מרכז המידע לפינוי דיירים 072-33-222-33

בדיקת רקע לשוכרים ודיירים

"חכם לא נכנס למקום שפיקח יודע לצאת ממנו"

מחלוקות וסכסוכים משפטיים מול שוכרים ודיירים עשויים להיות מתסכלים ולטרוד את מנוחתם של בעלי נכסים רבים וזאת מלבד הכספים הרבים שמאבדים במחלוקות וסכסוכים אלו.

מניסיוננו רב השנים בניהול נכסים ולאור מקרים רבים של פינוי שוכרים בהם טיפלנו, ניתן לומר בוודאות שרובם המוחלט של מקרים אלו יכלו להיחסך לו בעלי הנכסים והדירות היו משקיעים זמן ומשאבים בבדיקות רקע מקדמיות לשוכרים והדיירים.

לאור ניסיוננו כאמור, ניתן לומר בוודאות שהמפתח העיקרי לשקט  ושלווה משוכרי נכס הינה – בחירה נכונה של דיירים טובים ונכונים. 

מאידך, בחירה שגויה של שוכרים עלולה לעלות לנו כאמור בתסכול, בריאות ובממון רב.

במאמר זה נסקור חלקית את בדיקות הרקע אותן ניתן לבצע לשוכרים טרם התקשרות בחוזה שכירות, כאלו שעשויות למנוע מאיתנו להגיע להליך של פינוי שוכרים.

ניווט מהיר

 

מה סוג בדיקות הרקע לשוכרים שמומלץ לבצע לפני השכרת הדירה?

את בדיקות הרקע לשוכרים ניתן לחלק ל-2 חלקים.

החלק הראשון – מידע שהשוכר מספק.

החלק השני – מידע אותו אנו מבררים ללא מידע מהשוכר.

בדיקה וצילום תעודת הזהות של השוכר

זה אמנם נשמע טריוויאלי וברור לחלוטין אבל באופן מפתיע אנו נתקלים בלא מעט בעלי דירות שמעולם לא ראו/קיבלו את תעודת הזהות של השוכר.

החלק הראשוני והבסיסי ביותר בכל התקשרות מול שוכר היא לקבל צילום ת.ז. כולל ספח שממנו נלמד מה שמו האמיתי, מצבו המשפחתי, גילו האמיתי, כתובת מגורים רשומה ופרטים נוספים.

אל לנו לזלזל בשלב הזה, הצגת וצילום תעודת הזהות ועיון בה זה השלב החשוב ביותר.

בדיקת תלושי שכר וחשבון העו"ש של השוכר

לאחר צילום תעודת הזהות, המסמכים החשובים ביותר שאותם אנו נדרשים לקבל מהשוכר הינם תשלומי המשכרות ותדפיסי חשבון העו"ש שלו.

כן, עד כמה שזה נשמע חטטני ופולשני, בשלב של השכרת דירה נהוג לבקש מסמכים אלו.

בדיקת תלושי שכר או דוחות רווח והפסד של השוכר –

בתלושי השכר אנו נבדוק את רמת ההכנסה של השוכר, אם היא אכן מאפשרת החזקת דירה שכזו או שכבר מהתלושים נראה כי ישנה בעיה בהתקשרות שכזו.

לדוגמא – זוג עם 3 ילדים שמכניס יחד כ-12,000 ₪ נטו, לא סביר שיצליח לשלם שכר דירה של 7,000 ₪ ללא מקור הכנסה נוסף והתקשרות בחוזה בנתונים אלו הינה פתח לצרות בהמשך.

מומלץ לבדוק גם את הותק שבמקום העבודה שכן, לא דומה שוכר המציג תלושי שכר ממקום בו הינו מועסק שנים רבות לתלושי שכר שמהם עולה כי הוא מועסק חודשים בודדים במקום העבודה.

במקרים בהם השוכרים עצמאיים, ניתן לבקש את דוח רווח והפסד מרואה החשבון המאשר את ההכנסה של השוכרים באותה שנה.

בדיקת תדפיס העובר ושב של השוכר 

בדיקה של תדפיס העובר ושב של השוכר חשובה מאין כמוה ומציגה את ההתנהלות הכלכלית של השוכר.

בתדפיס העו"ש של השוכר חשוב לבדוק את הנתונים הבאים:

  • האם המשכורת נכנסת לחשבון זה?
  • האם החשבון חורג מהמסגרת שהוקצתה לו?
  • האם לחשבון קיימת מסגרת או שהחשבון ללא מסגרת?
  • האם כרטיס האשראי בעל מסגרת או שהוא מסוג דיירקט (חיוב ישיר)?
  • האם ההוצאות החודשיות גבוהות מההכנסות?
  • האם חוזרים צ'קים או הוראות קבע?
  • האם ישנם מקורות הכנסה נוספים?
  • האם הוא משלם מזונות?

הנקודות שמנינו לעיל הינן חשובות עד מאד ועשויות להוות אינדיקציה למצבו של הכלכלי של השוכר.

בדיקות אלו הינן לגיטימיות ומקובלות היום על אחת כמה וכמה שמדובר בנכסים שאינם זולים.

חשוב לציין – ישנם שוכרים שעשויים שלא לראות בעין יפה את הבדיקות הללו ולהירתע.

לשוכרים אלו אנו משיבים שאנו מבינים את התחושה אך יחד עם זאת, בעל הנכס מוסר חזקה בנכס בשווי של מיליוני שקלים לאדם/משפחה שאינו מכיר ומכניסם לביתו מבלי שיש לא מושג האם התשלום הראשון יפרע, על כן הוא זה שנמצא בפוזיציה מסוכנת יותר ולכן בדיקות אלו לגיטימיות לחלוטין מבחינתנו.

בדיקות אותן ניתן לבצע באופן עצמאי וללא כל שיתוף פעולה מצד השוכר

כאמור, ישנן בדיקות רבות אותן ניתן לבצע באופן עצמאי לחלוטין וזאת אף מבלי לקבל את שיתוף הפעולה של השוכר ולעדכן אותו.

בדיקת BDI של השוכר –

בדיקת BDI הינה למעשה בדיקת הרקע המקיפה ביותר שניתן לבצע לשוכרים וכוללת לא מעט פרטים.

החסרונות  בבדיקת BDI –

היא אינה חינמית ולא זמינה לכולם.

ישנם שוכרים שהיא לא מספקת מידע רב.

ישנם נתונים שהיא לא לוקחת בחשבון.

יחד עם זאת, מדובר בבדיקה שנחשבת לאמינה מאד ככל והיא מתבצעת בצורה נכונה.

בדיקה של הליכי חדלות פירעון ופשיטת רגל –

מדובר בבדיקה קלה ופשוטה במשרד המשפטים בה בודקים האם השוכר היה או נמצא בהליכי חדלות פירעון או פשיטת רגל.

אין צורך להסביר מדוע אינכם מעוניינים בשוכר שכזה במידה ושמו אכן עולה בבדיקה זו.

חשוב לציין – במידה ושמו של השוכר לא עולה בבדיקה זו, יתכן כי עדיין קיימים תיקים הוצאה לפועל כנגדו מה שבעתיד הקרוב עשוי לגרום לו לפתוח בהליכים שכאלו.

בדיקות רקע של השוכר בהוצאה לפועל –

בהוצאה לפועל ניתן לבדוק האם השוכר קיים באחד משלושת המרשמים הבאים:

  1. מרשם החייבים המוגבלים.
  2. מרשם החייבים המשתמטים.
  3. בדיקת קיום של חובות בגין תשלומי מזונות.

אנו מניחים שגם לגביי בדיקות אלו אין צורך להסביר מדוע אינכם מעוניינים בהתקשרות עם שוכר ששמו מופיע באחת הבדיקות הללו.

חשוב לציין – גם בדיקות אלו לא מאשרות שלשוכר לא קיימים תיקי הוצאה לפועל פתוחים.

ייתכן כי קיימים תיקי הוצאה לפועל פתוחים אך הוא עדיין לא נכנס לאחד המרשמים האמורים לעיל (מלבד חובות בגין תשלומי מזונות).

בדיקת רקע בבנקים – חשבון מוגבל –

בדיקת רקע נוספת שמומלץ לעשות היא בדיקת השוכר בבנק ישראל האם הוא מוגבל או החשבון ממנו משוכות ההמחאות אותן הוא עתיד למסור לטובת הסכם השכירות.

במידה ושמו עלה בבדיקה זו – מומלץ בחום לעבור לדייר הבא.

בדיקת השוכרים ברשם המשכונות – שעבודים ומשכונות

בדיקה שחביבה עלינו במיוחד זו בדיקת שעבודים ומשכונות ברשם המשכונות.

בבדיקה זו אנו בודקים האם ישנם שעבודים השוכר בגין הלוואות או הסכמים אחרים והיא עשויה "לשפוך אור" על מצבת הנכסים שלו.

להבדיל מבדיקות אחרות שבמידה ושמו של השוכר עולה בהן מוטב שלא להתקשר עמו בכל סוג של עסקה, אין הדבר נכון לבדיקה זו ולעתים במידה ושמו עלה בבדיקה זו – זו אינדיקציה דווקא לאדם בעל נכסים.

מבולבלים?

נסביר –

חלק מהמידע אותו אנו יכולים לקבל בבדיקה זו הינו קיומם של שעבודים כאמור.

שעבודים זה לא בהכרח דבר רע.

כל אדם שלקח משכנתא נרשם שעבוד על הנכס לטובת הבנק ברשם המשכונות.

במידה וגילינו שיש לשוכר 3 שעבודים על שלושה נכסים שונים ניתן להסיק כי הוא משלם משכנתא בעבור 3 נכסים, ז"א – יש לו 3 נכסים בבעלותו, מה שמעיד על שוכר מבוסס.

כמובן שנדרשת הבנה איך לקרוא דוח זה ולהבין ממנו כי אכן אזכור שמו מעיד על יתרון ולא על חיסרון.

במידה וגילינו נכסים שמופיעים בדוח זה, ניתן להוריד נסח טאבו לכל אותם הנכסים וללמוד מידע נוסף.

לבדיקות אלו ישנן עלויות אגרה (11 ₪ לדוח עיון מרשם המשכונות, 17 ₪ לנסח טאבו – נכון לכתיבת שורות אלו) אך הן שוליות ביחס לתועלת.

גוגל, גוגל ועוד הפעם גוגל – חשיבות בדיקת השוכר בגוגל

מכירים את המושג GOOGLE IT?

נכון להיום, ברוב החיפושים שנבצע בגוגל עד שמו של אדם מסוים, אנו נגלה לא מעט פרטים.

החל מהליכים משפטיים ועד לתחומי עניין ותגובות בפורומים.

ממידע זה אנו עשויים ללמוד המון על הפרופיל של השוכר שלנו וסגנונו.

במידה ושמו של השוכר מוזכר באתרים מקצועיים, אינדקסים למיניהם או כתבות חיוביות אחרות, ניתן להסיק שהבחור העומד מולנו רציני וחיובי ויש לו רזומה ומוניטין טובים וכנראה שנרצה להתקשר עמו בעסקה.

במידה ושמו של השוכר מעלה אזכורים של הליכים משפטיים הקשורים לחובות (כנתבע), חדלות פירעון, הליכים פליליים, עבירות תעבורה רבות, תביעות פינוי, צווי הרחקה וכו', ניתן להבין בנקל שלא היינו רוצים להתקשר עמו בעסקה.

בבדיקות אלו ניתן מידע רב נוסף על השוכר ואורחות חייו ומומלץ לבצע בדיקה זו לעומק.

טיפ שאנו יכולים לתת לכם – תחפשו גם את כתובת המייל של השוכר (במידה ויש לכם אותה) ואת מספר הטלפון שלו כולל מינוס לאחר הקידומת, וללא.

לא תאמינו כמה מידע תוכלו להפיק מבדיקה זו.

חסרונות הבדיקה בגוגל –

לא ישים במקרים בהם השוכר עם שם גנרי (אם קוראים לו יוסי כהן או משה לוי הבדיקה די מיותרת).

כמובן שניתן לחפש באמצעות כתובת המייל או מספר הטלפון, חיפוש המעלה לא מעט אזכורים.

בדיקת השוכר ברשתות חברתיות –

בדיקת רקע של השוכר ברשתות חברתיות אולי נשמעת "סטוקרית", אך זו הבדיקה שנותנת את הפרופיל הכי מדויק לשוכר, או לפחות איך שהוא מנסה להציג את עצמו.

בבדיקה זו אנו נגלה את תחומי העניין שלו, השקפותיו, מקום עבודתו, סוגי הבילוי המועדפים עליו ומידע רב נוסף.

זה אמנם נשמע סטיגמתי אבל ישנם לא מעט בעלי נכסים שיעדיפו שלא להתקשר בהסכם עם שוכר שבתמונת הפרופיל שלו הוא נראה מצולם ללא חולצה, נשען על רכב משופר ולצדו כלב מסוג פיטבול…

ישנן כאמור בדיקות רקע נוספות שניתן לבצע לשוכרים ודיירים אך במידה והבדיקות שסקרנו מבוצעות כיאות, רמת הסיכון שמול השוכר מזערית.

מלבד בדיקות הרקע לדיירים, "ישנם תמרורי אזהרה" לשוכרים שעשויים להיות בעייתיים שניתן לשים לב לחלקם עוד בתחילת ההתקשרות.

באתרנו ניתן למצוא מאמר הסוקר את תמרורי האזהרה לשוכרים בעייתיים >>>

בדיקת רקע לשוכר "פדנט" מדי

עד כמה שזה נשמע מוזר, ישנם בעלי נכסים רבים שסובלים דווקא משוכרים מסודרים ו"פדנטים" מדי על אף שהינם מקיימים את הסכם השכירות ככתבו וכלשונו.

על אף הסכמי השכירות, בסופו של דבר כדאי שתתקיים מערכת יחסים בריאה של שוכר-משכיר בה הצדדים מבינים שבצד השני ישנם בני אדם.

לעתים, ישנם שוכרים שעומדים על זכויותיהם באופן דווקני במיוחד וללא פשרות, "ייקים ופדנטים במיוחד" שעשויים לאמלל את בעל הדירה באופן חוקי לחלוטין ובמקרים כאלו הקושי לפנותם גדול במיוחד.

שוו בנפשכם שוכר היושב בנכס ומזעיק את בעל הדירה על כל נורה שנשרפה ועל כל ציר ארון שמתחיל להראות סימני עייפות וזאת תוך כדי שהוא מתעד כל מרצפת וחלק אחר בבית ודואג לעדכן בכך את בעל הנכס.

שוכרים כאלו עשויים לאמלל לא רק את בעל הנכס, כי אם את שכני הבניין ואנשים נוספים הבאים עמם במגע ועל כן מומלץ להימנע גם משוכרים בעלי אופי שכזה.

בדיקה של השוכר בגוגל עשויה להעלות חשש לשוכרים שכאלו החל מתובעי ספקים סדרתיים ועד לתגובות "טרחניות" בפורומים למיניהם.

זה לא בהכרח מעיד על שוכר בעייתי שכזה, אך בהחלט מומלץ לשים לב לכך.

בדיקות רקע של שוכרים ודיירים – אינן תחליף לבטוחות!

יש לשים לב שכלל הבדיקות האמורות במאמר זה אינן תחליף בשום אופן לבטוחות אותן נהוג וצריך לדרוש בהסכמי שכירות לקיום ההסכם.

על אף שביצענו את כלל הבדיקות, במידה והשוכר מפר את הסכם השכירות, יש לדאוג שיש לנו את הבטוחות הנכונות והמספקות להתמודד עם סיטואציה שכזו ועל כן אין להתפשר גם על בטוחות מספקות.

ניתן לקרוא בהרחבה על בטוחות בהסכם שכירות במאמר נפרד באתר זה.

בדיקות רקע לערבים בהסכם שכירות  

נהוג להחתים ערבים להסכם השכירות כחלק מבטוחות וערבויות לחוזה שכירות.
הגמרא במסכת גיטין (דף כ"ח ע"ב) אומרת: "ערבך ערבא צריך"
תרגום: הערב שלך צריך בעצמו ערב .
כלומר – ישנם מצבים בהם הערב כלל אינו מועיל שכן הוא עצמו בעייתי וצריך שיהיו ערבים לו.
 
על כן, עד כמה שזה עשוי להישמע קיצוני, יש לבצע בדיקות רקע אף לערבים החותמים על כתב ערבות להסכם השכירות וזאת על מנת לוודא שכתב הערבות אכן מועיל ולא מסמך שאינו שווה את הנייר שהוא כתוב עליו.

בדיקות רקע לשוכרים ודיירים כחלק מליווי בהסכם שכירות

אדם מן היישוב שהינו בעל דירה או נכס אחר, עשוי להתקשות או להתעייף מביצוע של בדיקות רקע כה רבות לשוכרים וזאת מלבד עצם הידע לבצע בדיקות רקע אלו.

ישנם משרדי עורכי דין שעורכים בדיקות אלו כחלק מהליווי בהסכם השכירות (בכל מקרה מומלץ להיות מלווים בעורך דין בחוזה השכירות) והינם מיומנים בכך.

יתרה מכך, במהלך השנים, עורכי דין שמלווים בעלי נכסים מפתחים "חוש ריח" מיוחד לדיירים ושוכרים בעייתיים ויודעים לבדוק את הנקודות החשובות ולקרוא גם "בין השורות".

בזמן בחירת עורך הדין שילווה את הסכם השכירות, מומלץ לבחור עורך דין שגם עורך בדיקות רקע אלו הואיל ועד כמה שהסכם השכירות ינוסח נכון, אין לו תועלת רבה במידה ומדובר בשוכרים שבדיקות רקע היו מגלות שעדיף להתרחק מהם כמו מאש.

שירות של בדיקת רקע לשוכרים שאנו מבצעים

אנו מלווים בעלי נכסים רבים בהסכמי שכירות מסחריים ופרטיים ועורכים בדיקות רקע מקיפות כחלק אינטגרלי מהליווי בהסכם השכירות.

יתרה מכך, במידה וביצענו בדיקות רקע לדיירים וערכנו את הסכם השכירות והדייר התגלה בעייתי, אנו ניקח אחריות, נפתח בהליך של פינוי מושכר ונייצג אתכם בתביעה זו עד לקבלת פסק דין ללא עלות כחלק מהשירות אותו אנו מציעים.

לבעלי נכסים נכסים המעוניינים שלא לתקשר כלל עם השוכרים וליהנות מדמי השכירות ללא התעסקות בנכס או מול השוכרים החל ממציאתם, בדיקתם, טיפול בתשלומים ובטוחות וניהול שוטף עד לסיום הסכם השכירות, אנו מציעים שירות הנקרא "השכרה בטוחה ושקטה" ההופך את ההכנסה מהשכרת הנכס לפסיבית לחלוטין ללא כל התעסקות מול השוכרים.

האפשרויות השונות לשירות של בדיקות רקע לשוכרים ודיירים

אנו מעניקים שירות של בדיקת שוכרים ודיירים במספר אפשרויות שונות:

  1. ביצוע של בדיקות רקע מקיפות כשירות עצמאי ונפרד.
  2. ביצוע של בדיקות רקע כחלק מליווי בהסכם שכירות (בשירות בו אנו מבצעים את בדיקות הרקע לשוכרים ועורכים את הסכם השכירות, אנו לקוחים אחריות מלאה במידה והשוכרים מפרים את הסכם השכירות).
  3. במסגרת שירות של ניהול נכסים כולל ומקיף לנכס בו אנו לוקחים אחריות על ניהול הנכס הן בפן המשפטי והן בפן התפעולי

לסיכום:

ישנה חשיבות עצומה לביצוע של בדיקות רקע מקדימות לשוכרים ודיירים.

בדיקות אלו עשויות להכריע האם אתם מתקשרים עם שוכרים טובים ואיכותיים או לחילופין – מכניסים צרה הביתה שעשויה לעלות לכם בבריאותכם ובכספים רבים.

אין לחסוך בבדיקות רקע לשוכרים שכן חיסכון בבדיקות אלו עשוי לעלות ביוקר במידה ונדרש לפנות את השוכר באמצעות הגשת תביעה לפינוי מושכר.

כאמור, אנו מתמחים בליווי של בעלי נכסים בהתנהלות מול שוכרים כחלק ממכלול שירותים נוספים אותם אנו מעניקים לבעלי דירות ונכסים מסחריים.

למידע נוסף ולליווי בהשכרת נכס באופן בטוח ושקט, ניתן לפנות ישירות למחבר פורטל מידע זה, עו"ד אילן יששכר בטלפון >>> 072-3322233.

בדיקות רקע לשוכרים - שאלות נפוצות:

חד משמעית לא.

בדיקת דיירים, הגם שהינה מוצלחת, אינה תחליף לערבויות ובטוחות.

מצבם של דיירים שנראה על פי הבדיקות שהינו טוב ויציב עשוי להשתנות במהלך תקופת השכירות וזאת בנוסף ליתרון העצום של קלות הגבייה במידה וישנן אי הבנות או מחלוקות מול השוכרים.

ישנם שוכרים רבים שעשויים לראות בבדיקות שבעל הנכס מבקש לבצע אודותיהם כפולשניות ולהירתע מכך.

יחד עם זאת, חשוב לציין שבהשכרת נכס לשוכרים, בעל הנכס או זה שלוקח את הסיכון עת שהוא מעניק חזקה בביתו לאנשים שאינו מכיר ועל כן אל לו להתפשר בבדיקות אלו.

התשובה לשאלה זו טמון בראש ובראשונה לאמור בהסכם שכר הטרחה שמול עורך הדין.

במידה ואין הסכם שכר טרחה או התייחסות לכך בהסכם, לרוב עורך הדין לא מבצע בדיקות אלו ועורך את הסכם השכירות ותו לא.

יחד עם זאת, אנו מבצעים בדיקות רקע לשוכרים ודיירים כשירות בסיסי בכל הסכם שכירות ו/או ניהול נכסים.

 

שתפו:

זקוקים לייעוץ מקצועי?

השאירו פרטים: