מרכז המידע לפינוי דיירים 072-33-222-33

פינוי שוכר ללא חוזה שכירות

האם מעמדו של דייר עשוי להיות כשוכר של נכס גם ללא חוזה שכירות בכתב?

האם זכויותיו של שוכר שסיים את תקופת השכירות אך ממשיך להחזיק בנכס ללא הסכם שכירות זהות לזכויותיו של שוכר שנמצא בתוך תוקפת השכירות?

כיצד מפנים שוכר ללא חוזה שכירות בתוקף?

האם פינוי שוכר ללא הסכם שכירות הינו כשל שוכר עם הסכם שכירות בכתב?

על שאלות אלו ועוד, במאמר שלפניכם.

תוכן עניינים

זכויות שוכר ללא חוזה שכירות – האם הסכם שכירות חייב להיות בכתב?

ישנם לא מעט אנשים שטועים לחשוב שמעמדו של דייר המגורר בדירה אינו נחשב למעמד של שוכר כל עוד אין הסכם שכירות בכתב ועל כן נוטים לזלזל בזכויות של דייר זה ולהגדירו כפולש ולא כשוכר (לרוב, במידה ומעוניינים לפנות את הדייר, הנכון יותר כי יוגדר הוא כשוכר ולא כפולש כפי שיתבאר)

חשוב לומר – הנחה זו בטעות יסודה.

ככלל, על מנת שבין בעל נכס לדייר יחולו יחסי שכירות, אין חובה כי ייחתם חוזה שכירות בכתב בין השניים.

יחסי שכירות עשויים לחול גם בצורות אחרות של התקשרויות שאותן נבאר במאמר זה ועל כן, כאן זה המקום להדגיש לכל אותם בעלי נכסים – זלזול בזכויות השוכר השוהה בנכס, עשוי לעלות ולסבך בעלי נכסים בתביעות נזיקיות בשל עוולות כנגד השוכרים ולעתים אף לזמן עליהם הליכים פליליים בשל עוולות אלו. 

כיצד נכרת הסכם שכירות?

לרוב, חוזה שכירות נכרת בהסכם שבכתב שבין השוכר למשכיר.

זו כמובן דרך המלך.

הנכון הוא שחוזה שכירות בכתב יכלול את הסכמות הצדדים לרבות, תקופת השכירות, סכום דמי השכירות החודשיים, צורת התשלום, תקופת אופציה ככל וישנה, מצב הנכס בקבלתו והחזרתו, חובות השוכר, חובות המשכיר, מטרת דמי השכירות, ערבויות לתשלום, תיקון נזקים במושכר, אופן פינוי המושכר וכו'.

כאמור, כריתתו של הסכם שכירות בכתב שבו מוסדרים כלל תנאי השכירות הינה האופציה הנכונה ביותר.

יחד עם זאת, חוזה עשוי להיכרת אף ללא חתימה של אף אחד מהצדדים.

שוכר ללא חוזה שכירות – חוזה בהתנהגות הצדדים

סעיף 1 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 אומר כדלהלן:

חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול לפי הוראות פרק זה.

סעיף 6. (א) לחוק אומר כדלהלן:

הקיבול יכול שיהיה במעשה לביצוע החוזה או בהתנהגות אחרת, אם דרכים אלה של קיבול משתמעות מן ההצעה; ולענין סעיפים 3(א) ו-4(2), התנהגות כאמור דינה כדין מתן הודעת קיבול.

זאת אומרת, שעל פי חוק החוזים, בין צדדים עשוי להתקיים הסכם מחייב לחלוטין אף אם אין הוא חתום על ידי אף אחד מן הצדדים.

להסכם שנכרת בין הצדדים בצורה כזו ישנו תוקף של הסכם לכל דבר וזכויותיו של הדייר המחזיק בנכס מכוח הסכם כזה הינן זכויות של שוכר לכל דבר.

פסק דין ת"ק 30823-08-16 יניב דהן נ' שכרוף ואח'

בפסק דין שניתן בבית המשפט לתביעות קטנות בהרצליה, נדון מקרה מעניין של בעל דירה להשכרה שפרסם את דירתו (התובע), ולאחר שהנתבעים יצרו עמו קשר על מנת לשכור את הדירה תוך כדי שהם מוסיפים אימוג'ים (רגשונים) של בקבק שמפניה, סמיילים ודמויות רוקדות שמהן הסיק התובע כי בהודעה זו הנתבעים למעשה שכרו את הדירה ממנו ודי בכך כדי להקים חוזה בין הצדדים.

מאחר וכך הבין התובע, הסיר הוא את המודעה מלוחות האינטרנט אך לאחר מכן, הנתבעים נעלמו כלעומת שבאו.

הואיל ובהסרת המודעה מהלוחות ניזוק התובע לטענתו משום שהפסיד הוא תשלום בעבור תקופת השכירות בשל חרטת התובעים, החליט הוא לתבוע אותם בבית המשפט לתביעות קטנות.

בפסק דינו בית המשפט דחה את טענתו לחוזה שנכרת בין הצדדים עקב התנהגות הנתבעים במקרה זה (בכל זאת נפסק לתובע פיצוי בגובה של חודש שכירות בשל התנהלות שאותה הגדיר השופט "שלא בתום לב"), אך ציין כי בהחלט ייתכנו מקרים שניתן יהיה להסיק מהם שנכרת הסכם מחייב בין הצדדים רק על בסיס אימוג'ים שכאלה.

פסק דין ע"א 692/86 בוטקובסקי ושות' נ' גת

בפסק דין ידוע מאד שניתן בבית משפט העליון (ע"א 692/86 בוטקובסקי ושות' נ' גת), נדון מקרה בו שני צדדים למו"מ לחצו ידיים ו"השיקו כוסות לחיים", אקט המסמל מפגש רצונות וסגירת עסקה, ולאחר מכן תבע האחד את רעהו לקיום העסקה.

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי הלכה למעשה הצדדים כרתו ביניהם הסכם מחייב וזאת על אף שאין כל חתימה על הסכם בכתב ודי היה בלחיצת הידיים "והשקת כוסות לחיים" על מנת להראות גמירות דעת וליצור הסכם מחייב בין הצדדים.

זכויות דייר ללא חוזה שכירות באמצעות הסכם מכללא

כריתת הסכם מחייב בין הצדדים נקראת גם הסכם מכללא, הסכם שלא נאמר מפורשת על ידי הצדדים ויתכן שלא זו בלבד שלא נחתם הסכם בכתב, המילים "הסכם" או "חוזה" מעולם לא נאמרו, אך מהתנהגות הצדדים ניתן להסיק כי החלו עליהם הסכמות שונות שהפכו להסכם מחייב.

ככל ולא עורער מעמדו של הסכם זה, עשוי הוא להיות הסכם בעל תוקף מחייב לכל דבר ועניין.

תקופת אופציה או הארכה לאחר סיום תקופת השכירות באמצעות הסכם מכללא

תופעה של חוזה מכללא (או לפחות טענה כזו שמועלת) שכיח מאד בין שוכרים ומשכירים בכל הנוגע לתקופת האופציה והארכתה או סיום תקופת השכירות.

במקרים של הארכת תקופתה השכירו באמצעות אופציה הקיימת לשוכר בהסכם השכירות, לרוב, ישנם תנאים מסוימים על מנת שהאופציה תכנס לתוקף.

ישנם לא מעט מקרים בהם השוכר לא מקיים את אותם התנאים ככתבם וכלשונם.

דוגמא נפוצה לכך: ברוב סעיפי האופציה על השוכר להודיע תוך זמן מסוים על רצונו לממש את האופציה.

שכח השוכר ולא הודיע על רצונו במימוש האופציה אך יחד עם זאת, מהתנהגות הצדדים ברור היה כי רצונו לממש את האופציה (באמצעות השקעה במושכר סמוך לסוף התקופה וכן על זה הדרך).

במקרים מעין אלו עולה לא מעט הטענה של קיום הסכם מחייב בין הצדדים באמצעות הסכם מכללא כמוגשת תביעה לפינוי מושכר כנגד השוכר.

הארכת תקופת שכירות באמצעות הסכם מכללא

דוגמא נוספת ונפוצה מאד לטענות מצד שוכרים על קיומו של הסכם מכללא הינה בסיומה של תקופת שכירות.

לאחר מספר תקופות שכירות בהן המשכיר והושכר חותמים על הסכמי שכירות ומחדשים את תקופות השכירות, נשאר הדייר ומחזיק בנכס זמן מה ללא חוזה שכירות מכוח היכרותם של הצדדים ותקופות שכירות קודמות.

השוכר חש בנוח במושכר ומעוניין להישאר אך מגיע שלב בו המשכיר מעוניין לסיים את יחסי השכירות בין הצדדים.

גם במקרים אלו כאשר תובע המשכיר את פינוי המושכר, עולה לא אחת טענה של הסכם מכללא בין הצדדים שהלכה למעשה האריכו את הסכם השכירות בהתנהגותם.

שינוי חוזה בהתנהגות הצדדים

לא זו בלבד שניתן לכרות הסכם מחייב בין הצדדים ובמקרה כזה זכויות שוכר ללא חוזה שכירות הינן כשוכר לכל דבר, עשויים להיות מקרים בהם לצדדים ישנו חוזה חתום בכתב אך למעשה, הם נוהגים אחרת מהכתוב בו משך תקופה ויתכן כי התנהגות זו תגבור על האמור בהסכם השכירות בכתב שנחתם כדין.

דוגמא לשינוי חוזה בהתנהגות הצדדים: במידה ובהסכם השכירות נקבע כי על השוכר לשלם את דמי השכירות בכל 1 לחודש ובפועל, משך תקופה ארוכה, שילם השוכר בתאריך 10 לכל חודש ללא שהמשכיר גילה כל התנגדות, במקרה זה עשוי לחול שינוי בחוזה באמצעות התנהגות הצדדים על אף שישנו הסכם חתום בכתב האומר אחרת.

קיצור תקופת השכירות כאשר ישנו הסכם מכללא

עולה השאלה, במידה ואכן בין הצדדים ישנו הסכם מכללא ותקופת השכירות הוארכה לאחר סיומה באמצעות התנהגות הצדדים, מה תוקפו של "הסכם" זה? האם הדייר ישהה בנכס לנצח?

סעיף 19. (א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 אומר כדלהלן:

לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש.

על פי סעיף 19 לחוק, במצב בו המשיכו הצדדים לקיים את תקופת השכירות לאחר שתם התוקף שהוסכם עליה, ניתן להביא הסכם זה לסיומו על ידי מתן הודעה לצד השני בזמן סביר מראש.

כמובן שהשוכר שמעוניין להישאר בנכס יטען כי לתת לו למצות את שנת השכירות הרעיונית מכוח אותו הסכם מכללא בו הם נוהגים לאחר תום תקופת השכירות אך סעיף 19 לחוק מאד ברור.

לסיכום:

כפי שהתבאר לעיל, זכויות של שוכר ללא הסכם שכירות בכתב עשויות להיות כשל שוכר בכתב על אף שאין הסכם מחייב.

אל לו לבעל נכס לזלזל בזכויות דייר זה מהסיבה שאין ביניהם הסכם בכתב הואיל וישנם מקרים רבים בהם הלכה למעשה יש בין הצדדים הסכם מחייב, הסכם שמשמעותו זכויות של הדייר בנכס.

במקרים כאלו, ובמידה והמשכיר מעוניין לפנות את הדייר מהדירה או הנכס וזכויותיו לא ברורות לו, מוטב לקבל ייעוץ פרטני בטרם נקיטת הליך או מעשה כל שהוא.

לייעוץ פרטני ניתן ליצור קשר ישיר עם מחבר פורטל מידע זה, עו"ד אילן יששכר בטלפון 072-3322233

שתפו:

זקוקים לייעוץ מקצועי?

השאירו פרטים: