, מנסים להתמקח על תנאים משפטיים (עד לגבול מסוים) אלו אנשים אחראיים שמבינים שבחתימתם הם מתחייבים לתנאים מסוימים והם אכן מתכוונים לקיימם ועל כן בודקים הם לפני כן הם יכולים/רוצים להתחייב בהתחייבויות שכאלה.

לעומתם, אנשים שמוכנים לחתום על כל מה שמונח בפניהם מבלי לקרוא או להבין על מה הם חותמים, עשויים להיות או חסרי ניסיון והבנה של גודל האחריות שבחתימתם או נתונים בלחץ גדול כך שהם מוכנים לקבל כל תנאי שיציבו בפניהם או הגרועים מכולם – כאלו שאינם אחראיים מספיק ואין להם כוונה להתאמץ ולקיים את אשר התחייבו.

לא משנה לאיזו קבוצה משתייך השוכר הפוטנציאלי העומד בפנינו, במקרה זה "הכתובת הינה על הקיר" וכנראה שלא נראה ימים שקטים מהשוכר ועל כן המלצתנו הינה להימנע מחתימה עם שוכר שכזה.

לסיכום:

כפי שהזכרנו במבוא למאמר זה, כדאי להשקיע זמן ומשאבים מועטים טרם הכנסת השוכר לנכס ולא זמן ומשאבים מרובים על מנת להוציאו מהנכס ועל כן מומלץ להיות ערניים לתמרורי וסימני האזהרה השונים הניצבים מול עינינו ולבצע את הבדיקות השונות טרם החתימה על הסכם השכירות ולא להיקלע לסיטואציה בו הנכם נדרשים להתחיל בהליך של פינוי מושכר.

אינכם יודעים כיצד לבצע בדיקות אלו? אלו חלק מהשירותים אותם אנו מעניקים בליווי של בעלי נכסים בהסכמי שכירות ויתרה מזו, אנו נותנים מעטפת שלמה של ניהול הנכס עד כדי הפיכתו למודל של שכירות פסיבית ממש ללא כל התעסקות מול השוכרים השונים.

אם כבר נקלעתם לסיטואציה של שוכר שמפר את הסכם השכירות, הכנו בעבורכם את המאמר הבא המעניק לכם את כללי עשה ואל תעשה בפינוי שוכר .

לייעוץ פרטני וסיוע נוסף ניתן ליצור קשר ישיר עם מחבר מאמר זה, עו"ד אילן יששכר בטלפון מס' >>> 072-3322233

שתפו:

זקוקים לייעוץ מקצועי?

השאירו פרטים: