מרכז המידע לפינוי דיירים 072-33-222-33

תביעת פינוי על ידי חלק מבעלי הזכויות במקרקעין

תביעת פינוי המוגשת על ידי חלק מבעלי הזכויות במקרקעין הינה נפוצה מאד ועולות לא מעט שאלות בסיטואציות אלה.

ישנם מקרים רבים בהם מקרקעין רשומים על שם מספר בעלים/בעלי זכויות.

בחלק ממקרים אלו, בעלי הזכויות לא תמיד מצליחים להסתדר ביניהם בכל הקשור לאופן ניהול המקרקעין ולא אחת שאינם תמימי דעים בנושאים העולים תדיר בניהול המקרקעין כשבין היתר – השכרת, חידוש חוזה שכירות, או אי השכרת נכס לשוכר קיים ושוכר חדש.

תוכן עניינים

דוגמאות נפוצות למקרקעין משותפים למספר בעלי זכויות

דוגמאות לאותם המקרים המגיעים למשרדנו בהם אנו נתקלים בחוסר הסכמה על אופן ניהול הנכס הגורם לרצון אחד השותפים לדרוש את פינוי המושכר:

  • בני זוג הבעלים במשותף של נכס מקרקעין
  • יורשים שירשו נכס במשותף.
  • שותפים עסקיים בנכס.
  • בעלים במושע של נכס הכולל שותפים רבים כאשר כל אחד עושה שימוש בחלק בלתי מסוים בו.

 

במקרים אלו המגיעים למשרדנו, לרוב, השותף במקרקעין המעוניין לפנות את השוכר או שלא לחדש עמו חוזה, מתנהל מול השוכר באופן שוטף והפרותיו הרבות של השוכר את הסכם השכירות גורמות לשותף המנהל את הנכס בפועל, לכאב ראש לא קטן וללא מעט התעסקות בזמן שיתר השותפים אינם מתמודדים עם הקושי העצום של מנהל הנכס בהתנהלות השוטפת מול השוכר.

אשר על כן, ישנם מקרים רבים בהם על אף שהשוכר מפר את הסכם השכירות הפרות רבות, השותפים שאינם מתמודדים מול השוכר באופן שוטף, מסרבים לפנות את השוכר ומעדיפים להשאיר את המצב הקיים וזאת חרף הפרותיו של השוכר ורצונו אחד מהשותפים לפנותו.

יתרה מכך, ישנם מקרים בהם מציג השוכר הסכם שכירות שחודש על ידי יתר השותפים ממש ערב הגשת תביעת הפינוי וזאת על אף רצונו של השותף האחר לפנותו, מה שמביא את השוכר לטעון כי הוא מחזיק בהסכם שכירות כדת וכדין ולכן לא ניתן לפנותו.

במקרים אלו עולה השאלה – האם ניתן לפנות שוכר מנכס על ידי חלק מבעלי הזכויות במקרקעין וזאת על אף הסכמתם ורצונם של שאר בעלי המקרקעין לפנותו.

לקריאת מאמר בנושא של פינוי שוכרים >>>

השיקולים העיקריים בזכאותו של אחד מהשותפים לתבוע את פינוי המושכר

תביעה לפינוי מושכר המוגשת על ידי אחד מהשותפים בנכס בעוד שהאחרים אינם מעוניינים לתבוע את פינוי המושכר ויתרה מזאת, נותנים לשוכר את הסכמתם להמשך השכירות, מעלה שאלות רבות.

ראשית, מבחינת השוכר, במועד הגשת תביעת הפינוי כנגדו, הוא שוהה בנכס בהסכמה מלאה של חלק מבעלי הזכויות המעוניינים שישהה בנכס ויתרה מכך, לעתים אף באמצעות הסכם שכירות שנכרת ערב הגשת תביעת הפינוי.

ולכן, השוכר לכאורה שוהה בנכס בהסכמה וכיצד יוכל בית משפט לפסוק סעד כה דרקוני של פינוי הנכס עת שהוא מחזיק בנכס בהסכמה?

אם לא די בכך, שאר השותפים בנכס מצהירים ומבקשים שיישאר בנכס ואם כן, כבעלים בנכס, הם זכאים לכאורה להשכירו לכל אדם שיחפצו וכיצד שותף אחד (שכאמור, עשוי להיות בן הזוג, אח שירש יחד איתם או שותף עסקי) יכול למנוע מהיתר להשכיר את הנכס לאדם אחר ולכפות את רצונו על האחרים?

התובע (השותף המעוניין בפינוי המושכר) יטען מנגד כי הואיל והשוכר מפר את הסכם השכירות באופן תדיר, או שהסכם השכירות הסתיים והוא אינו מעוניין לחדש את ההסכם מולו, אין יתר השותפים יכולים לחייבו לקיים הסכם שכירות עם שוכר שהוא אינו מעוניין בו ולא ניתן לכפות עליו מערכת יחסים של שוכר-משכיר עם אדם אחר.

אם כן, השיקולים בתביעת פינוי נגד שוכר המוגשת באמצעות חלק מבעלי הזכויות, יש לשים על המאזניים מצד אחד את זכויות השוכר המחזיק במושכר מכוח הסכמה של יתר הבעלים, זכויות יתר הבעלים לעשות במקרקעין וקניינם כרצונם ולהשכיר לכל מי שחפצה נפשם, ומנגד, זכויות השותף המעוניין לסיים את יחסי השכירות עם השוכר ולתבוע את פינויו כאחד מבעלי הזכויות במקרקעין.

שימוש של כל אחד המשותפים במקרקעין

כדי להגיע להכרעה בשיקולים השונים שפורטו לעיל, נדרש בתחילה להבין את יחסי הכוחות של השותפים השונים במקרקעין, זכויותיהם וחובותיהם כלפיי של האחד כלפי רעהו והשימושים המותרים והאסורים במקרקעין המשותפים.

היחסים בין השותפים השונים במקרקעין עשויים להיות מורכבים ומלבד פסיקה עניפה בנושא, ישנם מעט גם סעיפי חקיקה המסדירים שימושים אלו כשהרלוונטיים לעניינו הינם סעיפים 30 ו-31 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

סעיף 31 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969

סעיף 31 לחוק המקרקעין אומר כדלהלן:

(א) באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים –

(1) להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;

(2) לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם;

(3) לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם.

(ב) עשה שותף כאמור בסעיף קטן (א), יודיע על כך לשותפים האחרים ככל האפשר בהקדם.

סעיף 31 בעצם ממשיך את סעיף 30 לחוק המקרקעין בו נקבע כי בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע את כל הדרוש לניהול ושימוש רגיל במקרקעין.

בהמשכו של הסעיף מובא האופן בו נדרש לפעול שותף מיעוט המרגיש מקופח מהחלטת הרוב.

נחזור לסעיף 31 לחוק – על פי האמור בסעיף זה, כל שותף יכול לעשות שימוש במקרקעין באופן סביר ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר.

בנוסף, סעיף זה מקנה זכות לכל שותף יחיד לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק ולהגנת הבעלות וההחזקה במקרקעין.

תביעת פינוי מושכר על ידי אחד השותפים – המשמעות העולה מסעיף 31 לחוק המקרקעין

לענייננו, העולה מסעיף 31 לחוק כי כל שותף יכול לעשות במקרקעין שימוש סביר, שלא ימנע שימוש משותף אחר ולעשת כל דבר הדרוש למניעת זק למקרקעין להגנה על הבעלות והחזקה בהם.

אם נפרק את האמור ונשליך אותו על מקרה בו שותף אחד אינו מעוניין בהשכרת המקרקעין לשוכר מסוים, נראה כי שאר השותפים לא יוכלו להשכיר את הנכס לשוכר המפר הואיל ובכך הם עושים שימוש שאינו סביר במקרקעין ומונעים את השימוש בו מהשותף האחר וזאת בניגוד לחוק.

לעניין הגשת התביעה – על פי סעיף 31 (א)(3) לחוק, הרי שהסעיף מאפשר לכל שותף במקרקעין לעשות את כל הדרוש להגנה על הבעלות וההחזקה במקרקעין ואין ספק כי מסעיף זה ניתן ללמוד כי שותף יחיד רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר וזאת על אף שהינו תובע יחיד וחרף הסכמתם של יתר השותפים לשהותו של השוכר, הואיל ומדובר בהגנה והחזקה של המקרקעין.

פסק דין ת"א 15340-08 זיזובי נ' שובאש ואח'

פסק דין זה עסק בתביעת פינוי שהוגשה כנגד דייר מוגן לפינוי הנכס בשל עילות שונות לרבות תשלום דמי השכירות (דיירת מוגנת במקרה זה).

כחלק מטענות ההגנה שהעלתה הדיירת המוגנת, נטען כי התובע אינו בעלים של כלל הנכס ועל כן אין הוא יכול להגיש תביעת פינוי כנגדה.

בכל הנוגע לטענה זו, על פי בחינת ולימוד סעיף 31 לחוק המקרקעין, טענה זו נדחתה על הסף ונקבע כי גם שותף במקרקעין יכול להגיש תביעת פינוי וזאת ללא יתר השותפים.

אפשרות של שותף יחיד להגיש תביעת פינוי מושכר – תמרור אזהרה לשוכרים

ישנם שוכרים רבים וטובים שאינם מפרים את הסכם השכירות ואף על פי כן עשויים למצוא עצמם נתבעים בתביעה לפינוי מושכר באמצעות אחד מבעלי הזכויות שלא חתם על הסכם השכירות, שבסופה עלולים לקבל צו פינוי כנגדם וזאת על אף שיש בידם הסכם שכירות חתום על ידי יתר בעלי הזכויות והם מקיימים את הסכם השכירות ככתבו וכלשונו.

סיטואציה זו בה אחד מבעלי הזכויות מתקשר בהסכם מול שוכרים נפוצה מאד הואיל ובחלק גדול מהמקרים ישנו גורם אחד דומיננטי יותר המנהל את הנכס, סיטואציה שנפוצה מאד בין בני זוג שלהם נכס משותף, יורשים או סתם שותפים בנכס.

ולכן, מאחר והשותף שאינו חתום על הסכם השכירות יכול לטעון שהסכם השכירות נחתם שלא על דעתו, מומלץ כי שוכרי נכסים יבדקו את זהות כלל בעלי הזכויות בנכס וככל וישנם מספר בעלים – יש להתעקש שכולם יהיו צד להסכם השכירות (גם כשבעלי הנכס הינם זוג נשוי).

שותף יחיד שתובע פינוי מושכר – העברת התביעה לסדר דין רגיל

כפי שהתבאר לעיל, שותף יחיד רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר כנגד שוכר וזאת אף למורת רוחם של יתר השותפים במקרקעין.

יחד עם זאת, לתביעת פינוי המוגשת באמצעות חלק מהשותפים עשויה להיות משמעות שתבוא לידי ביטוי בהימשכות ההליך.

הדבר ידוע ואף פורט בהרחבה באתרנו מספר פעמים כי ככל ותובעים את פינוי השוכר בלבד, תביעת פינוי מושכר יכולה להיות מוגשת בסדר דין מהיר במיוחד ועשויה להתברר בתוך 30-60 ימים בממוצע.

בתביעת פינוי מושכר בהליך מהיר מתקיים אחד בלבד שמוגדר כ'דיון הוכחות' ובמהלכו חוקרים הצדדים האחד את השני.

להבדיל מהליכים אחרים, דיון זה הינו קצר יחסית ובית המשפט מקצה דקות ספורות לחקירות ועל כן ההליך המהיר מתאים למקרים בהם הסיפור העובדתי וטענות הצדדים יכולות להתברר בתוך דיון קצר.

במקרים בהם נדרש בירור טענות מעמיק יותר עשוי בית המשפט להעביר את ההליך שיתברר בסדר דין מהיר במקום סדר מהיר.

משמעות הדבר כי ההליך עשוי להתארך הרבה יותר מהליך רגיל של פינוי מושכר.

במידה ושאר השותפים מגלים את דעתם ומצהירים כי הם מעוניינים שהשוכר ישאר בנכס, ועל אחת כמה וכמה עת שהשוכר שולף הסכם שכירות חדש שנערך עם יתר השותפים, עשוי בית המשפט לקבוע כי טענות אלו לא יכולות להתברר בסדר דין מהיר ולהעביר את הדיון בתובענה לסדר דין רגיל שבאופן טבעי, אורך זמן רב יותר וכפועל יוצא מכך – עלות פינוי המושכר יקרה יותר בסדר דין רגיל.

חשוב לציין שרובן הגדול של תביעות הפינוי מתבררות בסופו של דבר בהליך בסדר דין מהיר ולא מועברות לסדר דין רגיל.

לקריאת מאמר עומק על העברת תביעת פינוי מושכר לסדר דין רגיל >>>

פסיקת הוצאות שכר טרחה בסדר דין רגיל

במאמרנו פרטנו במספר מאמרים את אופן פסיקת שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט לזכות התובע בשל העובדה שנאלץ להגיש את תביעת הפינוי.

במידה ותביעת פינוי מושכר עוברת מסדר דין מהיר לסדר דין רגיל, מעבר להתארכות ההליך, ישנה משמעות להוצאות ההליך כאמור לעיל.

אשר על כן, במידה ותביעת הפינוי תעבור לסדר דין רגיל, לרוב הוצאות משפט ושכר טרחת עורך הדין יתעדכנו בהתאם ובית המשפט עשוי לפסוק סכומים גבוהים יותר משמעותית לטובת התובע.

לקריאת מאמר על פסיקת הוצאות ושכר טרחת עורך דין בתביעת פינוי >>>

פינוי פולש על ידי חלק מבעלי הזכויות במקרקעין

סוגיה זו של פינוי מחזיק בנכס באמצעות תביעת פינוי על ידי חלק מבעלי הזכויות עלולה לעלות גם בהליך של פינוי פולש מנכס.

על אף שזה נשמע מפתיע, עשויים להיות מקרים בהם חלק מהשותפים בנכס ובעלי הזכויות לא יהיו מעוניינים בפינוי הפולש.

דוגמאות למקרים בהם פינוי פולש ממקרקעין נתבע ע"י חלק מהבעלים

הסיבות לסירובם של חלק מהבעלים לפינוי הפולש עשויות להיות מגוונות, דוגמאות לסיבות בהן חלק מהשותפים במקרקעין לא ירצו להגיש תביעה לסילוק יד כנגד פולש ולפנותו:

  • קרבה משפחתית לאחד מבעלי הזכויות במקרקעין.
  • מקרים בהם מעדיפים שהותו של פולש זה מפולשים גרועים יותר.
  • בן השוהה בנכס הוריו כשרק אחר מהם מעוניין לפנותו.
  • שהות בן משפחה בנכס שהתקבל בירושה כשחלק מהיורשים מעוניינים שיישאר בנכס וחלקם מעוניינים לפנותו.
  • נשיאה בעלויות פינוי הפולש.

 

כמו כן, עשויים להיות מקרים בהם פרקטית, לא ניתן או שקיים קושי בצירוף יתר הבעלים כתובעים וכצד להליך ולכן הברירה הנוחה יותר היא להגיש תביעת פינוי וסילוק יד באמצעות חלק מהשותפים במקרקעין.

דוגמא למקרים בהם ישנו קושי או שלא ניתן לצרף את יתר הבעלים כצד לתביעת הפינוי:

  • שהותו של אחד מהבעלים בחו"ל.
  • נכות או העדר כשרות משפטית של אחד מהבעלים.
  • סיטואציה בה המדינה על זרועותיה (רשות מקרקעי ישראל, רשות הפיתוח, קק"ל) היא אחד מהבעלים במקרקעין.

 

בכל אותם המקרים שמנינו לעיל, עשויה לעלות טענת הגנה על ידי הפולש כי לא ניתן לפנותו מהנכס הואיל וחלק מבעלי המקרקעין אינם צד להליך.

יש לשים לב כי בחלק מהמקרים אותם ציינו לעיל, יש להגיש את התביעה לסילוק יד בבית המשפט לענייני משפחה ולא בבית משפט שלום רגיל הואיל ומדובר בסכסוך שבין בני משפחה.

לקריאת מאמר העוסק בנושא של סילוק יד ממקרקעין במשפחה >>>

הכרעת בתי המשפט בסוגיות של פינוי פולש על ידי חלק מהבעלים

בית המשפט נדרש לא מעט לדון בסוגיות אלו של סילוק יד ממקרקעין עקב הסגת גבול ופלישה אליהם וזאת באמצעות חלק מהבעלים.

כפי שסקרנו לעיל, בתי המשפט מפרשים את סעיף 31 לחוק המקרקעין ותכליתו, ובמקרים בהם מדובר בהסגת גבול ופלישה סעיף 31 (א)(3) לחוק מקבל משנה תוקף הואיל ואין מקרה בולט יותר של הגנה על הבעלות וההחזקה במקרקעין ממקרה בו נדרש לפנות פולשים ומסיגי גבול.

ולכן, ככל והבעלים שתובעים את סילוק ידו של הפולש מהמקרקעין אכן הוכיחו את זיקתם למקרקעין, בתי המשפט נוטים לקבל את תביעת סילוק היד המוגשת כנגד הפולש על אף שהוגשה על ידי חלק מהבעלים.

פסק דין ת"א 57410-04-21 תיתי ואח' נ' תיתי

בפסק דין ת"א 57410-04-21 תיתי ואח' נ' תיתי, לאחר שסקר בית המשפט את תכליתו של סעיף 31 לחוק המקרקעין, נקבע חד משמעית כי ניתן לפנות פולש ומסיג גבול ממקרקעין וזכותו של שותף יחיד במקרקעין לעשות זאת, אף ללא הסכמת יתר בעלי המקרקעין.

חיוב יתר השותפים במקרקעין בתשלום דמי שימוש ראויים

ביארנו לעיל כי חוק המקרקעין מתיר לכל אחד מהשותפים במקרקעין לעשות שימוש סביר במקרקעין וזאת מבלי למנוע דומה משותף אחר במקרקעין.

במקרים בהם שוכר או מסיג גבול נמצא במקרקעין בהסכמת מקצת השותפים בעוד שאחרים אינם מעוניינים בהימצאותם במקרקעין, הרי שנבצר מהשותף שאינו מעוניין להשתמש במקרקעין וזאת מכיוון שיתר השותפים השכירו את הנכס לאחר או הסכימו למעשה לשימושו של פולש במקרקעין.

בחלקם של מקרים אלו, ייתכן כי ניתן יהיה לדרוש מיתר השותפים במקרקעין דמי שימוש ראויים עקב שימוש שעשה השוכר או מסיג הגבול במקרקעין וזאת ללא הסכמת בעל הזכויות שהתנגד לכך.

למאמר מורחב על דמי שימוש ראויים >>>

לסיכום:

על פי סעיף 31 לחוק המקרקעין והפסיקה השונה סביב ניתוח סעיף זה בתביעות פינוי שהוגשו, עולה באופן חד משמעי כי ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר כנגד שוכרים ותביעות לסילוק יד כנגד פולשים ומסיגי גבול גם על ידי אחד מבעלי הזכויות במקרקעין בלבד.

יתרה מזאת, מהאמור לעיל עולה כי אף במצבים בהם חלק מבעלי הזכויות מתנגדים באופן אקטיבי לפינוי השוכר או הפולש, יוכל אחד מבעלי הזכויות והשותפים במקרקעין לדרוש את פינוי המקרקעין ולתבוע כדי להשיב לידו את החזקה במקרקעין.

בניהול תביעת פינוי שכזו נדרשת מומחיות רבה והכרה של הפסיקה והחקיקה השונים הרלוונטיים למקרים אלו.

משרדנו ליווה בעלי נכסים רבים בתביעות פינוי גם במצבים בהם פינוי הנכס נתבע על ידי חלק מהשותפים בנכס בלבד.

ניתן ליצור קשר ישיר לשיחת ייעוץ עם עורך דין אילן יששכר – מחבר פורטל מידע זה, בטלפון 072-3322233.

 

שתפו:

זקוקים לייעוץ מקצועי?

השאירו פרטים: