"מרבה נכסים, מרבה דאגה" (מסכת אבות, פרק ב' משנה ז')
למי מתאים שירות של ניהול נכסים?
בעבר התקבעה תפיסה על פיה שירות של ניהול נכסים מתאים לכאלו שהינם בעלי נכסים רבים או בעלי נכסים מסחריים וחברות גדולות.
בשנים האחרונות המוצר של 'ניהול נכסים' הפך לנחלתו של הציבור הרחב וככזה שלא צריך להיות בעלים של נכסים רבים על מנת ליהנות ממנו.
אנשים רבים שלחלקם ניסיון רע עם שוכרים, בוחרים בשקט ובשלווה ששירות של ניהול דירות להשכרה יכול להעניק להם אף אם יש דירה אחת בלבד אותה הם משכירים.
ניהול נכסים ודירות להשקעה באמצעות עורך דין
שירות של ניהול נכסים הינו שירות שעשוי להינתן על ידי מגוון גורמים, החל ממתווכים, דרך חברות שזהו תחום עיסוקן ועד למשרדי עורכי דין שמעניקים שירות זה ללקוחותיהם.
עד כמה שזה נשמע מפתיע, ניהול נכסים במהותו הינו שירות שנכון יותר לקבלו ממשרדי עורכי דין שעוסקים בתחום זה ופחות מחברות ניהול ועל אחת כמה וכמה – ממתווכים.
ישנם יתרונות רבים בניהול נכסים באמצעות עורכי דין על פני גורמים אחרים הואיל ורוב השירותים הניתנים במסגרת הניהול השוטף, הינם שירותים משפטיים ופחות 'תפעוליים'.
לעורכי דין שעוסקים בתחום ישנו הידע המשפטי הדרוש במסגרת יחסי שוכר-משכיר, ידע משפטי הנדרש במסגרת ניהול הנכס ובכובעו כמנהל הנכס וזאת בנוסף לידע משפטי בתחום הנדל"ן, חוקי התכנון ובניה וכדומה.
יתרונות של ניהול נכסים באמצעות עורך דין
כאמור, רובם של השירותים הניתנים במסגרת ניהול נכסים הינם שירותים משפטיים.
השירותים שהינם בעלי אופי משפטי הינם רבים, החל מבדיקת הדייר דרך קבלת ערבויות מתאימות הן לנכס והן על פי חוק (כן, לא כל ערבות ניתן לקבל על פי חוק), חתימה על הסכם שכירות מותאם, הבנה בביטוחים אותם נדרש השוכר לעשות, גביית חובות בהוצל"פ ככל וישנם, שליחת מכתבי התראה במידת הצורך, הגשת תביעה לפינוי המושכר ועד לייעוץ משפטי שוטף.
עד כמה שזה נשמע מפתיע, אפילו בפעולות בעלות האופי 'התפעולי' ביותר במסגרת ניהול נכסים כגון תחזוקה שוטפת של הנכס, ישנו צורך בהבנה משפטית רחבה של יחסי שוכר-משכיר וזאת על מנת שמנהל הנכסים ידע בצורה הטובה והנכונה ביותר מה הם הזכויות והחובות של בעלי הנכסים כך שמצד אחד לא יתעלם מחובה המוטלת על בעל הנכס , ומצד שני לא ימהר להשית על בעל הנכס הוצאות שאינן מחובתו להוציא .
אנו נתקלים לא מעט במנהלי נכסים שאינם עורכי דין שניגשים לפתור בעיות שאינן מחובותיו של בעל הנכס על פי חוק או הסכם השכירות, בעוד שנוטים הם לזלזל במטלות שעליהם לעשות על פי חוק השכירות והשאילה שהינו קוגנטי בחלקו הגדול (קוגנטי – הוראות שלא ניתן להתנות עליהן).
ניהול נכסים בשיטת 'השכרה בטוחה ושקטה' – אז מה זה אומר?
מאחר ולמשרדנו ניסיון רב בהתנהלות מול שוכרי דירות ונכסים מסחריים, אנו מעניקים לבעלי נכסים שירות של 'השכרה בטוחה ושקטה' הנועד לתת לכם ביטחון גמור בהשכרת הנכס ושקט מוחלט מהשוכר לאורך כל תקופת השכירות ואחריה.
- איתור שוכרים רלוונטיים.
- ביצוע בדיקות רקע מקיפות לשוכרים והערבים.
- עריכת הסכם שכירות ש'נתפר' לעסקת השכירות הספציפית שלכם.
- החתמת השוכרים והערבים על הסכם השכירות.
- קבלת ערבויות מתאימות (ערבים, פיקדונות, צ'קים בנקאיים).
- טיפול ומענה שוטף מול השוכר לאורך כל תקופת השכירות (טיפול בליקויים כגון: דוד שמש, מזגן, נזילות, תיקונים שונים – השוכר לא פונה אליכם לאורך כל תקופת השכירות!!!)
- גביית תשלומי השכירות השוטפים.
- ניהול הליכי הוצאה לפועל לגביית חובות השוכר במידת הצורך.
- טיפול בכלל הביטוחים אותם על השוכר לעשות.
- טיפול בהחלפת מחזיקים אצל הרשויות ונותני השירותים השונים (חשבון הארנונה בעירייה/מועצה מקומית הרלוונטית, חברת החשמל, תאגיד המים, חברת הגז וכו').
- טיפול והגשת בקשות לפטור בגין נכס ריק/בשיפוצים.
- טיפול בהפרות השוכר ושליחת מכתבי התראה ככל ויש צורך.
- פינוי השוכר באמצעות תביעה לפינוי מושכר במידת הצורך ללא עלות!
- 'סגירת חשבון' והתנהלות מול השוכר לאחר תום תקופת השכירות כולל מסירת מפתחות, בדיקת קיום החוזה והשבת הערבויות.
- ייעוץ משפטי שוטף לאורך כל שנת השכירות!
למאמר באתרנו הסוקר מכלול של בדיקות רקע לשוכרים >>>
שירותים נוספים הניתנים לתושבי חוץ במסגרת ניהול דירות להשקעה
במסגרת ניהול דירות ונכסים לתושבי חוץ, ניתן לקבל במשרדנו שירותים נוספים בנוסף לאמור לעיל, לרבות:
- ניהול חשבונות נאמנות.
- המרת דמי השכירות למט"ח.
- העברת תקבול דמי השכירות לחשבונות בחו"ל.
- טיפול בהגשת דוחות שנתיים.
ניהול דירות ונכסים חדשים הנמסרים מהקבלן
בדירות ונכסים חדשים הנמסרים מהקבלן, עשויים להתעורר צרכים נוספים וזאת מעבר לניהול השוטף והטיפול בכל הקשור והנוגע ליחסי שוכר-משכיר שבין בעלי הנכס לשוכרים.
בחלקם הגדול של המקרים, בנכסים חדשים עולה הצורך בדרישות שונות והתנהלות שוטפת מול היזם בנושאים העולים מהסכם המכר וחוק המכר כגון: טיפול בליקויי בניה ודרישות תשלום בגין איחור במסירת הנכס, אי התאמה לתוכניות המכר, ועוד.
במקרים אלו, ניתן לקבל מעטפת הכוללת את הטיפול בעניינים השונים שמול היזם בנוסף למעטפת והשירותים אותו אנו מציעים ומעניקים בהתנהלות מול השוכרים.
השירותים המוצעים בניהול דירות ונכסים חדשים
השירותים הנוספים אותם אנו מציעים בניהול נכסים חדשים כולל בין היתר:
- דוחות בדק הנדסיים והתנהלות מול המומחים השונים בכל הקשור לליקויי הבנייה.
- בדיקת התאמת הנכס/הדירה לתוכניות המכר.
- חישוב הפיצוי המגיע לבעל הנכס בגין איחור במסירת הדירה.
- שליחת מכתבי התראה ודרישה ליזם או לקבלן.
- ניהול מו"מ מול היזם/קבלן בכל הנוגע לטיפול בליקויי הבניה ופיצוי בגין איחור במסירה.
- תיאום מועדי תיקון הליקויים בין היזם לדיירים.
- ליווי בשלבי תיקון הליקויים השונים ווידוא של ביצועם בהתאם לדוחות הבדק.
כך אנו הופכים את ההכנסה משכר הדירה לפסיבית באמת וללא כל אינטראקציה מול השוכר.
ניהול נכסים בשיטת 'השכרה בטוחה ושקטה' - שאלות נפוצות:
בוודאי.
אנו מנהלים נכסים בשירות אותו אנו מציעים גם לדירות מגורים וגם לנכסים מסחריים.
ישנו כמובן הבדל בצורת ואופן הניהול של נכסים מסחריים לעומת דירות מגורים, הבדל הבא לידי ביטוי גם בתמחור השירות.
שירות של ניהול נכסים מתאים לכל מי שמאס בהתנהלות מול שוכרים, בכאב הראש ובסיכון הכספי שנלווים לכך.
השירות נותן מענה לאוכלוסיות רבות, החל מתושבי ישראל להם נכס אחד ועד לתושבי חו"ל להם מספר נכסים.
כן
ישנם הבדלים בניהול של נכס שהתקבל מקבלן לעומת נכסים ותיקים יותר.
נכסים שמתקבלים בפרויקטים חדשים דורשים שעות רבות יותר של ניהול מסיבות רבות ובין היתר: קושי רב יותר באיתור שוכרים הואיל ובפרויקטים חדשים ישנו היצע גדול יותר של נכסים להשכרה, תיאומים רבים בין השוכר ליזם/קבלן על מנת לבצע תיקוני בדק וכו'.
המחיר של ניהול נכסים ודירות להשקעה לרוב כאחוז מסוים נגזר מדמי השכירות (במידה ודמי השכירות נמוכים – ישנו מחיר מינימום).
המחיר עשוי עשוי להשתנות בהתאם לסוג הנכס, מיקומו והיקף השירות הנדרש.
במסגרת השירות אותו אנו מעניקים לבעלי דירות להשקעה, אנו מנהלים גם דירות מפוצלות.
יחד עם זאת, יש לדעת כי פיצול דירה שאינו בהיתר הינו בניגוד לחוקי התכנון והבניה ועלול להוות גם עבירה פלילית וזאת בנוסף לסיכון של בעלי הנכס בקנסות והשלכות נוספות כגון תפיסת מיסוי מקרקעין את הנכס כמספר נכסים לצורך מס רכישה ומס שבח.
בוודאי.
במסגרת השירותים אותם אנו מציעים, ניתן לקבל מאתנו שירות של ייעוץ משפטי שוטף לבעלי נכסים ללא ניהול ותפעול של הנכס.
שירות שוטף של ניהול דירות ונכסים אינו כולל טיפול בהליכי מכירת הנכס.
יחד עם זאת, משרדנו מעניק שירותים של טיפול בהליכי מכירת נכסים ללקוחותינו והכל בהליך מהיר ויעיל תוך מקסום תמורת שווי הנכס.
במקרים בהם נדרש בעל מקצוע לטיפול שוטף או לטיפול בתקלה בנכס, אנו מקבלים 2-3 הצעות מחיר מבעלי מקצוע מהימנים ובוחרים את בעל המקצוע האמין יותר ושהצעתו הינה האטרקטיבית ביותר.
