הסכם שכירות הוא כנראה אחד ההסכמים הנפוצים ביותר שקיימים ומטבע הדברים אדם ממוצע עשוי להחתים עשרות שוכרים בימים חייו על חוזי שכירות, בין אם מדובר בחוזה שכירות למגורים ובין אם מדובר בהסכם שכירות מסחרי.
על כן, ישנה נטייה בשלב מסוים להקל ראש בהסכמי השכירות, הן בתנאי ההסכם, הן בבדיקת השוכרים והן בקבלת בטוחות וערבויות להסכם השכירות.
חשוב לזכור – על אף הנטייה להתבלבל, הסבירות שחוזה שכירות יופר גבוהה משמעותית מהפרתו האפשרית של הסכם מכר.
בעוד שלרוכש נכס בהסכם מכר ישנה התחייבות אחת בלבד והיא לשלם את תמורת המכר במועדים המוסכמים בהסכם המכר, לשוכר בהסכם שכירות ישנן עשרות התחייבויות, החל מתשלום דמי השכירות במועדם, דרך התחייבויות השוכר, אופן השימוש במושכר ושמירתו ועד לפינויו בתום תקופת השכירות.
מסיבה זו 'קל' מאד להגיע למצב בו שוכר מפר את הסכם השכירות, הפרות שלחלקן ישנו ביטוי כלכלי משמעותי.
למאמר בנושא של הפרות המקימות עילה לפינוי מושכר >>>
מדוע יש צורך בקבלת בטחונות וערבויות להסכם השכירות?
חתימת השוכר הינה התחייבות של השוכר לקיום תנאי השכירות אך היא אינה ערובה או בטוחה כי הוא אכן יקיים את תנאי חוזה השכירות ולא יפר אותו.
בדיוק לשם כך ישנן ערבויות ובטוחות להסכם השכירות שמטרתן הינה להבטיח את קיומו של הסכם השכירות ולחילופין, להשתפות או לקבל פיצוי בגין הפרתו של ההסכם וזאת מלבד זכאותו לתבוע תביעה לפינוי מושכר.
במאמר זה נפרט את הבטוחות והערבויות הנפוצות בהסכמי שכירות.
ישנן מספר בטוחות, בטחונות וערבויות נפוצות המקובלות בהסכמי שכירות.
רשימת הערבויות והבטוחות הינה בסדר יורד, החל מהערבות שנחשבת לטובה ביותר ועד לזו שפחותה ברמתה.
2 הכללים על פיהם בוחנים את טיב הבטוחה והערבות לקיום תנאי הסכם השכירות הינם חוזקה של הבטוחה והערבות מצד אחד, ואופן מימושה במידה הצורך (ככל שקל יותר לממש את הבטוחה או הערבות – כך היא טובה יותר) כשבמידה ושני התנאים מתקיימים גם יחד, הרי שזו בטוחה מעולה וטובה.
להלן רשימת הבטוחות והערבויות הנפוצות בהסכם שכירות:
- פיקדון כספי.
- צ'ק/המחאה בנקאית.
- ערבות בנקאית אוטונומית.
- ערבים וכתב ערבות.
- צ'ק/המחאת ביטחון.
- שטר חוב.
- צ'קים לתשלום דמי השכירות.
- צ'קים פתוחים לתשלום החשבונות השונים.
פיקדון כספי בהסכם שכירות
פיקדון כספי הינו פיקדון של סכום מזומן המופקד בידיו של בעל הנכס עד לתום תקופת השכירות או זמן מה לאחר תום תקופת השכירות ולאחר שהתברר שהשוכר עמד בתנאי הסכם השכירות ומוחזר לאחר מכן במידה והתברר כי הסכם השכירות לא הופר ולא נגרם למושכר כל נזק.
באופן טבעי, פיקדון כספי הינה הבטוחה הטובה ביותר להסכם שכירות והוא עונה על 2 הכללים האמורים לעיל.
ראשית, אין בטוחה חזקה יותר מכסף מזומן.
שנית, אופן מימושה פשוט וקל הואיל ובעל הנכס יכו לממשה בכל רגע נתון.
כמובן שלפיקדון כספי ישנם חסרונות והגבלות על פי חוק כפי שיבואר בהמשך מאמר זה ובמאמר נפרד המרחיב על פיקדון כספי כבטוחה בהסכמי שכירות.
צ'ק/המחאה בנקאית
רבים טועים לחשוב שצ'ק בנקאי (שיק בנקאי) זהו צ'ק רגיל המונפק על ידי הבנק והנושא את לוגו הבנק.
כמובן שזו טעות.
צ'ק בנקאי הינו צ'ק שהבנק מנפיק אותו ועל כן הוא חתום עליו (להבדיל משיק רגיל שבעל החשבון הוא החתום עליו).
למעשה, הצ'ק הבנקאי הינו צ'ק שהמתחייב בו הוא הבנק ולא בעל החשבון ועל כן זהו צ'ק שאין חשש שיחולל (יחזור) עקב כך שאין כיסוי מספיק בחשבון הבנק (א.כ.מ.) ולא ניתן לבטלו.
על מנת להנפיק צ'ק בנקאי, הבנק 'מפריש' מחשבונו של השוכר סכום בגובה הצ'ק 'ושם בצד' כבטוחה לפירעון הצ'ק.
מסיבה זו מעמדו של צ'ק בנקאי הינו כמעט שווה לפיקדון כספי.
צ'ק בנקאי גם הוא נחשב לבטוחה וערובה מועילה הואיל והוא עונה על 2 הכללים.
ראשית, זו ערובה חזקה הואיל והצ'ק הבנקאי לעולם לא חוזר (מחולל) לאחר הפקדתו.
שנית, ניתן לממשו בנקל על ידי הפקדתו בחשבון הבנק.
גם לערובה זו ישנן מגבלות וחסרונות שיבוארו בהמשך המאמר ובמאמר נפרד בנושא של צ'ק בנקאי כבטוחה וערבות בחוזה שכירות.
ערבות בנקאית אוטונומית
ערבות בנקאית אוטונומית הינה מסמך משפטי והתחייבות בסכום מסוים של הבנק לטובת בעל הערבות, אותה מנפיק הבנק (או גופים מסחריים אחרים כגון חברות ביטוח) לטובת בעל הערבות שיכול לממשה, כולה או חלקה, באמצעות מסירת הודעה ובקשה לבנק שהנפיק את הערבות הבנקאית האוטונומית על פי התנאים שנקבעו בכתב הערבות.
ערבות בנקאית אוטונומית דומה במהותה לצ'ק בנקאי.
לא ניתן לבטלה (אלא אם פג תוקפה), היא שוות ערך לכסף מזומן (כל עוד הגוף שמנפיק את הערבות אינו בסיכון) ועל מנת להנפיקה, מעניק הערבות 'מקצה' סכום כסף מחשבונו של השוכר על מנת להבטיח את תשלום הסכום שבערבות הבנקאית האוטונומית.
גם ערבות בנקאית אוטונומית הינה ערבות מעולה וטובה על פי הכללים האמורים לעיל.
ראשית, היא חזקה דיה הואיל והבנק ערב לתשלומים אלו.
שנית, מימושה הוא די בנקל וזאת באמצעות הודעה ובקשה לגוף הנפיק את הערבות הבנקאית ועל פי הכללים שבכתב הערבות.
גם לערבות זו ישנן מגבלות וחסרונות וגם אותם נסקור בהמשך המאמר ובמאמר נפרד שיעסוק בנושא של ערבות בנקאית אוטונומית כערבות ובטוחה לחוזה שכירות.
ערבים וכתב ערבות להסכם שכירות
ערבות של ערבים החתומים על כתב ערבות להסכם שכירות הינה בטוחה נוספת המקובלת ונפוצה בהסכמי שכירות.
משמעותה של הערבות הינה כי צד ג' (הערב או הערבים) ערב להסכם השכירות ולקיום תנאיו וכי במצב של הפרת הסכם השכירות, בעל הנכס יכול לפנות לערבים בדרישה לתשלום פיצוי/שיפוי בגין הסכם השכירות שהופר.
כתב ערבות להסכם שכירות החתום על ידי צד ג' הינו בעצם הוספה של 'מתחייבים' להסכם השכירות כך שבמידה ולא ניתן לגבות חיובים מסומים מהשוכר, ניתן יהיה לפנות בדרישה לערבים.
יש לשים לב כי לחתימת ערבים על כתב ערבות ישנם תנאים רבים המוסדרים בחוק הערבות, תשכ"ז-1967 וערבות כפופה להוראות החוק ועל כן, יש להכיר את הוראות החוק טרם החתמת ערבים על כתב ערבות.
כך לדוגמא, במידה והערב אינו מוותר על חובת הדרישה המוקדמת לשוכר, בעל הנכס לא יוכל לפנות אליו רק בהתקיים תנאים מסוימים אלא אם ויתור על דרישה זו הוסדר בכתב הערבות.
על פי הכללים שהזכרנו לעיל, כתב ערבות החתום על ידי ערבים נחות יותר מפיקדון כספי, צ'ק בנקאי או ערבות בנקאית.
מחד, חוזקה של בטוחה זו תלוי בחוזקם ויציבותם של הערבים.
מאידך, בהשוואה לבטוחות הקודמות שסוקרו, מימוש כתב הערבות סבוך וקשה יותר משמעותית מאותן ערבויות הואיל ועל מנת לממש בטוחה זו, יש לפנות בתביעה לבית המשפט ולנהל הליך משפטי כנגד הערבים וזאת בנוסף להליך גבייה בהוצאה לפועל ככל והערבים לא יכבדו את פסק הדין.
לרשותכם טופס של נוסח כתב ערבות מומלץ להורדה >>>
צ'ק/המחאת ביטחון בהסכם שכירות
צ'ק ביטחון זוהי בטוחה נוספת אותה נהוג לדרוש בחתימה על חוזה שכירות.
צ'ק ביטחון הוא למעשה צ'ק נוסף הקצוב בסכום מסוים בחתימת השוכר ללא תאריך פירעון הניתן לבעל הדירה כדי להבטיח שבמידה והשוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו, יוכל בעל הנכס להפקיד המחאה זו כפיצוי או שיפוי.
מעמדה של בטוחה זו נחות.
ראשית, השוכר יכול לבטל המחאה זו בכל זמן נתון.
שנית, במידה והשוכר חדל פירעון או מצוי בקשיים כלכליים משמעותיים, להמחאה זו אין חשיבות רבה מכוון שבמידה והמחאה זו תחולל או לא תכובד, בעל הנכס יוכל לנסות לגבותה באמצעות הליך של ביצוע שטר בהוצאה לפועל, הליך שהצלחתו תלויה במידת איתנותו של השוכר.
שטר חוב להסכם שכירות
שטר חוב הוא למעשה סוג של התחייבות שטרית שעושה השוכר (עושה השטר) למקבל השטר (בעל הנכס שהוא הנושה).
שטר החוב כולל פרטים שונים לרבות: תאריך, סכום, מקום עריכת השטר, פרטי מקבל השטר, חתימת עושה השטר ועוד.
שטר החוב הינו סוג של צ'ק ברמתו אך להבדיל מצ'ק – לא ניתן להפקידו בבנק.
על מנת לחזק את הבטוחה שבשטר החוב, נהוג להחתים ערבים על שטר החוב שיהיו ערבים לפירעונו (ערבות אוואל).
גם מעמדו של שטר החוב נחות יחסית.
ראשית, חוזקו של שטר החוב תלוי בחוזקם של עושה השטר ו/או הערבים.
שנית, מימוש שטר החוב מתבצע באמצעות פנייה לעושה השטר או הערבים וככל ואינם מוכנים לשלם את תמורתו, נדרש לנהל הליך של ביצוע שטר בהוצאה לפועל.
לרשותכם טופס של נוסח שטר חוב מומלץ להורדה הכולל ערבות אוואל >>>
צ'קים לתשלום דמי השכירות
צ'קים לתשלום דמי השכירות השוטפים הינם כמובן הדבר הבסיסי והטריוויאלי ביותר הניתן כבטוחה לתשלום דמי השכירות.
יתרה מכך, ניתן לומר כי ההגדרה הנכונה לצ'קים הניתנים לתשלום דמי השכירות השוטפים הינה אמצעי לתשלום דמי השכירות ופחות כבטוחה אך עדיין, צ'קים אלו משמשים את בעל הנכס כבטוחה לקיום התחייבותו של השוכר לתשלום דמי השכירות במועדם.
יש לשים לב כי המחאות אלו הינן לתשלום דמי השכירות בלבד ואינן לתשלומים השוטפים הנלווים להשכרת המושכר, ערובה ובטוחה להשבת הנכס במצב תקין, פיצוי בגין איחור בפינוי הנכס או שיפוי לבעל הנכס במידה ויאלץ לנקוט בהליך של פינוי מושכר.
כמו בהמחאת הביטחון (ומאותן הסיבות), גם מעמדם של הצ'קים לתשלום דמי השכירות ירוד ברמת הבטוחה.
ראשית, ניתן לבטל המחאות אלו בכל זמן נתון וככל ולא בוטלו, פירעונן תלוי ביכולתו הכללית של השוכר ובמידה וישנו כיסוי להמחאות שנתן.
שנית, מימוש בטוחה זו קשה יותר מכוון שככל שחוללו המחאות אלו או לא כובדו, נדרש להתחיל בהליך של ביצוע שטר בהוצאה לפועל לצורך גבייתם.
אשר על כן, נכון יותר להתייחס לצ'קים לתשלום דמי השכירות כאמצעי תשלום ולא כבטוחה.
צ'קים פתוחים לתשלומי החשבונות השונים
צ'קים פתוחים לתשלומי החשבונות השונים הינם בטוחה נוספת שמקובל ונהוג למסור לבעל הנכס בהסכם שכירות.
מדובר במספר צ'קים הנמסרים לבעל הנכס בנוסף לצ'קים לתשלום דמי השכירות ונמסרים לו כדי להבטיח שבמידה ואחד מהחשבונות לרשויות והגורמים השונים לא ישולם – הרי שבעל הנכס יוכל לעשות שימוש בהמחאות אלו לצורך התשלום.
צ'קים אלו נמסרים לרוב כשהם 'פתוחים', כלומר – כשהם חתומים בחתימת בעל החשבון אך ללא ציון סכום כלשהו.
כל צ'ק ניתן לכל גורם בנפרד והוא משוך לפקודתו.
הגורמים השונים הנפוצים הינם:
- חברת החשמל.
- הרשות המקומית (לצורך תשלום הארנונה).
- תאגיד המים.
- חברת הגז (ככל וישנו חיבור לגז מרכזי).
- חברת הניהול או ועד הבית.
- שירותים נוספים הניתנים למושכר.
כאן המקום להדגיש כי אין לבעל הנכס לנתק את השוכר מחשמל ומים במידה והשוכר אינו משלם חשבונות אלו – ניתוק חשמל ומים לשוכר עשוי להקים עילת תביעה נזיקית כנגד המשכיר.
הואיל וצ'קים אלו משוכים מחשבון הבנק של השוכר, גם מעמדם של צ'קים אלו נחות מהסיבות שצוינו לעיל במידה וצ'קים אלו יחוללו או לא יכובדו.
הגבלות על בטוחות וערובות בחוזה שכירות למגורים
יש לשים לב כי על אף האמור לעיל, חוק השכירות והשאילה שהינו קוגנטי ברובו וזאת על מנת להגן על שוכרי דירות למגורים שנתפסים כצד 'חלש יותר' בהשוואה לבעל הנכס, מטיל הגבלות על סוגי ערבויות ובטוחות מסוימות אותן יכול בעל הדירה לדרוש מהשוכר.
סעיף 25י לחוק קובע כדלקמן:
"(א) בסעיף זה, "ערובה" – ערובה לשם הבטחת חיובי השוכר הנובעים מחוזה השכירות למגורים.
(ב) ביקש המשכיר מהשוכר ערובה, אחת או יותר, הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, ובכלל זה ערבות בנקאית או מזומן, לא יעלה גובהן המצטבר של הערובות על הנמוך מבין סכומים אלה:
(1) סכום דמי השכירות שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים, בעד שליש מתקופת השכירות;
(2) סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים."
על פי סעיף 25י לחוק, המשכיר יכול לבקש מהשוכר ערובה או בטוחה שהינה כרוכה בהוצאה כספית לשוכר, כגון: צ'ק בנקאי, ערבות בנקאית ועל אחת כמה וכמה פיקדון כספי, רק עד לסכום של שלושה חודשי שכירות או שליש מתקופת השכירות – הנמוך מבניהם.
אשר על כן, אף אם השוכר מוכן להפקיד ערבות גבוהה יותר, חוק השכירות והשאילה אוסר זאת.
האמור בסעיף 25י לחוק אינו חל על ערובות אחרות כגון צ'ק ביטחון רגיל ושטר חוב ולכן ניתן לקבל ערובה שכזו אף בסכומים גבוהים.
חוזי שכירות המוחרגים מהגבלה על פי סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה
על פי סעיף 25טו לחוק, ישנם סוגים של חוזי שכירות למגורים שעליהם לא חלה המגבלה על הבטוחות והערבויות אותן יכול בעל הבית לדרוש מהשוכר ובין היתר:
- דירה בבית מלון או דירת נופש.
- דירה במעון.
- דירה בבית דיון מוגן.
- דירה במעונות סטודנטים ועובדים.
- דירה שחוק הדייר חלק עליה (דייר מוגן).
- בחוזה שכירות למגורים שתקופה השכירות היא עד לשלושה חודשים ואין אופציה להארכתה.
- חוזה שכירות למגורים שתקופת השכירות מעל עשר שנים ולמשכיר אין יכולת לקצר את תקופת השכירות.
- חוזה שכירות למגורים שדמי השכירות עולים על סך של 20,000 ₪ בחודש.
מגבלות אלו כאמור רלוונטיות לחוזה שכירות למגורים בלבד.
בחוזה שכירות מסחרי לחנויות, משרדים, מגרשים, עסקים וכדומה, אין כל מגבלה על הבטוחות והערבויות שיכול המשכיר לדרוש מהשוכר.
אופן מימוש הבטוחות והערבויות – מתי מותר למשכיר לממש את הערבויות והבטוחות?
פונים אלינו שוכרים רבים חסרי אונים לאחר שבעל הנכס החליט לממש את הערבויות והבטוחות שניתנו לו באופן חד צדדי.
חשוב להדגיש כי חוק השכירות והשאילה 'עושה סדר' גם בנושא זה.
על פי סעיף 25י (ג) לחוק, המשכיר יכול לממש את הערבויות שניתנו לו רק במקרים אלו, ורק בסכומים המפורטים:
- במידה והשוכר לא שילם את דמי השכירות במועד הקבוע בחוזה – ועד לגובה דמי השכירות שלא שולמו בתוספת ריבית והצמדה לפי תנאי החוזה.
- השוכר לא תיקן ליקויים שהיו באחריותו – ורק עד לגובה עלות התיקון.
- השוכר לא שילם את אחד מהתשלומים השוטפים החלים עליו (כגון: חשמל, ארנונה, מים, גז, ועד הבית/דמי ניהול) – ועד לגובה התשלומים שלא שולמו.
- במידה והשוכר לא פינה את הנכס בתום תקופת השכירות – בסכום האמור בהסכם השכירות.
בנוסף לאמור לעיל, טרם מימוש הבטוחות, המשכיר חייב להודיע לשוכר זמן סביר מראש כי הוא מתכוון לממש את הערובות והבטוחות שברשותו ועליו לתת לו זמן סביר לתקן את הפרתו טרם המימוש.
חשוב לציין – משכיר העושה דין לעצמו ומקזז לשוכר סכומי כסף ככל העולה על רוחו שלא בהתאם לאמור לעיל, מסתכן בתביעה אפשרית נגדו.
מתי המשכיר מחויב להשיב לשוכר את הערבויות והבטוחות?
לרוב, המועד להשבת הערבויות והבטוחות לשכור מוסדר בהסכם השכירות.
בכל מקרה, גם בנושא זה חוק השכירות והשאילה מטיל הגבלות.
על פי החוק, על המשכיר להשיב את הערובות והבטוחות שניתנו לו (או את יתרתם), לרבות פירותיהם, עד ל-60 ימים מהיום בו נמסרה לו הדירה חזרה או עד למועד בו נפרעו חובות השוכר – המאוחר ביניהם.
האם ערבויות ובטוחות הינן תחליף לבדיקות רקע לשוכרים?
לדעתנו, ערבויות ובטוחות אינן תחליף להליך מקדים של בדיקות רקע לשוכרים ובמידה והשוכר המעוניין לשכור את דירתנו יחליט להפר את חוזה השכירות ולהיות בעייתי, אף ערבות או בטוחה לא תשיב לנו את עגמת הנפש, והאנרגיות הרבות בהתנהלות מולו ובפינויו מהנכס – גם אם בסופו של דבר נשתפה בכל ההוצאות שהיו לנו.
למעלה מן הצורך, יש לזכור שחלקן הגדול של הערבויות והבטוחות אינן "חזקות" מספיק, חלקן מוגבלות בסכומים, ועל מנת לממש את חלקן, נדרשים הליכים משפטיים והליכי גבייה.
לסיכום:
אין להקל ראש בערבויות ובטוחות להסכם שכירות.
שוכר המפר את הסכם השכירות עשוי לגרום למשכיר לנזקים כבדים ולעלות לו ביוקר, החל מאי תשלום דמי השכירות והחשבונות השונים, דרך גרימת נזקים למושכר והוצאות ועלויות רבות על מנת לפנותו מהמושכר (שכר טרחת עורך דין, קבלני הוצאה לפועל, אגרות וכו').
לעתים, במקרים בהם השוכר מפר את הסכם השכירות, הערבויות והבטוחות שניתנו להסכם הינן 'חבל ההצלה' היחיד שיש לבעל הנכס.
אנו דואגים לקבל את הערבויות השונות בעבור המשכירים תוך ביצוע בדיקות רקע לשוכרים במסגרת עריכת הסכמי שכירות ובשירות של ניהול נכסים ודירות להשקעה בעבור לקוחותינו.
לייעוץ מקצועי, ניתן לפנות אלינו ישירות בטלפון מספר 072-3322233.
