מרכז המידע לפינוי דיירים 072-33-222-33

תביעת פינוי מושכר וסילוק יד ע"י מי שאינו בעל זכויות במקרקעין

במאמרים הקודמים שהועלו באתרנו, בארנו כי על מנת לתבוע פינוי של נכס, יש להוכיח את זיקת התובע לנכס.

הוכחה זו נעשית לרוב באמצעות נסח טאבו או אישור זכויות המעיד על זיקתו של התובע לנכס ובהתאם לסעיף 16 לחוק המקרקעין הקובע כדלהלן:

"בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין."

לכאורה, על פי סעיף 16 לחוק המקרקעין, תביעת פינוי וסילוק יד יכולה להתבצע רק באמצעות בעל המקרקעין או מי שזכאי להחזיק בהם.

האם מי שאינו בעל המקרקעין יכול להגיש תביעת פינוי וסילוק יד?

נשאלת השאלה – האם מי שאינו בעל המקרקעין או מי שזכאי להחזיק בהם, לא יכול לתבוע פינוי וסילוק יד מנכס?

לשאלה זו ישנן השלכות על מקרים רבים, החל מהגשת תביעה לפינוי מושכר של שוכרים כנגד שוכרי משנה (על אף שניתן לומר שהשוכרים עונים על ההגדרה של "מי שזכאי להחזיק בהם" על פי סעיף 16 לחוק המקרקעין) ועד למחזיקים אחרים בקרקעות ובנכסים שאינם שלהם העשויים לתבוע פינוי של אחרים שתופסים את חזקתם.

כלומר – האם יתכן לומר כי פולש למקרקעין יוכל להגיש תביעה לסילוק יד כנגד פולש מאוחר שבא אחריו?

סעיף 17 לחוק המקרקעין חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969

להבדיל מסעיף 16 לחוק המקרקעין, סעיף 17 לחוק המקרקעין מנוסח באופן שונה, וכדלהלן:

"המחזיק במקרקעין זכאי לדרוש מכל מי שאין לו זכות לכך שיימנע מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש במקרקעין ושיסלק כל דבר שיש בו משום הפרעה כזאת."

המעיין בנוסח סעיף 16 לחוק ובנוסחו של סעיף 17 לחוק ימצא לא מעט הבדלים כאשר אחד הבולטים שבהם הוא שעל פי סעיף 16 לחוק המקרקעין בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם רשאים לדרוש מסירת מקרקעין.

לעומת זאת, על פי סעיף 17 לחוק המקרקעין, המחזיק במקרקעין זכאי לדרוש וכו'.

כלומר, נראה מנוסחו של הסעיף לכאורה כי כל מחזיק במקרקעין עשוי לדרוש את מסירת המקרקעין ולא דווקא בעל המקרקעין או מי שזכאי להחזיק בהם.

הלכת עוקשי – רע"א 5598/98 יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי

ההבדל שבין נוסחו של סעיף 16 לחוק המקרקעין לזה של סעיף 17 לחוק המקרקעין הביא לעולם את הלכת עוקשי המפורסמת.

ברע"א 5598/98 יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי נדון מקרה מעניין בו עוקשי החזיק בנכס מקרקעין הממוקם בראש העין משך שנים רבות.

את הנכס קיבל עוקשי מהסוכנות היהודית והחזיק בו שנים רבות ועל כן מעמדו בנכס היה ככל הנראה של בר רשות, יחד עם זאת, לא היה לו כל הסכם כתוב מול הסוכנות היהודית או מינהל מקרקעי ישראל.

מר יצחק יוסף נכנס למקרקעין בהם החזיק עוקשי ותפס בחלק מהם חזקה בעצמו.

בתביעת הפינוי שהתנהלה בבית משפט השלום נפסק כי יצחק יוסף, המחזיק המאוחר יסלק את ידו מהמקרקעין ובערעור שהוגש בבית משפט המחוזי נקבע את שאנו יודעים – הואיל ומר עוקשי בעצמו לא יכול להוכיח את הזכויות שלו במקרקעין, הרי שהוא אינו יכול לזכות לסעד של סילוק יד ממקרקעין של הפולש המאוחר.

על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הגיש בקשת רשות ערעור (שהתקבלה) לבית המשפט העליון  שביטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי וקבע באופן מפתיע כי על מר יצחק יוסף לסלק את ידו מן המקרקעין וזאת על אף שעוקשי עצמו אינו בעל זכויות ומינהל מקרקעי ישראל עצמם טענו כי עליו לסלק את ידו אך בהתבסס על סעיף 17 לחוק המקרקעין כאמור, קבע ביהמ"ש העליון כי ניתן שלא להכריע בבעלות או בזכאות על המקרקעין ועדיין לדון רק בנושא החזקה שבהם ועל פי סעיף 17 כאמור, זכאי מר עוקשי לסלק את ידו של הפולש המאוחר מהמקרקעין.

המשמעות העולה מהלכת עוקשי

המשמעות העולה מהלכת עוקשי הינה דרמטית.

על פי הלכת עוקשי, כל מחזיק בקרקע רשאי לתבוע את סילוק ידו של מחזיק מאוחר וזאת על אף שהמחזיק הראשון אינו יכול להוכיח את זכויותיו במקרקעין ויתרה מזאת, חרף היותו פולש ומסיג גבול בעצמו!

הלכת זו הינה היפך האמור בע.א 224/75 מזעקי נ' חדד שם נקבע את כל מה שידענו עד להלכת עוקשי – ככל והחזקתו של התובע לסילוק יד נובעת מפלישה והסגת גבול שלו עצמו, אין הוא זכאי לתבוע את סילוק ידו של אחר מהנכס.

האם מי שאינו בעל המקרקעין יכול לעשות שימוש בכוח סביר על מנת לסלק פולש?

על פי סעיף 18 לחוק המקרקעין הידוע ניתן לעשות שימוש בכוח סביר על מנת להוציא פולש או מסיג גבול ממקרקעין וזאת אם הפלישה הינה "טרייה", כלומר תוך 30 ימים מיום שנתפסו.

זאת אומרת, ניתן לבצע פינוי פולשים ממקרקעין בכוח סביר כל עוד הפלישה "טרייה".

לאור הלכת עוקשי, עולה השאלה: האם מי שאינו בעל זכויות רשאי גם הוא לסלק את ידו של הפולש ממקרקעין בכוח סביר כל עוד לא חלפו 30 ימים מיום הסגת הגבול והפלישה עודנה "טרייה"?

התשובה לשאלה זו הינה שלילית.

סעיף 18 לחוק המקרקעין מתחיל במילים: "המחזיק במקרקעין כדין" ואף על פי הלכת עוקשי שרשאי המחזיק הראשון לתבוע את סילוק ידו של המחזיק/הפולש המאוחר מהמקרקעין, אין הוא הופך "למחזיק כדין".

פינוי מושכר לאור הלכת עוקשי

הלכת עוקשי דנה בתביעות לסילוק יד ממקרקעין ואינה עוסקת בתביעות לפינוי מושכר.

האם הלכת עוקשי רלוונטית גם במקרה של תביעה לפינוי מושכר?

נחדד את השאלה, במידה ומר עוקשי היה משכיר את הנכס הנכס לאדם אחר ואותו אדם היה מפר את הסכם השכירות, האם עוקשי יכול היה לתבוע פינוי מושכר חרף שאינו בעל זכויות במקרקעין?

על שאלה זו ענו פסק דין ברע (ת"א) 03/2551 אודרי מפעלי ים בע"מ נ' איזיק הפקות ושות' בע"מ ופסקי דין רבים נוספים שהרחיבו את הלכת עוקשי גם לתביעות לפינוי מושכר וקבעו שהשוכר אינו יכול לטעון כנגד זכותו של המשכיר שלו.

אם כן, אף פולש שהשכיר את המקרקעין בהם הוא החזיק מכוח הסגת גבול יכול להגיש תביעה לפינוי מושכר כנגד השוכר שלו שמפר את הסכם השכירות.

לקביעה זו ישנם השלכות רבות ולכאורה, במצבים בהם לא ניתן להמציא אישורי זכויות לצורך הגשת תביעה לפינוי מושכר או במצבים בהם מנהלי נכסים או בני משפחה של בעלי נכסים שמנהלים בעבור הבעלים את הנכסים – יהיו רשאים להגיש תביעה לפינוי מושכר על אף שאינם בעלי הנכסים או בעלי הזכויות שבהם.

כמו כן, במצבים בהם שוכרים השכירו את הנכס אותו הם ששכרו לשוכר משנה או ברי רשות במקרקעין, יכולים לתבוע את פינוי המושכר על אף שאינם בעלים.

לסיכום:

הלכת עוקשי משנה את כל מה שידוע עד היום ועל פיה – מחזיק במקרקעין רשאי לתבוע את סילוק ידו של פולש או פינוי מושכר כנגד שוכר על אף שאינו בעלי זכויות במקרקעין ויתרה מזאת, על אף שהינו פולש בעצמו!

יוצא אם כן שתביעות לפינוי מושכר וסילוק יד מצריכות ידע ומומחיות של העוסקים בהן תוך שהינם בקיאים בחקיקה ובפסיקה הרלוונטית.

זקוקים לייעוץ משפטי בנושאים של פינוי וסילוקי יד?
הנכם מוזמנים לייעוץ פרטני ממחבר פורטל מידע זה – עו"ד אילן יששכר בטלפון >>> 072-3322233

שתפו:

זקוקים לייעוץ מקצועי?

השאירו פרטים: