מרכז המידע לפינוי דיירים 072-33-222-33

פינוי בר רשות במקרקעין

כפי שהתבאר במספר מאמרים באתרנו, ישנם סוגים שונים של מחזיקים בנכסים.

מחזיקים אלו עשויים להיות במעמד של שוכרים, דיירים מוגנים, פולשים ומסיגי גבול.

ישנם קבוצה שונה של מחזיקים ודיירים בנכסים ששונים מהמחזיקים אותם מנינו לעיל.

קבוצה זו נקראת – ברי רשות במקרקעין.

ישנם סוגים שונים של דיירים שהינם ברי רשות ולא מעט הבדלים בינם לבין מחזיקים אחרים.

במאמרנו זה ננסה לבאר עד כמה שניתן את המידע הרלוונטי לפינוי של בר רשות במקרקעין.

ניווט מהיר

 

מי הוא בר רשות במקרקעין?

בר רשות הינו בעל רשות לעשות שימוש במקרקעין שקיבל את זכותו להשתמש במקרקעין מבעל הקרקע.

רשות זו עשויה להתקבל באופן אקטיבי באמצעות הסכם בכתב או בעל בין בעל הקרקע לבר הרשות או להתקבל מכללא וע"י התנהגות הצדדים כאשר בר הרשות עושה שימוש בקרקע זמן רב בידיעת בעל המקרקעין וללא שבעל המקרקעין מוחה בהם.

לקריאה על אופן יצירת הסכם מכללא >>>

סוגים של בר רשות

כאמור, ישנם סוגים שונים של ברי רשות העשויים לקבל מעמד שכזה.

הסוג הראשון של בר רשות במקרקעין –

מחזיקים בקרקעות של המדינה שעושים בהן שימוש משך שנים רבות ולעתים אף משבחים את הקרקע וזאת בידיעת רשויות המדינה ומבלי שמחו בהם משך שנים רבות.

אופן יצירת זכות זו הינה מכללא, כלומר – מבלי לקבל הסכמה אקטיבית להחזקה בקרקע אלא עקב חידלון של הרשויות השונות בעמידה על זכותן לפינוי הקרקע (שלא לומר – שלעתים אף נוח להן ממצב זה בו ישנו גורם המחזיק בקרקע).

הסוג השני של בר רשות במקרקעין –

אגודות שיתופיות (לרוב של מושבים וקיבוצים) המקבלות את זכויותיהן מרשות מקרקעי ישראל.

קבוצה זו של ברי רשות מקבלת את זכויותיה כברת רשות באמצעות הסכמים מסודרים מול רשות מקרקעי ישראל.

סוג שלישי של בר רשות במקרקעין –

הסוג הנפוץ יותר של ברי רשות במקרקעין בכל הקשור לתביעות פינוי וסילוק יד הינו גורמים שונים המחזיקים בקרקעות ונכסים של אנשים פרטיים.

סוג זה של מחזיקים נחלק לרוב לשתי קבוצות עיקריות:

פולשים ומסיגי גבול שקיבלו מעמד של בר רשות במקרקעין – 

  1. גורמים המחזיקים בקרקעות זמן רב וקיבלו חזקה במקרקעין באמצעות הסגת גבול לכאורה.

הואיל ובעלי הקרקע ידעו כי הקרקע מוחזקת באמצעות אותם גורמים, לא מחו בהם ואפשרו להם להחזיק בקרקע ולעתים אף להשביחה משך שנים רבות, יצרה כלפי המחזיקים זכות של בר רשות מכללא, כלומר, משתיקתם והסכמתם בהתנהגות של בעלי הקרקע ולא כתוצאה מהסכם אקטיבי.

מחזיקים שקיבלו הסכמה להחזיק בקרקע או בנכסים של גורמים פרטיים – 

  1. אנשים וגורמים המחזיקים בקרקעות באמצעות הסכמה בפועל, בין בכתב ובין בעל פה (לרוב מדובר בהסכמות בעל פה) בהם בעלי הקרקע אפשרו להם לעשות שימוש בקרקע ללא תשלום.

חלק גדול מקבוצה זו הינם בני משפחה של בעלי קרקע שקיבלו רשות לעשות שימוש בקרקע או בנכס זמן מסוים ללא תשלום ולאחר מכן מסרבים לפנות את הנכס.

קבוצה זו הינה נפוצה מאד וישנם לא מעט סכסוכים בתוך המשפחה המגיעים לפתחנו עקב סירובם של בני משפחה ברי רשות לפנות את הנכס לאחר שבעלי הקרקע מבקשים את סילוק ידם ופינויים.

לקריאה בהרחבה על סילוק יד ממקרקעין במשפחה >>>

מהו מקור הזכות של בר רשות במקרקעין?

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מונה חמשיה סוגים שונים של זכויות במקרקעין וכדלהלן:

  • בעלות.
  • שכירות.
  • משכנתא.
  • זיקת הנאה.
  • זכות קדימה.

יוצא איפא כי זכותו של בר רשות אינה מסודרת בחוק המקרקעין וזכויות אלו הינן פרי פסיקת בתי המשפט ואשר על כן, הפסיקות השונות של בתי המשפט הן אלו שעצבו את זכויותיהם של ברי הרשות ואופן הפינוי של הטוען לזכות של בר רשות.

ההבדל בין מעמדו של בר רשות לשוכר, דייר מוגן, פולש ומסיג גבול

כפי שבואר לעיל, מעמדו של בר רשות שונה לחלוטין ממעמדם של שוכרים, דיירים מוגנים פולשים ומסיגי גבול.

מעמדו של בר רשות לעומת שוכר –

שוכר הינו מחזיק בנכס באמצעות הסכם שכירות בכתב, בעל פה, או מכללא על ידי התנהגות הצדדים ועל כן בין הצדדים שורים יחסי שוכר-משכיר שרובם מוסדרים בחוק השכירות והשאילה.

פינוי שוכר הינו באמצעות הגשת תביעה לפינוי מושכר.

הואיל ובין בר רשות לבעל קרקע לא קיימים יחסי שוכר-משכיר, פינוי של בר רשות אינו באמצעות תביעה לפינוי מושכר.

מעמדו של בר רשות לעומת דייר מוגן –

דייר מוגן הינו דייר לו יש זכות לדיירות מוגנת בנכס המחזיק בנכס ומשלם שכירות נמוכה משמעותית משווי השוק בעבור שהייתו בנכס וזאת בשל דמי מפתח ששילם לבעל הנכס.

על דייר מוגן חל האמור בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972.

פינוי דייר מוגן הינו באמצעות תביעה לבית הדין לשכירות שהינה ערכאה לה ישנה סמכות עניינית בלעדית לתביעות פינוי של דיירים מוגנים.

בר רשות במקרקעין שונה בתכלית מדייר מוגן ולבית הדין לשכירות אין כל סמכות בנוגע אליו.

מעמדו של בר רשות לעומת פולש ומסיג גבול –

פולשים הינם גורמים המחזיקים בנכס או בקרקע ללא רשות ותוך הסגת גבולו של בעל המקרקעין וזאת חרף מחאתו של בעל המקרקעין.

זאת להבדיל מבר רשות שמחזיק בנכס מכוח רשות שקיבל (בין בהסכמה אקטיבית ובין מכללא) ועל כן מוגן הוא לכאורה מטענות של הסגת גבול.

כאמור לעיל, פולש ומסיג גבול עשוי לקבל מעמד של בר רשות במקרקעין באמצעות הסכם מכללא נוכח שתיקתו של בעל המקרקעין למעשה הפלישה והסגת הגבול למקרקעין

להבדיל מהאמור בנוגע לפינוי של שוכרים ודיירים מוגנים, אופן הפינוי של ברי רשות וסדרי הדין דומים לסדרי הדין של פינוי פולשים ומסיגי גבול.

פינוי של בר רשות במקרקעין

פינוי של בר רשות במקרקעין נעשה באמצעות הגשת תביעה לסילוק יד.

תביעה זו לסילוק ידו של בר הרשות מתנהלת בסדרי הדין הרגילים של תביעה במקרקעין על כל המשתמע מכך.

מדובר בתביעה המתנהלת בסדר דין רגיל ולא בסדר דין מקוצר.

סמכות מקומית בתביעה לסילוק יד של בר רשות ממקרקעין –

כמו רוב התביעות במקרקעין, תביעה לסילוק יד של בר רשות ממקרקעין תוגש בבית משפט שבמקום המקרקעין.

הסכמות הינה של כלל המחוז ועל כן, ניתן להגיש את התביעה לסילוק יד אף בעיר שונה ממקום המקרקעין ובלבד שהיא מוגשת באותו המחוז.

סמכות עניינית בתביעה לסילוק יד של בר רשות במקרקעין –

הסמכות העניינית של תביעה לסילוק יד של בר רשות ממקרקעין עשויה להשתנות בהתאם לזהות הצדדים.

ככל ואין מדובר בתביעה לסילוק יד של בר רשות שהינו בן משפחה, התביעה תוגש לבית משפט השלום.

במידה ואנו מגישים תביעה לסילוק יד של בר רשות במקרקעין שהינו בן משפחה, התביעה תוגש ותתנהל בבית המשפט לענייני משפחה ובלבד שבני המשפחה הינם קרובים כאמור בסעיף 1 לחוק בתי המשפט לענייני משפחה המגדיר את הקרבה המשפחתית בה בתי המשפט לענייני משפחה קונים סמכות לדון.

רשות הדירה (חוזרת) ובלתי הדירה (בלתי חוזרת)

הואיל ובר הרשות קיבל את רשותו של בעל הקרקע להחזיק בקרקע, עולה השאלה האם בעל הקרקע יכול לחזור בו מהרשות שהעניק לבר הרשות.

כלומר, האם הרשות היא הדירה (חוזרת), או שהרשות הינה בלתי הדירה (בלתי חוזרת)?

רשות הדירה (חוזרת) –

ככלל, הרשות להחזיק בנכס הינה הדירה וניתנת להפסקה בכל עת ודי בגילוי דעתו של בעל המקרקעין כי אינו נותן עוד הסכמתו לעשות שימוש במקרקעיו.

יוצא אם כן כי רשות זו הינה רשות שמתחדשת מרגע לרגע וכל עוד בעל המקרקעין לא הביע את רצונו לסילוק יד ממקרקעין של המחזיק.

רשות בלתי הדירה (בלתי חוזרת) –

ישנם מקרים נדירים בהם בתי המשפט הכירו ברשות שניתנה לבר הרשות כרשות שאינה הדירה, כלומר, רשות שלא ניתן לחזור ממנה ולא ניתן לפנות את בר הרשות.

כאמור, מדובר במקרים נדירים עד מאד ובמקרים אלו בית המשפט שוקל שיקולים רבים ובין היתר את משך הזמן בו החזיק בר הרשות בקרקע מבלי שבעל הקרקע מחה בו, גובה ואופי השקעותיו של בר הרשות בקרקע, האם השקעות אלו בוצעו בתיאום עם בעל הקרקע ועל דעתו (אם השקיע), עד כמה הסתמך בר הרשות על רשותו של בעל הקרקע, מה הנזק שיגרם לבר הרשות אם יפונה מהמקרקעין ומבחנים נוספים.

חשוב להדגיש כי כאמור, המקרים בהם בתי המשפט מכירים בזכות שאינה הדירה הינם נדירים ביותר הואיל ומדובר בפגיעה של ממש בבעל הקרקע ועל כן, במקרים גבוליים, בתי המשפט עשויים לפסוק פיצוי מסוים לבר הרשות בפרט במקרים בהם השקיע בקרקע אך לא יפסקו שהרשות אינה הדירה וכפועל יוצא, ברובם המולט של המקרים – תביעה לסילוק יד של בר רשות במקרקעין תתקבל.

החזר השקעות במקרקעין שבוצעו על ידי בר רשות

במקרים בהם בוצעה השקעה במקרקעין על יד בר הרשות, ופרט במקרים בהם ההשקעה היתה על דעתו של בר המקרקעין, עשויים בתי המשפט לפסוק פיצוי לבר הרשות בעבור השקעותיו במקרקעין וזאת על אף שתביעת הפינוי וסילוק היד כנגדו תתקבל.

שוו לעצמכם מקרה בו זוג צעיר קיבל רשות מאת הורי אחד הצדדים לגור בסמיכות אליהם ובנו בית מגורים על מגרש שבבעלות ההורים (באופן שמוכח שלא מדובר בעסקת מתנה של המגרש).

זמן מה לאחר שבנו את בית המגורים בהשקעה גדולה, התבקשו הזוג לפנות את הבית שנבנה על המגרש של ההורים, סיטואציה שקורה לרוב בעת גירושין כאשר בן הזוג שאינו בנם של הבעלים מעוניין להמשיך להחזיק בנכס.

במקרה כזה, יתכן מאד כי בית המשפט אכן יורה לסלק את ידם של הזוג מהנכס אך לא לפני שיפסוק כי על בעלי המקרקעין לפצות את הזוג בעבור השקעותיהם בנכס.

האם סעד הפינוי וסילוק היד של בר הרשות תלוי בתשלום הפיצוי?

הגישה הרווחת בבתי המשפט הינה כי סילוק היד של בר הרשות אינו תלוי בתשלום הפיצוי ועל אף שבמקרים מסוימים מגיע פיצוי לבר הרשות בעבור פינוי הנכס, אין הפינוי תלוי בתשלום הפיצוי בפועל.

ישנן גישות אחרות של בתי המשפט הנוקטות בדעה כי במקרים מסוימים פינוי בר הרשות תלוי בתשלום הפיצוי והפינוי אינו סעד שעומד לבדו (השופט זילברטל בע"א 6757/13 נחום ואח' נ' מדינת ישראל).

פס"ד בע"א 6757/13 נחום ואח' נ' מדינת ישראל

בפסק הדין החשוב שניתן בע"א 6757/13 סוקרו עניינים רבים הנוגעים לעולם תביעות הפינוי לרבות נושאים הקשורים להסגת גבול במקרקעי ציבור, דמי שימוש ראויים, רישיון מכללא ודיון האם ישנם מקרים בהם רשות במקרקעין תהא בלתי הדירה ובדגש על מקרקעי ציבור.

בפסק הדין קבע השופט זילברטל כי וזכות הקובעת שרשות היא בלתי-הדירה תוסק רק במקרים חריגים ויוצאי דופן וכאשר עסקינן ברשות מכללא במקרקעי ציבור, הרי שקביעה שרשות תהא בלתי הדירה הינה רק במקרים חריגים ונדירים ביותר וזאת הואיל וישנו האינטרס הציבורי שלא לתמרץ פולשים על ידי הקניית רשות בלתי הדירה.

האם יש לפצות את בר הרשות על עצם סילוק ידו מהמקרקעין?

להבדיל מפיצוי בגין השקעות שביצע בר הרשות בנכס או במקרקעין, לבר הרשות אין זכאות לפיצויים אחרים בעבור שהותו בנכס.

כלומר, בר הרשות אינו זכאי לפיצוי בעבור עצם הפינוי שלו מהנכס או שהותו הממושכת בנכס.

הפיצוי המוענק במקרים מסוימים הינו בעבור השבחת הנכס.

יתרה מזאת, מהשלב בו בעל המקרקעין הביע את דעתו כי הינו מעוניין שבר הרשות יפנה את המקרקעין, עשוי המחזיק לחוב בחיוב של דמי שימוש ראויים בעבור החזקתו במקרקעין בניגוד לרצונו של בעל הנכס.

יובהר כי במקרים מסוימים בהם בר הרשות החזיק שנים רבות במקרקעין, ישנה דרישה מצד בתי המשפט כי יינתן לו פרק זמן סביר על מנת לפנות את המקרקעין ללא פיצוי על עצם שהותו בהם וזאת להבדיל מפיצוי בגין השקעות במקרקעין.

בנוסף לפסקי הדין האמורים לעיל בנושא של פיצוי בר הרשות בעבור פינויו (הן בגין השקעותיו והן על עצם פינויו), ניתן לעיין בפסק דין רע"א 2701/95 כנען נ' אלטיף ובפסק דין בע"א (נצ') 122/09 האגודה הלאומית לעזרת המיסיונרים הקתולים האיטלקים נ' ראוף חנה.

לסיכום:

סוגיית הפינוי של בר רשות ממקרקעין עשויה להיות סבוכה הואיל ומניסיון, ברי הרשות אינם ממהרים להתפנות ומעלים טענות הגנה שונות ומשונות שאת חלקן סקרנו במאמר זה.

מרגע בו בר הרשות אינו מעוניין לפנות את הנכס, ישנה חשיבות רבה לפעול לפינוי וסילוק ידו של המחזיק במהירות ונחישות וזאת באמצעות עורך דין בעל ניסיון רב בתחום.

משרדנו ליווה בעלי נכסים רבים בתביעות פינוי ובהחזרת החזקה חזרה לידיהם.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות, ניתן לפנות אלינו ישירות בטלפון >>> 072-3322233

פינוי בר רשות במקרקעין - שאלות נפוצות

לא.

לא זו בלבד שניתן לקבל מעמד של בר רשות במקרקעין אף ללא הסכם בכתב, ניתן לקבל מעמד זה אף ללא הסכם כלל וזאת על ידי הסכם מכללא לאור התנהגות הצדדים. 

כן.

ישנם מקרים בהם בתי המשפט קבעו שהרשות שניתנה לבר הרשות (בין באמצעות הסכמה אקטיבית ובין באמצעות הסכם מכללא ע"י התנהגות הצדדים) בלתי הדירה, כלומר בלתי חוזרת ולא ניתן לפנות את בר הרשות.

מדובר במקרים נדירים שהופכים להיות נדירים יותר ככל ומדובר במקרקעי ציבור.

ניתן לסיים את רשותו של בר הרשות באמצעות גילוי דעת של בעל המקרקעין כי אינו מעוניין עוד בשהייתו של בר הרשות.

לא בהכרח שגילוי הדעת יספיק להוצאתו ללא כל פיצוי או הליך משפטי אך בהודעתו גילה דעתו שאין הוא מעוניין בבר הרשות.

שתפו:

זקוקים לייעוץ מקצועי?

השאירו פרטים:

עשוי לעניין אותך...