מכתב התראה לפינוי שוכר ופולש

האם חובה על משכיר לשלוח מכתב התראה בטרם הגשת תביעה לפינוי מושכר נגד שוכר של נכס?

האם חובה על בעל נכס לשלוח מכתב התראה בטרם הגשת תביעה לסילוק יד נגד פולש?

במידה ואין חובה שכזו, האם מומלץ לשלוח מכתב התראה על אף שאין חובה שכזו?

מה הנוסח של מכתב התראה לפני תביעת פינוי מושכר או סילוק יד?

מענה מפורט לשאלות אלו ועוד במאמר שלפניכם .

דוגמא להורדה של מכתב התראה לפינוי מושכר בהמשך המאמר זה 

חובת התובע לשלוח מכתב התראה טרם הגשת תביעה

בואו נשבור מיתוס.

על אף הדעת הרווחת שישנה חובה לשלוח מכתב התראה רשמי בטרם הגשת תביעה כלשהי, אין הדבר נכון, ולמעט סוגים מסוימים של תביעות, אין כל חובה שבדין לשלוח מכתב התראה בטרם נקיטת הליכים משפטיים.

לקריאה על מיתוסים נפוצים בתביעת פינוי מושכר >>>

תביעה לסכום קצוב בהוצאה לפועל הינה בין סוגי התביעות היחידות שטרם הגשתן ישנה חובה שבדין לשלוח מכתב התראה קודם להגשת התביעה (חובה שבעטיה, פרוצדורלית, לא ניתן להגיש את התביעה).

מכתב התראה בתביעה לסכום קצוב

החובה לשלוח מכתב התראה לפני הגשת תביעה לסכום קצוב בהוצאה לפועל מוסדרת בסעיף 81 א1 לחוק ההוצאה לפועל, ולמכתב זה, אין מספיק שיהא מכתב התראה כלשהו, אלא על פי הדין, ישנו נוסח ספציפי אותו יש לשלוח טרם הגשת תביעה זו.

הואיל ותביעה לסכום קצוב הינה תביעה המוגשת ישירות בהוצאה לפועל  (בעצם מדלגים על הערכאה הדיונית שזו בית המשפט ומגישים אותה ישירות בערכאה הביצועית – לשכת ההוצאה לפועל) וזאת מבלי שישנה זכות מוקנית להתגונן ולהגיש כתב הגנה, אלא נדרש להגיש בקשת רשות להתגונן.

אשר על כן, הואיל והליך זה הינו דרקוני באופן יחסי להליכים אחרים, קבע המחוקק מספר תנאים על מנת להגיש תביעה זו כאשר אחד מהם – שליחת מכתב התראה בטרם הגשת התביעה והמתנה של 30 ימים מיום שקיבל הנתבע את מכתב ההתראה לידיו.

וכאמור, מלבד הליכים מאד ספציפיים, אין חובה שבדין לפתוח במכתב התראה קודם הגשת תביעה.

לקריאת מאמר בנושא של פינוי שוכר בהוצאה לפועל >>>

מדוע כדאי לשלוח מכתב התראה בטרם הגשת תביעה כשאין חובה שבדין?

מילת המפתח בניהול הליכים משפטיים הינה – תום לב.

תום לב הינו אחד מעקרונות העל של המשפט הישראלי וחובת ניהול הליכי משפט בתום לב הינה אחת מהחובות הגדולים על הצדדים ולא אחת, עשוי בית השפט לדחות תביעה, למוחקה, או לפסוק לחובת ולרעת אחד הצדדים על כך שנהג שלא בתום לב ואף לחייבו בהוצאות.

אשר על כן, הואיל ועל התובע המגיש את תביעתו מוטלת חובת תום לב גדולה בניהול ההליך, אין זה מן הראוי כי יפתיע את הנתבע, יגיש כנגדו תובענה, יאלץ אותו לשכור את שירותיו של עורך דין על מנת להתגונן ולנהל הליך משפטי, כשיכול היה לקבל את הסעד המבוקש באמצעות פנייה מקדימה לנתבע.

ולכן, במקרים בהם אין לנתבע ידיעה כי הוא עתיד לקבל תביעה לידיו או בטרם נעשתה פנייה מקדימה אליו על מנת לנסות ולייתר את ההליך, כמובן שיש לשלוח מכתב התראה מקדים על מנת לתת לו את האפשרות לייתר את התביעה וניהול ההליך (וכאמור, אין מדובר בחובה שבדין).

חריגים שבהם אין צורך לשלוח מכתב התראה מקדים

על אף היתרונות שישנם בשליחת מכתב התראה מקדים בטרם הגשת תביעה, ישנם מקרים שבהם לא רק שלא כדאי לשלוח מכתב התראה מקדים, אלא מומלץ להימנע מלשלוח מכתב התראה.

בין המקרים בהם כדאי שלא לשלוח מכתב התראה:

במצב בו מכתב ההתראה עשוי לגרום נזק לתובע ולחבל בהליך או בסעד המתבקש (כגון הברחת נכסים על ידי הנתבע).

במצבים בהם מכתב ההתראה עשוי להתייתר הואיל והתובע ביקש והפציר פעמים רבות בתובע הן בשיחות והן בהודעות כי יקיים את המוטל עליו אך הנתבע מסרב לעשות כן ובמקרים מסוימים, מכתב התראה מקדים עשוי להביא "למריחת זמן" מיותרת על ידי הנתבע.

מכתב התראה טרם הגשת תביעה לפינוי מושכר

אם כן, נוכח האמור לעיל, האם ישנה חובה ואם לא חובה, האם מומלץ לשלוח מכתב התראה לשוכר בטרם הגשת תביעת פינוי?

כפי שכתבנו לעיל, אין חובה שבדין לשלוח לשוכר מכתב התראה בטרם הגשת התביעה.

על אף שאין חובה, האם בכל מומלץ לשלוח מכתב התראה מקדים לפינוי שוכר או דייר טרם הגשת התביעה?

באופן שאינו מפתיע, התשובה לשאלה זו נכונה כמעט לכל שאלה – תלוי.

מתי מומלץ לשלוח מכתב התראה לשוכר?

במקרה בו השוכר משלם את תשלומיו השוטפים בעבור דמי השכירות ושאר התשלומים הנלווים ואין כל נזק שנגרם בשהייתו במושכר ואף על פי כן, המשכיר מעוניין לפנותו עקב הפרת הסכם השכירות אך הוא מעולם לא ביקש מהשוכר לפנות את המושכר, במקרה כזה כמובן שהנכון יהיה להתחיל במכתב התראה מקדים טרם הגשת התביעה.

הסיבות שבעטיין נמליץ במקרה כזה להתחיל במכתב התראה מקדים הינן בראש ובראשונה – חובת תום הלב.

הואיל והשוכר מעולם לא התבקש לפנות את הנכס ויתכן כי לו היה מתבקש לעשות זאת עקב הפרת הסכם השכירות, היה פועל כפי שהתחייב בהסכם ומפנה את המושכר, יש לתת לו הזדמנות לייתר את התביעה ולא לגרור אותו להליך משפטי.

כל זה מקבל משנה תוקף עת שלמשכיר לא נגרמים נזקים עקב שהייתו של השוכר בנכס ועל כן, בדוגמא זו, נכון יהיה להתחיל בשליחת מכתב התראה ולקוות שהגשת התביעה תתייתר.

מתי אין צורך לשלוח מכתב התראה לשוכר?

לעומת זאת, רוב המקרים בהם מוגשות תביעות פינוי כנגד שוכרים ודיירים הינם מקרים בהם השוכרים מודעים לרצון בעל הנכס כי יפנו את המושכר ולכשמקבלים הם את כתב התביעה, אין הם מופתעים.

בעל הנכס מצידו מתרה  בהם פעם אחר פעם, מבקש מהם או מודיע להם כי רצונו שיפנו את המושכר ולרוב, בקשותיו נופלות על אוזניים ערלות ואין ספק כי במקרים כאלו השוכר לא יופתע ביום שיקבל את כתב התביעה ואין כל פגם בתום ליבו של התובע בהגשת התביעה.

לזאת נוסיף מקרים שבהם למשכיר נגרמים נזקים בכל יום בו שוהים השוכרים בנכס, הן באי תשלום דמי השכירות והן בנזקים אחרים, עקיפים וישירים (כפי שקורה ברוב תביעות הפינוי) ולכן אין כל צורך להתחיל במכתב התראה מקדים טרם הגשת תביעה לפינוי מושכר.

לקריאה על עילות לפינוי שוכרים >>>

במקרים בהם אין חובה לשלוח מכתב התראה לשוכר, האם מומלץ כלל לא לשלוח?

מגיעים אלינו לא מעט בעלי נכסים המעוניינים בהגשת מכתב התראה לשוכרים שהפרו את הסכם השכירות בטרם הגשת כתב התביעה.

לרוב, במידה ומדובר במקרים מהסוג השני שפרטנו לעיל בהם המשכיר כבר התראה בשוכר וביקש ממנו כי יפנה את המושכר, ועל אחת כמה וכמה כשמתווספים לכך נזקים בשהיית השוכרים בנכס כאמור, לא זו בלבד שאין אנו ממליצים להתחיל בשליחת מכתב התראה מקדים, אלא שלעתים אנו ממליצים שלא לשלוח מכתב התראה, ולפתוח בתביעה לפינוי מושכר באופן מיידי וללא כל שיהוי.

נסביר, מניסיוננו, במידה ומדובר במקרים מהסוג השני שתיארנו, אף אם מכתב ההתראה ינוסח בצורה מאד ברורה ותקיפה, לרוב מדובר בכלי ל"מריחת זמן" מצידם של השוכרים המפירים ותו לא.

כלל הפעולות בהליך מקדמי של שליחת מכתב התראה עשויות "לגזול" לא מעט זמן יקר.

ראשית, יש לנסח את מכתב ההתראה, למוסרו לשליח או לדואר ולהמתין שהשוכר יקבלו.

בכל מכתב התראה אמורים לתת לשוכר פרק זמן הגיוני לפנות את הנכס (אחרת מה התועלת שבמכתב ההתראה?), פרק זמן שנע לרוב בין שבוע ל-30 ימים.

בזמן זה, יכול להיות שהשוכר ינהל משא ומתן על פרק הזמן לפינוי או התנאים בהם הינו מוכן לפנות הנכס.

לחילופין, יתכן כי יתקבל מכתב תשובה ממנו או מעורכי דינו ושוב, יתחיל שיח סביב נושא הפינוי שייקח פרק זמן נוסף וימים ארוכים.

לקריאה בהרחבה על מה כללי עשה ועל תעשה בפינוי שוכר >>>

מה הסבירות שהשוכר יפנה את הנכס לאחר קבלת מכתב התראה?

סטטיסטית, ברובם הגדול של המקרים (שלא לומר רובם המוחץ), בסופו של כל ההליך הנלווה לשליחת מכתב ההתראה שפירטנו לעיל, השוכרים לא מפנים את הנכס, מה שמביא אותנו לנקודת האפס בה אנו מבינים שעלינו להגיש תביעת פינוי כנגד השוכרים וזאת לאחר שבזבזנו זמן יקר ולעתים גם הוצאנו כספים מיותרים הואיל ולמכתב ההתראה ישנה עלות וככל הנראה גם לשליח שהמציא את מכתב ההתראה.

לקריאה על עלות פינוי שוכר בהרחבה >>>

ולכן, משום שפרקטית מכתבי התראה במקרים מסוימים לא תורמים להליך פינוי השוכר, אלא מעכבים ומסרבלים אותו, לרוב, באופן מפתיע, בהתקיים תנאים מסוימים, נמליץ שלא לשלוח מכתב התראה מקדים לשוכר.

דוגמא ונוסח של מכתב התראה לפינוי שוכר

ככל ודובר במקרים מהסוג הראשון שפורטו לעיל בהם נכון יותר לשלוח מכתב התראה בטרם הגשת תביעה לפינוי מושכר, אין נוסח ספציפי אותו יש להעלות במכתב ההתראה (להבדיל ממכתב התראה טרם הגשת תביעת בסכום קצוב) .

ישנן דוגמאות רבות של נוסח מכתב התראה לפינוי שאותו ניתן לשלוח לשוכר שמפר את הסכם השכירות וכאמור, אין דוגמא ספציפית שנוסחה מחייב.

דוגמא לדברים שנכון לכלול במכתב ההתראה

בנוסח של מכתב ההתראה נכון לכלול את העובדות המהותיות ככל האפשר ולפרט את העילות שבגינן נדרש פינוי הדייר הסרבן מהנכס, ועליו להיות ברור מספיק באופן שאינו משתמע לשתי פנים.

דוגמא לנושאים שכדאי ומומלץ לכלול בנוסח של מכתב ההתראה:

1. פרטי השולח (בעל הנכס או עורך הדין) לרבות כתובת לתגובה.
2. תאריך בו נערך המכתב.
3. השם של הדייר/השוכר אליו ממוען המכתב.
4. כותרת ברורה לנושא המכתב.
5. עובדות של הפעולות אותן עשה/לא עשה השוכר.
6. עילות הפינוי כתוצאה מעובדות אלו תוך התייחסות לסעיפי ההסכם השונים ולחוק השכירות והשאילה.
7. מה נדרש מהשוכר לעשות והמועד בו הינו נדרש לפנות המושכר.
8. מה הצעדים הבאים במידה ולא יפונה המושכר עד לאותו המועד.
9. וכמובן – שמו וחתימתו של בעל הנכס.

כאמור – זו דוגמא לנוסח של מכתב התראה לפינוי מושכר ונוסח זה אינו מחייב.

בתמונה הבאה ניתן לראות דוגמא למבנה מומלץ של מכתב התראה לפינוי שוכר –

 

בקישור זה ניתן להוריד את הדוגמא למכתב ההתראה כקובץ ישירות למחשב >>>

מכתב התראה לפינוי פולש

סקרנו לעיל בהרחבה מתי כדאי ולא כדאי לשלוח מכתב התראה מקדים לפני הגשת תביעה לפינוי מושכר.

עולה השאלה – האם הדבר נכון גם בהליך של תביעה לסילוק יד נגד פולש או שאולי מומלץ לנהוג אחרת בתביעת סילוק יד ממקרקעין כנגד פולש?

לרוב, ככל ונדרש לסלק פולש באמצעות תביעה לסילוק יד, אנו נמליץ לפעול בדיוק ההיפך ממה שאנו ממליצים בפינוי של שוכר.

זאת אומרת, שככלל, אנו כן נמליץ לפנות לפולש ומסיג הגבול באמצעות מכתב התראה מקדים טרם הגשת התביעה, להבדיל מהליך של תביעה לפינוי מושכר בו לרוב אין טעם לפנות במכתב מקדים כאמור לעיל.

אחת הסיבות לשוני בין הליך של פינוי שוכר להליך של פינוי פולש טמון באופי ההליכים עצמם.

הליך של פינוי שוכר מתבצע לרוב באמצעות הגשת תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר במיוחד ועל כן פרק הזמן של שליחת מכתב התראה מקדים יחד עם המועד בו אנו נמתין לתגובתו של השוכר עלול לעכב את ההליך, בפרט במקרים בהם השוכר אינו משלם וחובותיו תופחים מדי יום.

מנגד, הליך של פינוי פולש, מסיג גבול או בר רשות שהסתיימה רשותו במקרקעין, נעשה לרוב בסדר דין רגיל שאינו מהיר ועל כן, פרק הזמן הדרוש לשליחת מכתב ההתראה טרם הגשת התביעה אינו משמעותי בהשוואה לאורך ההליך כולו.

בנוסף, בתביעה לסילוק יד נגד פולש, מסיג גבול או בר רשות עשויות לעלות שאלות נוספות כגון: זכאותו של התובע לתבוע את תביעת הפינוי (סעיף 18 לחוק המקרקעין), זכויותיו לכאורה של הפולש או המחזיק במקרקעין וכדומה.

זהירות בניסוח מכתב ההתראה לפינוי!

הואיל ורובם של מכתבי ההתראה הללו אינם נושאים פרי, חשוב לשים לב כדלהלן:

על מכתב ההתראה לפינוי להיות מנוסח באופן נכון וכזה ש"חוזה פני עתיד" והמכין את התשתית לתביעת פינוי מושכר עתידית ועל כן, ככל והחלטתם להתחיל בשליחת מכתב התראה, יש לברור היטב את המילים הנכתבות כדי שמצד אחד, הוא יהיה ברור מספיק ויציין באופן נכון את העובדות וההפרות המזכות את בעל הכנס בפינוי המושכר ומאידך, לא יכלול פרטים העלולים לשמש את השוכר בכתב הגנתו בתביעת הפינוי לכשתוגש.

שאר על כן, על אף הדוגמאות הרבות והשונות של מכתבי התראה לפינוי הקיימות ברחבי הרשת, מומלץ להיעזר בשירות של עורך דין מומחה בתחום שלו שיקול דעת מה נכון ומה לא נכון לכלול במכתב ההתראה בהתאם לנסיבות ולעובדות הספציפיות.

לסיכום:

בהליך של פינוי שוכרים, פולשים ודיירים מוגנים לעתים נכון לשלוח מכתב התראה טרם הגשת תביעת הפינוי וסילוק היד ולעתים אין כל צורך ואף מומלץ שלא לשלוח מכתב זה.

על מנת לפנות דיירים ושוכרים במהירות ויעילות מהנכס מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין מומחה לפינוי שוכרים ודיירים שילווה אתכם בהליך ולפעול על פי המלצותיו, הם בנושאים של שליחת מכתב ההתראה, והן בנושאים אחרים עד לפינוי מוחלט של הנכס.