מרכז המידע לפינוי דיירים 072-33-222-33

דמי שימוש ראויים

תביעה לדמי שימוש ראויים הינה אחד מהסעדים הנפוצים ביותר הנכרכים לתביעה לסילוק יד בהליך של פינוי פולשים, פינוי ברי רשות שרשותם באה לידי סיום וסכסוכי מקרקעין ותביעות לפירוק שיתוף שבין שותפים ובני משפחה (בדגש על בני זוג בהליכי פרידה).

מה הם דמי שימוש ראויים, מה מקור החובה לתשלומם וכיצד קובעים את שוויים?

כל זאת ועוד במאמר שלפניכם.

ניווט מהיר

מה הם דמי שימוש ראויים?

דמי שימוש ראויים במקרקעין הינו סעד הניתן לבעל המקרקעין או בעל הזכויות בהם בגין שימוש שעשה האחר במקרקעיו, וקל וחומר במקרים בו עקב אותו השימוש, נבצר מבעל המקרקעין לעשות שימוש בעצמו באותם המקרקעין.

המושג דמי שימוש משקף את השווי והרווח הכספי שצמח לעושה השימוש במקרקעין על חשבון הפסדו של בעל המקרקעין.

המקור לחיוב בדמי שימוש ראויים

2 המקורות הנורמטיביים העיקריים לחיובו של האחד בדמי שימוש ראויים לטובת האחר מצויים בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 ובחוק עשיית עושר ולא במשפט התשל"ט – 1979.

על פי סעיף 33 לחוק המקרקעין:

"שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש".

על פי סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט:

"(א) מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן – הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן – המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויה.

(ב) אחת היא אם באה הזכיה מפעולת הזוכה, מפעולת המזכה או בדרך אחרת."

העולה מסעיפי החוק הנ"ל, כי המקור האחד הינו תשלום לשותף במקרקעין שעושה שימוש במקרקעין שאינו יחסי לחלקו בהם.

לעומתו, על פי חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשלום הוא על עצם ההנאה שצמחה לאחד על חשבונו של השני.

חשוב לציין, חובת תשלום בגין עשיית עושר ולא במשפט אינה רק במקרים בהם לבעל המקרקעין נגרם נזק כספי או נבצר ממנו להשתמש כתוצאה מהשימוש, אלא על עצם הטובה וההנאה שצמחו לעושה השימוש על חשבונו של השני.

כמובן שישנם מקרים בהם בית משפט עשוי לפטור את עושה השימוש מתשלום כפי שיבואר בהמשך המאמר.

תביעה לדמי שימוש ראויים נגד פולש למקרקעין

הדבר ברור כי לפולש למקרקעין העושה שימוש באותם המקרקעין, צומחת טובת הנאה רבה מאד ששוויה על פי סוג המקרקעין, סוג השימוש ומשך התקופה בה מחזיק הפולש במקרקעין, עשוי להגיע למיליוני שקלים.

אין חולק כי על פי סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט ישנה עילת תביעה ברורה כנגד הפולש לתשלום בעבור דמי השימוש שעשה במקרקעין ועל פי סעיף 33 לחוק המקרקעין מקל וחומר שאם שותף חב בתשלום לשותפיו האחרים בעבור השימוש שעשה במקרקעין, קל וחומר שפולש שעשה שימוש במקרקעין אלו יחוב בתשלום של דמי שימוש ראויים בעבור תקופת שימושו.

אם כן, על פי סעיפי החוק הנ"ל, פלישתו של המחזיק למקרקעין, מקנה לבעל המקרקעין את הזכות הברורה לתבוע ממנו תשלום בעבור דמי שימוש ראויים שעשה הפולש למקרקעין וזאת מלבד התביעה לסילוק ידו של הפולש ממקרקעין.

כיצד מעריכים את שווי השימוש שעשה בפולש במקרקעין?

לרוב, ובפרט במקרים מורכבים, קביעת גובה החיוב בדמי שימוש ראויים הינה עבודתו של שמאי המעריך את שווי שימוש זה.

במקרים של פלישה ושימוש בדירת מגורים החשבון די פשוט והוא מתבסס על השוואת שוויים של נכסים דומים להשכרה באותו אזור ובמכפלת הזמן שהפולש עשה שימוש בדירה זו.

ישנם מקרים מורכבים יותר (בפרט בנכסים מסחריים או מגרשים חקלאיים) בהם לא תמיד ניתן להגיע להשוואה פשוטה שכזו ובמקרים כאלו שווי השימוש שעשה הפולש במקרקעין עשוי להיות "נגזרת" של שווי הנכס והתשואה שנכס כזה אמור לייצר (היוון הכנסות).

מה גובה שווי השימוש הראויים שנוכל לתבוע?

במקרים בהם אין הסכמה על תנאי השימוש בנכס (כמו במקרים של פינוי פולש כמובן), קביעת דמי השימוש הראויים עשויה להיקבע על פי 2 אפשרויות:

  1. סוג השימוש אשר נעשה בפועל במקרקעין ועל פיו ישולמו/יקבעו דמי השימוש.
  2. השימוש האופטימלי שניתן היה לעשות במקרקעין בהם מחזיק הפולש ועל פי שימוש זה ישומו את דמי השימוש הראויים.

לדוגמא:

אדם פלש לדירת מגורים אך לא התגורר בה אלא עשה בה שימוש לאחסון חפציו.

על פי הגישה השניה, דמי השימוש הראויים בהם נחייב את הפולש הינם בעבור מגורים מלאים באותה דירה (שווי השכירות של דירה דומה באזור – השימוש המיטבי והאופטימלי).

על פי הגישה הראשונה, דמי השימוש הראויים אותם נחייב את הפולש בתשלום לבעל הדירה יהיו נמוכים משמעותית הואיל והשימוש שנעשה בדירה בפועל הינו לאחסנת חפצים והדבר ידוע וברור ששימוש לאחסנת חפצים זול יותר ממגורים.

בנוסף, לבית המשפט ישנו שיקול דעת להפחית או להגדיל את סכום דמי השימוש הראויים וזאת בהתאם לשיקולים אישיים, כלכליים והתנהלות הצדדים לפני ואחרי הגשת התביעה לדמי שימוש ראויים או כל תביעה אחרת שהסעד של דמי השימוש הראויים נכרכים לתביעה זו.

כך לדוגמא, בהליך ת"א (נצ') 4271/04 ביניס בוריס נ' ליובוב פרידלנד התבטא כב' השופט צרפתי כדלהלן:

"לא מן הנמנע שמכח שיקולים אלה יראה ביהמ"ש להפחית משיעור דמי שכירות חופשיים, לרבות עד כדי הפחתת דמי השכירות לדמי שכירות מוגנים, הכל על פי הנסיבות.

בהקשר זה, יתכן כי ביהמ"ש ישקול במסגרת שיקוליו את דרך התנהלות הצדדים בכל הנוגע למהלך פירוק השיתוף, ולדוגמא את נכונות האלמנה לרכוש את חלקו של היורש או להיפך (לרבות למניעת יתרונות כלכליים וטקטיים של צד זה או אחר בכל הנוגע להליך פירוק השיתוף)."

מתי תובעים דמי שימוש ראויים?

כפי שהרחבנו במאמרים קודמים באתרנו, הואיל ותביעה לסילוק יד של פולש ממקרקעין אינה מתבררת בסדר דין מהיר, ניתן לתבוע בתביעה זו גם בעבור סעדים נוספים מלבד תביעת סילוק היד ומתן צו פינוי, אפשרות שהינה הפוכה לחלוטין מתביעה לפינוי מושכר שבה ניתן לתבוע את פינוי המושכר בלבד ללא סעדים נוספים הואיל והיא מתבררת בסדר דין מהיר.

כאמור, בתביעה לסילוק יד, הסעד הנפוץ ביותר המצורף לכתב התביעה מלבד מתן צו הפינוי הינו – תביעה לדמי שימוש ראויים ממקרקעין בעבור השימוש שעשה בהם הפולש.

כריכת תביעה לדמי שימוש ראויים מפולש יחד עם תביעת הפינוי וסילוק היד נכונה לרוב וחוסכת הליך נוסף של התביעה הכספית.

תביעה לדמי שימוש ראויים – האם נדרש להגיש בקשה לפיצול סעדים?

על אף שניתן לתבוע דמי שימוש ראויים יחד עם התביעה לפינוי וסילוק יד, עשויים להיות מקרים בהם נכון לתבוע תביעה זו בנפרד הואיל והתובע מבקש למקד את הדיון בתביעת הפינוי וסילוק היד או משום שטרם ניתן לכמת את סך התביעה אותה מעוניין התובע להגיש.

יחד עם זאת, ידוע הדבר כי תובע נדרש לתבוע באותה תביעה את מלוא הסעדים להם הוא טוען שהוא זכאי בגין אותה עילה ואין לו לפצל את התביעות ככל ולא קיבל רשות מבית המשפט לפצל את סעדיו.

ככל והתובע טוען לסעד בגין עילת תביעה אחרת, אזי יכול הוא לפצל את תביעותיו ולהגיש תביעה נפרדת מבלי להיזקק לרשות בית המשפט לפצל את סעדיו.

עולה השאלה – מה הדין בתביעה לדמי שימוש ראויים ממקרקעין, האם תביעה זו הינה מכוח עילה אחרת מסעד הפינוי ואז ניתן לתבוע דמי שימוש ראויים ללא קבלת רשות מבית המשפט לפיצול סעדים או שמא מדובר באותה עילה ועל נדרש להגיש בקשה לפיצול סעדים?

פסק דין רע"א 1156/06 (עבד אל סלאם חיר ואח' נ' אלון לידאי)

שאלה זו נידונה בבית משפט העליון בהליך רע"א 1156/06 (עבד אל סלאם חיר ואח' נ' אלון לידאי).

בערעור זה, פסק בית המשפט העליון כי עילת דמי שימוש ראויים הינה עילה עצמאית ונפרדת מעילת הפינוי ועל כן, כדי לתבוע את דמי השימוש הראויים בתביעה נפרדת מתביעת הפינוי, אין צורך לבקש פיצול סעדים וניתן לתבוע סעד זה בתביעה נפרדת וזאת אף אם לא התקבל כל היתר לפיצול סעדים מבית המשפט.

לקריאה בהרחבה על פיצול סעדים >>>

סוג הנכסים בעבורם ניתן לתבוע דמי שימוש ראויים  

סוגי הנכסים בהם עשה הפולש שימוש ובעבורם ניתן לתבוע דמי שימוש ראויים בעבור שימושו ואחזקתו רבים.

חלק מסוגי הנכסים שבעבור שימוש בהם ניתן לתבוע דמי שימוש:

  • שימוש ואחזקה בדירת מגורים.
  • שימוש ואחזקה במגרשים.
  • שימוש ואחזקה בשטחים חקלאיים.
  • שימוש ואחזקה ברכוש משותף בבנייני מגורים (שימוש בחצר, בחדר מדרגות, בחניון, במסדרון, בגג, במקלט הבניין וכדומה).
  • שימוש ואחזקה בחנות.
  • שימוש ואחזקה במשרדים.
  • שימוש ואחזקה במבני תעשיה.
  • שימוש ואחזקה במחסן.
  • שימוש ואחזקה במקרקעי ציבור.

תביעה לדמי שימוש ראויים בפינוי בין בני משפחה

בתביעות לסילוק יד רבות המוגשות כנגד בני משפחה, מוגשות לא אחת גם תביעה לדמי שימוש ראויים כחלק מתביעת הפינוי.

חשוב להדגיש כי היות הנתבעים בני משפחה ואף אם בחלק מהזמן היו 'ברי רשות' במקרקעין אין פירוש הדבר שלא ניתן לתבוע מהם דמי שימוש ראויים על שימושם במקרקעין מהיום בו התבקשו לעזוב ולשלם בעבור שהייתם במקרקעין.

בפסקי דין רבים נדונה תביעה לדמי שימוש ראויים כנגד בני משפחה ששהו בנכס וזאת על שהתבקשו לעזוב לאחר פרק זמן מסוים.

בחלק גדול של תביעות עשויה לעלות טענת הגנה של קיזוז לכאורה כנגד השקעות ו/או שדרוגים שביצעו הנתבעים במקרקעין.

תביעה לדמי שימוש ראויים כנגד רשות מקומית 

באופן מפתיע, מסתבר כי גם רשויות מקומיות עשויות לפלוש למקרקעין ונכסים אחרים, לעשות בהם שימוש ולחוב בתשלום של דמי שימוש ראויים.

בפסק דין שניתן במסגרת הליך ת"א 43873-01-21 הלברשטין ואח' נ' עיריית חדרה, נתבעה עיריית חדרה לתשלום של דמי שימוש ראויים בגין שימושה במקרקעין אליהם פלשה.

במקרה זה, נתבעה עיריית חדרה בתביעת פינוי וסילוק יד עקב פלישה אותה ביצעה לשטח שבבעלות פרטית של 3 שותפים, והקימה בו באופן מפתיע מאגר לניקוז של מי גשמים.

לאחר שתביעת סילוק היד התקבלה וניתן צו פינוי כנגד עיריית חדרה, נתבעה היא בתשלום פיצויים בגין נזק שעשתה למקרקעין לטענת התובעים ובדמי שימוש ראויים עקב שימושה במקרקעין (כאמור לעיל, אין צורך בבקשה לפיצול סעדים על מנת להגיש תביעה נפרדת).

עיריית חדרה, העלתה מספר טענות הגנה ובין היתר טענה כי השביחה את השטח בעבודות שביצעה במקרקעין, פינתה על חשבונה מחזיק (רועה צאן) שהחזיק בשטח הנדון ועוד טענות שונות שבסיכומן – השבחת ערך המקרקעין עשרת מונים משווי לפני החזקתה בו.

בהליך זה הגיעו התובעים והנתבעת, עיריית חדרה להסכמה בנושא הפיצויים הנטענים בעבור הנזק למקרקעין ובסעד של דמי השימוש, פסק בימ"ש כי עיריית חדרה תשלם לבעלי המקרקעין סכום דמיוני של דמי שימוש ראויים בגובה של 2,000,000 ש"ח בעבור שימושה בשטח זה וזאת בצירוף של 300,000 ש"ח שכר טרחת עורכי דין.

פסק דין מעניין זה ממחיש כי אף רשויות אינן חסינות מתביעות לסילוק יד ודמי שימוש ראויים וככל ואכן קמה עילה, גם הן עשויות לחוב בתשלומים לא מבוטלים.

האם ישנם סייגים ומקרים בהם לא נוכל לתבוע דמי שימוש ראויים?

התשובה לשאלה זו הינה חיובית באופן חד משמעי.

ישנם לא מעט מקרים בהם לא נוכל לתבוע דמי שימוש ראויים ממקרקעין.

דמי שימוש ראויים לבר רשות במקרקעין

אחת הדוגמאות הנפוצות למצבים בהם מחזיק בנכס עשוי להיות פטור מדמי שימוש ראויים הינו בר רשות במקרקעין.

בפסקי דין רבים שניתנו וביניהם ע"א 6757/13 נחום ואח' נ' מדינת ישראל נקבע כי במידה והמחזיק במקרקעין נהנה ממעמד של בר רשות במקרקעין, לא ניתן לחייבו בדמי שימוש ראויים בעבור התקופה שהינו בר רשות אלא מהתקופה בה הסתיימה הרשות שניתנה לו לעשות שימוש במקרקעין והלאה וזאת על אף שהינו בר רשות מכללא ולא ברשות שניתנה באופן מפורש וזאת מכיוון שבעצם ההרשאה שניתנה לבר הרשות לעשות שימוש במקרקעין (על אף שהינה רשות מכללא ולא במפורש), מחל בעל המקרקעין על דמי השימוש שיכול לקבל מהשימוש בנכס.

מי הוא בר רשות במקרקעין וכיצד מפנים אותו?

מוזמנים לעיין במאמר עומק בנושא של בר רשות במקרקעין >>>

חובת תום לב בתביעה לדמי שימוש ראויים במקרקעין

 חובת תום הלב מלווה את כל היבטי המשפט וחלה על כל תובע המעוניין לנקוט בהליך משפטי.
ככל והתובע ניגש להליך בחוסר תום לב, לא מן הנמנע כי בית המשפט יידחה את תביעתו בשל כך.
הדבר נכון אף בענייננו – בתביעות פינוי וסילוק יד ממקרקעין של פולשים ממקרקעין ובתביעה הכספית של דמי השימוש בגין שימושם במקרקעין.
יחד עם זאת, ישנו הבדל מהותי בין תביעת פינוי וסילוק יד לתביעה לדמי שימוש ראויים.
נסביר, במידה ואדם פלש לדירה או לנכס מסוים אחר, ייתכן כי דעתו של בעל הנכס היתה נוחה בכך שבאותו פרק הזמן הפולש עשה שימוש באותו הנכס (לדוגמא: בכך שהמחזיק שהה בנכס, מנע מפולשים או מזיקים אחרים גרועים יותר לעשות בו שימוש), ועדיין, לכשתשנה דעתו של בעל הנכס ודעתו כבר לא תהיה נוחה בהימצאותו של הפולש במקרקעין, לא מן הנמנע כי יוכל להגיש תביעה לסילוק ידו מהנכס (לאחר מתן אזהרה).
לעומת זאת, במידה ובעל הנכס ירצה לתבוע אף בשל הסעד של דמי שימוש ראויים בגין שימושו של הפולש באותם המקרקעין בתקופה זו, במידה ויצליח הפולש להוכיח כי דעתו של בעל הנכס היתה נוחה בשהייתו בנכס (לדוגמא: במקרה בו בעל הנכס ידע משהייתו במקום, יכל למחות ולא מחה), ייתכן כי בית המשפט יראה במחזיק כבר רשות באותה תקופה ובתביעה הכספית שהוגשה נגדו ככזו שהוגשה בחוס תום לב, מה שעשוי להביא לדחיית התביעה הכספית כנגדו.
 

החשיבות לפעול לגביית דמי שימוש ראויים

חשוב לציין כי לא כדאי להתייחס לדמי שימוש ראויים כסוג של "קופת חיסכון" בה מדי חודש נצברת זכאות לדמי השימוש המגיעים מהמחזיק בקרקע אף אם לא פעלנו משך שנים לגביית סכומים אלו וזו חלק מחובת תום הלב הכללית האמור לעיל וזאת בנוסף לטענה כי אי גביית סכומים אלו עולה כדי הסכם מכללא שעשויה לעלות מצדו של המחזיק במקרקעין.
 
בהליך רע"א 6713/15 מפעלי תחנות בע"מ נ' מדינת ישראל ואח' קבע ביהמ"ש כי על אף שמדינת ישראל שתבעה דמי שימוש ראויים ממפעלי תחנות בע"מ (המפעילה של אגד) לא פעלה לגבייתם של דמי השימוש הראויים בשל השימושים שעשתה מפעלי תחנות בע"מ משך שנים בקרקעות המדינה, זכאית היא בכפוף לכללי ההתיישנות לדמי שימוש ראויים ממפעלי תחנות בע"מ וזאת למרות שמלבד מכתב התראה ששלחה מדינת ישראל כ-20 שנים קודם, לא פעלה היא לאורך כל השנים לגביית סכומים אלו.


יש לציין כי על אף האמור בפסק הדין, לא כדאי לבעל הזכות להתמהמה עם דרישה זו של דמי שימוש ופסק דין זה הינו בהתאם לנסיבות ולצדדים (ביהמ"ש שם דגש על היותה של הנתבעת גוף גדול המלווה ביועצים משפטיים האמורה להבין את המשמעות של התנגדות המדינה לעשיית שימוש בשטחיה ללא תשלום).

לסיכום:

תביעה לדמי שימוש ראויים ממקרקעין כנגד פולש ברוב המקרים צודקת וטבעית.

ישנם מקרים בהם שווי השימוש שעשה הפולש במקרקעין רב וגבוה מאד ועל כן במקרים כגון אלו, כדאי ומומלץ לבחון את האפשרות לכרוך את התביעה הכספית בעבור שימוש זה מהפולש יחד עם תביעת הפינוי וזאת באמצעות בדיקתו של עורך דין מומחה בתחום.

אנו משרד עורכי דין המתמחה במיצוי הזכויות של בעלי נכסים כנגד פולשים העושים שימוש בנכסיהם ללא רשות תוך מתן צו פינוי כנגדם ותביעה בגין כלל הנזקים אותם גרמו הפולשים לרבות בגין דמי שימוש ראויים במקרקעין.

לייעוץ ראשוני ולשיחה ישירה עם עורך דין אילן יששכר, ניתן לפנות למשרדנו >>> 072-3322233

שאלות נפוצות:

תביעה לדמי שימוש ראויים הינה ככל תביעה כספית וככל ותובעים בגין עילה זו יחד עם תביעת הפינוי, יש לשלם אגרה נוספת בגין עילה זו.

חד משמעית.

תביעה לדמי שימוש ראויים הינה תביעה כספית המקימה עילת תביעה עצמאית מלבד תביעת הפינוי, כלומר, ניתן לתבוע בגין עילה זו אף אם הפולש פינה את המקרקעין.

בוודאי.

ניתן לתבוע את הפולש בגין השימוש שעשה במקרקעין אף במידה והבעלות במקרקעין הינה חלקית.

כמובן שתביעה זו תעשה על פי חלקו היחסי של בעל המקרקעין במקרקעין.

לייעוץ פרטי, יש לפנות למשרדנו בטלפון 072-3322233

שתפו:

זקוקים לייעוץ מקצועי?

השאירו פרטים:

עשוי לעניין אותך...