מרכז המידע לפינוי דיירים 072-33-222-33

פינוי דייר סרבן

ישנם מספר סוגים של דיירים סרבנים העשויים להחזיק בדירה או בנכסים אחרים.

אופן הפינוי של דייר סרבן מנכס עשוי להשתנות בהתאם לסוג הדייר ולאופן החזקתו בנכס.

במאמר זה נפרט את הסוגים השונים של דייר סרבן ואופן הפינוי שלו מהנכס.

תוכן עניינים

פינוי דייר סרבן שהינו שוכר בנכס

שוכר המחזיק בנכס מכוח הסכם שכירות בכתב או בעל פה (ניתן לשכור נכס אף שלא בהסכם בכתב באמצעות הסכמה בעל פה או קיום יחסי שוכר-משכיר בין הדייר לבעל הנכס), המפר את הסכם השכירות או אינו מפנה את המושכר בתום תקופת השכירות עשוי להיחשב כדייר סרבן.

במידה והשוכר התבקש לפנות את המושכר מאחר והפר את הסכם השכירות הפרה יסודית המקימה למשכיר עילת פינוי כנגדו, או במצב בו הסתיימה תקופת השכירות וחרף סיומה של תקופת השכירות אינו מפנה את המושכר, נחשב הוא כדייר סרבן.

אופן הפינוי היעיל, הזול והמהיר ביותר כנגד דייר סרבן שהינו שוכר בנכס הוא באמצעות הגשת תביעה לפינוי מושכר כנגד השוכר, תביעה המתנהלת בסדר דין מהיר במיוחד.

יתרונות וחסרונות של פינוי הדייר בתביעה לפינוי מושכר (תפ"מ)

החיסרון הגדול של פינוי השוכר באמצעות תביעה לפינוי מושכר – ניתן לתבוע את פינוי הדייר הסרבן בלבד, לא ניתן לתבוע בגין עילות נוספות בהליך זה (בדגש על תביעות כספיות כנגד השוכר).

היתרון הברור והבולט בפינוי של שוכר סרבן בתביעה לפינוי מושכר – כפי שכבר ציינו, הליך המתנהל בסדר דין מהיר במיוחד ועל כן, ברוב תביעות הפינוי, פרק הזמן לקבלת פסק דין הינו בטווח של 30-60 ימים.

תביעה לפינוי מושכר (תפ"מ) אינה האפשרות היחידה לפינוי של שוכר סרבן.

יתרונות וחסרונות של תביעת פינוי כנגד הדייר בהליך רגיל

ניתן לתבוע את פינוי השוכר אף בתביעה רגילה.

החיסרון הגדול של ההליך המהיר הינו היתרון של תביעת פינוי המתנהלת בסדר דין רגיל והיתרון הגדול של תביעת פינוי בהליך המהיר הינו החיסרון הגדול בתביעת פינוי המתנהלת בסדר דין רגיל.

מבולבלים?  נסביר –

היתרון הגדול של תביעת פינוי מושכר בהליך רגיל כנגד דיירים סרבנים – ניתן לכרוך עילות נוספות בתביעת הפינוי לרבות ובדגש על תביעות כספיות כנגד השוכרים.

החיסרון הגדול בתביעת הפינוי בהליך רגיל כנגד השוכרים הסרבנים – ההליך עד לקבלת צו פינוי ארוך מאד בהשוואה לתביעת פינוי מושכר בסדר דין מהיר ועשוי להימשך אף למעלה משנה (!)

פינוי בכוח של שוכר סרבן מדירה

האם ניתן לפנות שוכר המוגדר כדייר סרבן מהדירה?

כפי שהתבאר במאמרים אחרים באתרנו, אין לפנות בכוח שוכר סרבן מהנכס בשום פנים ואופן על אף הפרותיו הרבות לרבות אי תשלום דמי השכירות וגם במידה וישנו סעיף בהסכם השכירות המאפשר לעשות כן.

משכיר המפנה שוכר סרבן בכוח מהנכס עשוי למצוא עצמו בחקירה פלילית במשטרה ונתבע בתביעה אזרחית.

לקריאת מאמר על פינוי שוכר בכוח >>>

יש לשים לב שניתוק המושכר מחשמל או מים התפרש בפסיקה כפינוי בכוח וזאת על אף שהשוכר אינו משלם את תשלומי החשמל והמים.

לקריאה בהרחבה על פינוי שוכרים >>>

פינוי דייר סרבן שפלש לדירה

סוג נוסף של דייר סרבן ששונה במהותו משוכר, הינו פולש שפלש לדירה או נכס (ללא יחסים חוזיים עם בעל הנכס).

פולש לנכס המחזיק בו שלא כדין, חרף בקשותיו של בעל הזכות להחזיק בנכס (בעל הנכס או מי שיש לו את הזכות להחזיק בו), עשוי להיחשב כדייר סרבן המחזיק בנכס ומסרב לפנות וזאת חרף התנגדותו של בעל הנכס.

פינוי של פולש ממקרקעין הינו באמצעות הגשת תביעה לסילוק יד ממקרקעין המוגשת כנגדו.

תביעה לסילוק יד ממקרקעין המוגשת כנגד פולש סרבן שונה במהותה מתביעה לפינוי מושכר המוגשת כנגד שוכר סרבן.

פינוי בכוח של פולש סרבן מנכס

האם מותר לפנות פולש סרבן בכוח מהמקרקעין בהם הוא מחזיק?

להבדיל מהאיסור הגורף הקיים כלפיי שוכר, בהתקיים תנאים מסוימים, מותר לפנות בכוח פולש סרבן המחזיק במקרקעין שלא שלו.

סעיף 18 לחוק המקרקעין מתיר לפנות פולש סרבן ממקרקעין בכוח סביר ע"י מי שזכאי להחזיק בהם ככל ולא חלפו 30 ימים מיום שתפס את המקרקעין.

חשוב לומר – על אף שמותר על פי חוק לפנות פולש סרבן ממקרקעין בכוח ככל והתקיימו התנאים לכך, מומלץ שלא לעשות דין עצמי ולפנותו בכוח הואיל וסיטואציות אלו נפיצות במיוחד ועלולות להסתבך ובכל מקרה מומלץ להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום.

לקריאה בהרחבה על פינוי פולשים >>>

פינוי דייר סרבן שהינו דייר מוגן

הסוג הנוסף של דייר העשוי להיות סרבן הינו דייר מוגן.

על דייר מוגן המחזיק בנכס לאחר ששילם דמי מפתח חלים לרוב חוקי הגנת הדייר.

חוק הגנת הדייר מקנה לדייר המוגן לא מעט זכויות והגנות, אך גם חובות.

במקרים מסוימים, עשויה לקום לבעל הנכס עילת פינוי כנגד דייר מוגן המפר את הסכם השכירות או בהינתן עילות מסוימות שבחוק המקנות לבעל הנכס את הזכות לדרוש את פינוי הנכס.

דייר מוגן שקמה עילת פינוי כנגדו ואינו מוכן לפנות את הנכס, עשוי להיחשב כדייר סרבן.

פינוי של דייר סרבן המחזיק בנכס לאחר ששילם דמי מפתח וחוק הגנת הדייר חל עליו, יכול להיעשות באמצעות תביעת פינוי בבית הדין לשכירויות בלבד (סמכות עניינית ייחודית – לא ניתן להגיש תביעת פינוי כנגד דייר מוגן סרבן בערכאה אחרת).

יש לשים לב כי פינוי של דייר מוגן הינו סבוך ולא בנקל פוסקים בתי המשפט את פינויו של הדייר המוגן הסרבן, על אף שהפר את הסכם השכירות, או במצב בו קמה לבעל הנכס עילת פינוי כנגדו והוא עומד בסירובו לפנות הנכס.

פינוי בכוח של דייר מוגן שהינו סרבן מנכס

האם ניתן לפנות דייר מוגן שהינו סרבן מנכס בכוח?

התשובה היא לא חד משמעית!

אין לפנות דייר מוגן בכוח מנכס על אף שהינו מפר את הסכם השכירות.

פינוי בכוח של דייר סרבן מנכס יכול להיעשות באמצעות לשכת ההוצאה לפועל וקבלנים מורשים מטעמה וזאת לאחר מתן צו פינוי מהנכס והתקיימותם של תנאים נוספים.

לקריאה בהרחבה על פינוי דייר מוגן >>>

פינוי דייר סרבן שהינו בר רשות 

הסוג האחרון של דייר סרבן שעשוי להחזיק בנכס הינו בר רשות.

ישנם סוגים שונים של דיירים העשויים לקבל מעמד של ברי רשות.

ברי רשות אלו עשויים להיות כאלו שקיבלו הסכמה אקטיבית להחזיק בנכס מכוח הסכמה זו הם ברי רשות.

עוד דיירים שעשויים להיות ברי רשות אלו כאלו שלא קיבלו הסכמה אקטיבית להחזיק בנכס אלא מכוח הסכמה מכללא, כלומר הסכמה שבהתנהגות מכוח שנים שמחזיקים שהינם בנכס על אף ידיעת בעלי הנכס וללא שמחו בהם.

פינוי של דייר סרבן שהינו בר רשות בנכס אינו מתבצע בהליך מהיר באופן שניתן לפנות שוכר.

פינוי של דייר סרבן שכזה נעשה באמצעות הגשת תביעה לסילוק יד שמנהלת בסדר דין רגיל ולא מהיר.

ישנם סוגים שונים של ברי רשות ולעתים בתי המשפט מתנים את פינויים במתן פיצוי בשל השקעות שביצעו במקרקעין ברשות בעלי המקרקעין.

באתרנו ניתן למצוא מאמר עומק בנושא של פינוי בר רשות >>>

פינוי בכוח של דייר סרבן שהינו בר רשות

האם ניתן לפנות דייר בר רשות שהינו סרבן בכוח?

האופן בו מתיר סעיף 18 לחוק המקרקעין פינוי של דייר סרבן מנכס בכוח אינו בכל במקרה בו הדייר הינו בר רשות וזאת מכמה טעמים.

ראשית, ברובם המכריע של המקרים בהם אנו עומדים בפני סיטואציה של פינוי דייר סרבן שהינו בר רשות מדובר בשהות העולה על פני 30 ימים ולכן סעיף 18 לחוק המקרקעין כלל לא יחול להתקיים באופן זה.

בנוסף, מהות סעיף זה הינו פינוי של אדם המחזיק במקרקעין שלא כדין והרי זה היפוכו של המצב בבר רשות שהינו מחזיק ברשות כאמור, בין באופן אקטיבי באמצעות הסכם ובין מכללא על ידי התנהגות.

פינוי דייר סרבן באמצעות משטרת ישראל

פונים אלינו בעלי נכסים רבים ושואלים אותנו האם כדאי לפנות למשטרת ישראל בבקשה כי תפנה בעבורנו את הדייר הסרבן.

נחלק את התשובה לשני חלקים:

  1. בנוגע לדיירים סרבנים שהינם שוכרים או דיירים מוגנים – משטרת ישראל לא תתערב בנושא והתשובה שככל הנראה תקבלו בזמן שתעמדו מול היומנאי היא שמדובר בסכסוך אזרחי ועליכם לפנות לבית המשפט ולבקש צו פינוי.
  2. בנוגע לדיירים סרבנים שהינם פולשים – תלוי. במידה וחלפו 30 ימים מיום שפלשו למקרקעין, גם במקרה זה משטרת ישראל לא תתערב ותשלח אתכם לבית המשפט הואיל במקרה כזה בית משפט הוא היחיד היכול לתת צו פינוי כנגד הפולש הסרבן. במידה וטרם חלפו 30 ימים, על פניו תפקידם של השוטרים כן לסייע בפינוי של פולש סרבן אך בפועל במקרים רבים מנסים שוטרי ישראל להתנער מכך ושוב שולחים אתכם לבתי המשפט.

כיצד מפנים את הדייר לאחר קבלת פסק דין?

לאחר שהתקבל פסק דין וצו פינוי כנגד הדייר, לרוב, הדיירים הסרבנים מבינים את המשמעות של פסק דין ונוטים לכבדו.

לצערנו, ישנו מיעוט של דיירים סרבנים שאינם מכבדים פסקי דין וצווים שיפוטיים וכנגד דיירים כאלו ניתן לפנות להליך של ביצוע פס"ד לפינוי בלשכת ההוצאה לפועל שהיא הערכאה היחידה המוסמכת לפעול כערכאה ביצועית ולפנות את הדייר הסרבן באמצעות קבלני הוצאה לפועל ומשטרת ישראל במידת הצורך.

יש לשים לב שישנו שוני בפינוי הדייר הסרבן בין פינוי של שוכר לפינוי של פולש ומסיג גבול.

פינוי דייר בהוצאה לפועל הינו הליך מורכב הכולל פרטים רבים ומומלץ להיוועץ עם עורך דין המומחה בתחום.

באתרנו ניתן למצוא מידע רב על הליכי פינוי בהוצאה לפועל ובין היתר, ניתן לקרוא מאמר עומק בנושא של פינוי שוכר בהוצאה לפועל.

האם בית המשפט פוסק החזר של שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט נוספות לטובת התובע בתביעת פינוי?

במידה ומתקבלת תביעת פינוי כנגד דיירים סרבנים, בתי המשפט פוסקים לטובת התובע שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט נוספות.

כמובן שסכומים אלו עשויים להיות שונים בהתאם לנסיבות ולגורם היושב בדין.

הכללים המנחים לפסיקת שכר טרחת עורך דין בתביעות פינוי מוסדרים בסעיף 3.א. לכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ).

באתרנו ניתן למצוא מאמר עומק בנושא של פסיקת שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט בתביעות פינוי >>>

דייר סרבן בפרויקט התחדשות עירונית

ישנו סוג נוסף של דייר סרבן – דייר בפרויקט התחדשות עירונית המסרב לשתף פעולה ולחתום על ביצוע הפרויקט שבמקרים מסוימים ולאחר שהושג הרוב הדרוש להוצאתו של הפרויקט לפועל – עשוי להיחשב כדייר סרבן.

מקרה זה של סרבנות פחות נוגע לסירובו של הדייר להתפנות מדירתו (זה שייך באופן עקיף), אלא לסירובו לשיתוף פעולה בקידום פרויקט של התחדשות עירונית (פינוי בינוי/תמ"א 38 וכדומה).

על כן, במאמרנו לא נעסוק בסוג זה של דייר סרבן בפרויקטים של התחדשות עירונית.

לסיכום:

ישנם סוגים שונים של דיירים סרבנים וכנגד כל אחד דרכי פעולה שונות על מנת לפנותם מהנכס.

כדי להבין מה הדרך הנכונה ביותר על מנת לפנות את הדיירים, וכדי להימנע מטעויות שעשויות להקים עילה נזיקית כלפיי בעל הנכס/דירה במקרים מסוימים, ובמקרים אחרים אף להיחשב לעבירות פליליות, מומלץ להיוועץ בעורך דין המומחה בפינוי של דיירים סרבנים.

במידת הצורך ולייעוץ פרטני, ניתן לפנות למחבר פורטל מידע זה – עורך דין אילן יששכר בטלפון מספר >>> 072-3322233.

דייר סרבן - שוכר דייר סרבן - פולשדייר סרבן - מוגן דייר סרבן - בר רשות
סוג תביעת הפינוי תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהירתביעה לסילוק יד בסדר דין רגיל תביעת פינוי בסדר דין רגילתביעה לסילוק יד בסדר דין רגיל
הערכאה המוסמכת לדון בית משפט שלום (בית משפט לענייני משפחה במידה והצדדים אינם בני משפחה בהתאם לחוק)בית משפט שלום (בית משפט לענייני משפחה במידה והצדדים אינם בני משפחה בהתאם לחוק או המפקח על הבתים המשותפים במידה ומדובר בתביעה בהסגת גבול בבתים משותפים)בית הדין לשכירות בית משפט שלום (בית משפט לענייני משפחה במידה והצדדים אינם בני משפחה בהתאם לחוק או המפקח על הבתים המשותפים במידה ומדובר בתביעה בהסגת גבול בבתים משותפים)
סמכות מקומיתהמחוז בו מצוי הנכסהמחוז בו מצוי הנכסהמחוז בו מצוי הנכסהמחוז בו מצוי הנכס
מותר לפנות בכוח סביר?לאבמידה ולא חלפו 30 ימים מיום שתפס חזקה - לא מומלץ!לאלא

פינוי דייר סרבן - שאלות נוספות:

כמובן.

הואיל וסדרי הדין בין פינוי שוכר, פינוי של פולש סרבן ודייר מוגן שונים בתכלית, הדבר כמובן בא לידי ביטוי בעלויות הפינוי השונות (שכר טרחת עורך דין והוצאות נוספות).

ניתן לקרוא מאמר עומק בנושא של עלויות פינוי שוכרים >>>

 

חד משמעית לא!

לא ניתן לפנות דייר מנכס בכוח על אף שהתקבל כנגדו פסק דין וצו פינוי והוא מסרב לקיימם.

פינוי של בכוח של דייר מנכס מתבצע רק באמצעות קבלני לשכת ההוצאה לפועל ומשטרת ישראל.

ככלל, אין חובה שבדין לשלוח מכתב התראה לפני תביעת פינוי כנגד דיירים סרבנים.

ישנם מקרים בהם מומלץ להתחיל בשליחת מכתב התראה טרם ניגשים להליך משפטי וישנם מקרים שההפיך הוא הנכון, שעדיף שלא לשלוח מכתב התראה אלא להתחיל ישירות בהגשת תביעת פינוי בבית המשפט.

סקרנו את המצבים השונים בהם מומלץ ולא מומלץ לשלוח מכתב התראה לפינוי טרם הגשת תביעה >>>

שתפו:

זקוקים לייעוץ מקצועי?

השאירו פרטים:

עשוי לעניין אותך...