מרכז המידע לפינוי דיירים 072-33-222-33

פינוי שוכר משנה ושוכרי "סאבלט"

על אף שמשכירים רבים אינם נותנים את הדעת על כך, פינוי של שוכרי משנה בכלל ושוכרי סאבלט בפרט אינו דבר של מה בכך.

אשר על כן, טרם השכרת נכס כסאבלט או לשוכר משנה אחר מומלץ לקחת בחשבון את הסיכונים הכרוכים בכך, וכפי שיפורט במאמר זה.

ניווט מהיר

מהו סאבלט?

למונח "סאבלט" ישנם מספר מאפיינים ופירושים שמכולם ברור דבר אחד – מדובר בשכירות משנה לטווח קצר בו השוכר הראשי משכיר את הדירה לאחר.

במקור – סאבלט נועד לתת פתרון לכאלו שעוזבים את הנכס לתקופה מסוימת כמו טיול בחו"ל וכדומה.

בתקופה בו אדם עוזב את הנכס לפרק זמן מסוימים, התשלומים השוטפים כגון דמי השכירות, ארנונה, ועד הבית וכו' ממשיכים לחול על השוכר שמנסה להשיב לעצמו את אותן עלויות בפרק הזמן שהוא לא נמצא ולפעמים אף לעשות רווח קטן.

אותו שוכר "ממלא את החלל" ע"י שוכר אחר בזמן שאינו נמצא בנכס וכך הוא משפה עצמו על התקופה שנבצר ממנו לעשות שימוש בנכס באמצעות השכרתו לאחר בתקופה זו.

תופעת הסאבלטים התרחבה כך ששוכרים רבים החלו להשכיר את הנכסים ששכרו לשוכרי משנה כדי להשכירם במחיר גבוה יותר באופן יחסי לתקופת השכירות לשוכר המשנה.

כך בעצם "מסבלטי" דירות למיניהם הפכו את מנגנון הסאבלט למקור עשיית רווח ולא רק כדי לשפות עצמם על התקופה שנצבר הם לעשות שימוש בנכס.

שוכר "שמסבלט" את הדירה – הפרת חוזה

חשוב לציין כי במאמר זה אנו לא דנים בעצם האיסור או ההיתר להשכיר דירה בשכירות משנה או כסאבלט והאם השכרה שכזו מהווה כדי הפרה של הסכם השכירות שעשויה להקים עילה להגשת תביעה לפינוי מושכר.

יש לשים לב כי שוכר שמסבלט את דירתו לאחר שלא ברשות בעל הדירה, עשוי להפר בכך את השכירות באופן יסודי, הפרה המקימה למשכיר עילת פינוי כנגדו.

על אחת כמה וכמה במצב בו הסבלט לא נועד רק כדי לשפות את השוכר בתקופה בו נבצר ממנו לעשות שימוש בנכס אלא לעשות רווח ולמטרה זו שכר השוכר המקורי את הנכס – עשוי השוכר להיתבע ע"י בעל הנכס עקב הפרת הסכם השכירות שכן הפרה זו עשויה לעלות כדי הפרה יסודית.

לקריאת מאמר על השכרת דירה בשכירות משנה >>>

הבעיה המרכזית שעשויה להיות בהשכרת הנכס לשוכרי משנה ושוכרי סאבלט

בהשכרת דירה לשוכרים בשכירות "רגילה", לגיטימי לעשות בדיקות רקע אודות השוכר, לבקש תעודות זהות, תלושי משכורת, ולעתים אף תדפיסי עו"ש של השוכרים.

כמו כן, לרוב בעלי הדירות מבקשים בטוחות לקיום ההסכם כגון ערבים, המחאות בנקאיות, פיקדון כספי וכו' ולכן ממעיטים בסיכון שלהם "ליפול" על שוכר בעייתי.

מה שאין כן בהשכרה בשכירות משנה  ולשוכרי סאבלט שלרוב לא מקובל לערוך בדיקות רקע מקיפות ולקבל ערבויות וזה כפי שיפורט להלן, פתח לצרות רבות שעשויות להגיע מדיירים כאלו.

השכרת דירה לשוכרי משנה ושוכרי סאבלט – זהירות!

במקרה של אי פינוי הנכס על ידי הדייר, משכירי משנה ומסבלטים למיניהם טועים לחשוב שדינו של דייר כזה הינו כפולש ועל לעתים פועלים מולו כפולש לרבות ע"י פינוי בכוח באמצעות החלפת צילינדר הכניסה לדירה וניתוק החשמל והמים.

חשוב לציין ולהדגיש – שוכר שנכנס לנכס כשוכר משנה או סאבלט הינו שוכר לכל דבר ועניין על כל המשתמע מכך אף אם מדובר בשכירות לטווח קצר לרבות במקרה שבו נדרש החלק שממנו חושש כל בעל נכס – פינוי שוכר

אשר על כן, במקרים בהם השוכר לא מפנה את הנכס בתום התקופה בה אמור היה לפנות את הנכס, אין לפנותו בכוח בשום פנים ואופן לרבות באמצעות החלפת צילינדר הכניסה לדירה או ניתוק החשמל והמים.

פינוי שוכרי משנה ושוכרי "סאבלט"

משרדנו מקבל פניות רבות ממשכירי משנה ודירות סאבלט לאחר שהדייר שנכנס לנכס הפך לדייר סרבן.

משכירים רבים נוטים לחשוב שפינוי של שוכר משנה שכזה הינו דבר של מה בכך הואיל ושכר את הנכס למספר ימים בודדים ותו לא.

באופן אבסורדי, לא זו בלבד שמדובר בהליך של פינוי מושכר לכל דבר, במקרה של פינוי דייר שכזה הוא הופך למורכב מעט יותר הואיל וכדי שהתביעה לפינוי מושכר תנוהל נכון, מומלץ לצרף את בעל הנכס כתובע הואיל והשוכר הראשי שוכר בלבד ולכן מומלץ וכדאי שבעל הנכס יצורף כתובע.

מניסיוננו, צירופו של בעל הנכס לתביעה עשוי להפוך את הסיטואציה למורכבת יותר מכוון שישנם בעלי נכסים רבים שאינם מעוניינים להפוך צד להליך ולקחת חלק בו מסיבות רבות ולכן מדובר בסיטואציה שאינה פשוטה.

פינוי שוכר משנה ושכרי "סאבלט" ללא בעל הנכס 

כאמור, דרך המלך הינה לצרף את בעל הנכס כתובע.

במקרים בהם לא ניתן לצרף את בעל הנכס כתובע או שאינו מעוניין בכך, השוכר עדיין יכול להגיש תביעה לפינוי מושכר כנגד שוכר המשנה שהפר את הסכם השכירות וזאת על פי המסקנה שעלתה בהלכת עוקשי (רע"א 5598/98 יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי) על פיה ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר על ידי מי שאינו בעל הזכויות שבמקרקעין.

יש לשים לב שהלכת עוקשי עסקה בהליך של תביעה לסילוק יד כנגד פולש ולא בתביעה לפינוי מושכר שזהו הליך שונה לחלוטים עם סדרי דין שונים בתכלית אך פסיקות מאוחרות לה עשו שימוש בהלכה זו והרחיבו את המסקנות שעלו ממנה גם לתביעות לפינוי מושכר.

הסכם שכירות מול שוכר המשנה והסאבלט

כפי שכבר ציינו, משכירים רבים נוטים להקל ראש באופן ההתקשרות עם שוכר המשנה תוך שאינם בודקים אודותיו ולעתים אף אינם מחתימים אותו על חוזה שכירות ולכן מעמדו של הדייר אינו ברור להם, מה שגורם להם להתנהל בסיטואציה הזו כמו בסיטואציה של פינוי פולש.

יש להדגיש כי על מנת שיחולו בין הצדדים יחסי שוכר-משכיר, אין חובה שיחתם הסכם שכירות ביניהם (על אף שמומלץ כמובן) ויחסים אלו עשויים לחול מכוח התנהגות הצדדים והמהות הנלוות להתקשרותם אף ללא כל הסכם בכתב.

כמובן שליחסים אלו נלווים כלל הזכויות והחובות של משכירי דירות ושוכרים כל המשתמע מכך.

לקריאת מאמר עומק בנושא של פינוי שוכרים ללא הסכם שכירות בכתב >>>

סעיף 25טו.(א)(2) לחוק השכירות והשאילה

יש לשים לב כי חרף האמור לעיל על התקיימותם של יחסי שוכר-משכיר בין הצדדים, סעיף 25טו.(א)(2) לחוק השכירות מסייג את תחולת החוק לחוזה שכירות למגורים שתקופת השכירות שתקופת השכירות לפיו אינה עולה על שלושה חודשים ואין לצדדים ברירה להאריכה (זכות אופציה).

המשמעות של סייג זה הינה כי הוראות חוק השכירות והשאילה (בדגש על תנאים לטובת השוכר) לא יחולו על השכרה מעין זו.

לסיכום:

משכירי דירות שעוסקים בשכירות משנה "וסיבלוט" של דירות עשויים למצוא עצמם במצבים בהם דייר המשנה אינו מעוניין לפנות את הנכס וסיטואציות אלו קורות לא מעט הואיל רוב משכירי הסאבלטים נוטים שלא לערוך בדיקות מקדימות לדייר ולקבל בטוחות טובות.

כאמור, יש לשים לב שפינוי של דייר כזה הינו פינוי של שוכר לכל דבר ועניין לכן, במידה ודייר כזה אינו מעוניין לפנות את המושכר בתום התקופה, אנו ממליצים לפעול במהירות וללא היסוס ולהגיש תביעה לפינוי מושכר כנגדו וכמובן להביא לידיעת בעל הדירה את המקרה שקרה בהזדמנות הראשונה.

אנו מלווים בעלי נכסים ומשכירי דירות רבים בהתנהלות מול דיירים סרבנים, מלווים אותם ומפנים את הדיירים במהירות ונחישות עד לקבלת המפתח.

לייעוץ פרטני ולליווי בפינוי הדייר, ניתן לפנות אלינו ישירות בטלפון מס' >>> 072-3322233.

שתפו:

זקוקים לייעוץ מקצועי?

השאירו פרטים: