מרכז המידע לפינוי דיירים 072-33-222-33

שכירות משנה – מתי מותר להשכיר לשוכר משנה?

שוכר חלופי או בשמו המוכר יותר – 'שוכר משנה' הינה תופעה שהולכת וצוברת תאוצה עם הזמן.

ישנם לא מעט סוגים של שוכרי משנה, החל משוכרי ומשכירי ה"סאבלט" (שכירות לטווח קצר)  ועד לכאלו השוכרים נכס מראש במטרה להשכירו לאחר.

במקרים מסוימים, השוכר מגלה שהמושכר גדול מדי בעבורו ומעוניין להשכיר חלק ממנו בשכירות משנה לאחר.

השכרה של נכס או חלק ממנו לשוכר חלופי עשויה לעלות לעתים לכדי הפרה של הסכם השכירות ולהוות עילה לפינוי מושכר במידה וישנו בחוזה השכירות ישנו סעיף מפורש האוסר זאת או במידה והמשכיר לא נתן את הסכמתו לכך מראש ובכתב.

התייחסותו של חוק השכירות והשאילה לאפשרות של שכירות משנה

סעיף 22. (א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 אומר כדלהלן:

"השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות או להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה –

(1) בשכירות מקרקעין – רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;
(2) בכל שכירות – רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות.
(ב) הסכמה לפי סעיף קטן (א), לעניין שכירות במקרקעין, תיעשה מראש ובכתב."

השכרת נכס בשכירות משנה – העולה מסעיף 11 לחוק השכירות והשאילה

על פי סעיף זה, ככל ולא ניתנה הסכמת המשכיר (אין הסכמה מפורשת בהסכם השכירות), אין השוכר יכול להשכיר את הנכס בשכירות משנה לאחרים.
במידה והמשכיר אינו מעוניין לאפשר לשוכר להשכיר את הנכס בשכירות משנה מטעמים שהינם סבירים או שהתנה את הסכמתו בתנאים שאינם סבירים, לעתים, יוכל השוכר להשכיר את הנכס לשוכר חלופי ללא הסכמתו של המשכיר.
במקרים אלו, בית המשפט יכריע האם סיבות הסירוב של המשכיר הינן סבירות או שלא, ובאם יקבע שסיבות הסירוב אינן סבירות – בית המשפט רשאי לקבוע כי מותר לשוכר להשכיר את הדירה בשכירות משנה לשוכר אחר, ואף יכול בית המשפט לקבוע באיזה תנאים זה יעשה.
יש לשים לב כי המידה ובית המשפט ייקבע כי טעמיו של המשכיר, או תנאיו היו סבירים, השוכר עשוי למצוא עצמו בהפרה של הסכם השכירות ובפועל יצוא מכך – נתבע לפינוי המושכר.

מניין נובעת הזכות להכנסת שוכר חלופי?

ניתן לומר שזכותו של שוכר הדירה להכניס שוכר חלופי במקומו נובעת מהיכולת להעביר את הזכות שלו להחזיק ולעשות שימוש בנכס לאדם אחר. עם זאת, זכות זו מותנת באישורו של בעל הנכס לעשות כן כאמור.

עוד יש לציין, שהוראה זו תקפה גם באם מדובר בשוכר של דירת מגורים וגם אם מדובר בשוכר של נכס מסחרי כגון חנות או משרד, שכן למעט סעיפים מסומים, ישנה חפיפה בחלקם של דיני השכירות של נכסי מגורים ונכסים מסחריים.

שכירות משנה – טעמים סבירים לסירוב לאפשר שוכר משנה

כאמור, סעיף 22 (א) לחוק מתיר לבעל נכס לסרב לשוכר להשכיר את המושכר לשוכר משנה מטעמים סבירים או במידה והמשכיר מציב תנאים סבירים להשכרה זו.

עולה השאלה, מה הם טעמים סבירים בהם בית משפט לא יתערב בסירובו של המשכיר ומה הם טעמים שאינם סבירים לסירובו של המשכיר שבעטיים בית המשפט יתיר לשוכר להשכיר את הנכס לשוכר חלופי.

ישנם סוגים שונים של טעמים שעשויים להיות סבירים לסירובו של המשכיר לאפשר את השכרת הנכס בשכירות משנה, להלן מספר דוגמאות לטעמים שעשויים להיות סבירים:

זהות השוכרים:

לדוגמה – זוג צעיר ששכר נכס ואלו החליטו להשכיר את הנכס ל-6 פועלים במקומם למורת רוחו של בעל הנכס.

יטען בעל הנכס ובצדק כי הסכים להשכיר את הנכס לזוג צעיר ולקבוצת פועלים הואיל והבלאי של הנכס שיגרם על ידי שוכרי המשנה מואץ יותר בהשוואה לשוכרים המקוריים.

ייתכן בהחלט כי במקרה זה בית המשפט יצדד בסירובו של המשכיר הואיל ולא דומה בלאי של נכס בו מחזיקים זוג לבלאי בשימוש של 6 פועלים בנכס.

ייעוד הנכס ומטרת ההשכרה:

לדוגמה – בעל חנות שהשכיר את חנותו למטרת עסק למכירת ציוד משרדי והגדיר זאת בהסכם השכירות, ולאחר מכן רצה השוכר להשכיר את החנות לשוכר אחר למטרת מזון מהיר.

גם במקרה זה עשוי בעל הנכס לטעון כי השכרת חנות לעסק "נקי" כציוד משרדי לא דומה לעסק בתחום המזון המהיר הגורם למטרדי ריח ולכלוך.

במקרה זה ככל הנראה בית המשפט יפסוק שסירובו של המשכיר הינו סביר הואיל והשכרת חנות למטרת מזון מהיר שונה מהשכרה למטרות אחרות ולא בכדי בעלי חנויות רבים מסרבים להשכיר את חנויותיהם למזון מהיר.

טעמים כלכליים ובטוחות:

לדוגמה – שוכר שמצבו הכלכלי טוב, עובד בעבודה מסודרת ובעל ערבים טובים המעוניין להשכיר את הנכס לשוכר שמצבו הכלכלי פחות טוב ושאינו יציב בעבודות וללא ערבים טובים.

בסיטואציה כזו, סירובו של בעל הנכס עשוי להיות בהחלט סביר ומוצדק וככל הנראה שבית המשפט יקבל את טענתו ויראה בסירובו כסביר.

בדוגמא זו, ישנם תנאים סבירים שבעל הנכס עשוי לדרוש ובית המשפט יקבלם כמוצדקים, לדוגמא: הפקדת צ'ק בנקאי או ערבון כספי בידי המשכיר (עד לגובה המותר על פי חוק השכירות והשאילה) או יותר ערבים ממה שנדרש מהשוכר הראשי.

טעמים בלתי סבירים להתנגדותו של בעל הנכס להשכרת בשכירות משנה

כאמור, ככל והמשכיר מסרב לשוכר להשכיר את הנכס בשכירות משנה מטעמים שאינם סבירים, בית המשפט עשוי לאפשר לשוכר להשכיר את המושכר לשוכר חלופי וזאת חרף סירובו של בעל הנכס.

להלן מספר דוגמאות לסירוב מטעמים שאינם סבירים:

טרחה שבהשכרת הנכס בשכירות משנה

אין ספק כי בהכנסת שוכר משנה ישנה טרחה נוספת לבעל הנכס שלעתים צריך לבדוק את הדייר ולהתעסק בדבר שאינו מעוניין בכך.

סירוב בשל טרחה זו נחשב לטעם שאינו סביר.

מוצאו העדתי של השוכר המשנה

נראה כי הדבר ברור שסירוב להשכרת הנכס בשכירות משנה לאחר בגלל מוצאו העדתי הינו סירוב מטעם שאינו סביר ובמקרה כזה, בית המשפט יאשר לשוכר להשכיר את המכס לשוכר חלופי אחר על אף התנגדותו של המשכיר.

אמונתו אי אמונתו של שוכר המשנה

נכס שהושכר למשפחה חילונית שאינה מקיימת אורח חיים דתי/מסורתי ושוכרי הנכס מעוניינים להשכירו בשכירות משנה למשפחה בעלת אורח חיים דתי למורת רוחו של בעל הנכס וזאת בשל אמונתם.

ככל הנראה שבית המשפט יקבע כי טעם זה אינו סביר ויתיר את השכרת הנכס למשפחה בעלת אורח החיים הדתי.

כמובן שאותה דוגמא עשויה להיות הפוכה (נכס שהושכר למשפחה דתית המעוניינים להשכירו לחילונים).

דוגמה זו אינה רלוונטית למקרה בו דירה הממוקמת בשכונה בעלת אופי דתי/חרדי מובהק שהושכרה לשוכרים דתיים והשוכרים החליטו להשכיר את הנכס לשוכרים חילוניים למורת רוחו של בעל הנכס.

יתכן כי במקרה כזה בו אורח החיים באזור הינו דתי מובהק ומראש בעל הנכס לא היה משכיר את הדירה לשוכרים שאינם דתיים, סביר שבית המשפט יראה בסירובו של בעל הנכס כמוצדק.

תנאים חדשים של העמדת בטוחות

במידה ונכס הושכר כנגד קבלת בטוחות מסוימות ובעל הנכס מתנה את השכרתו לשוכר חליפי בבטוחות שונות מהותית ו/או רבות יותר מקודמו על אף שהשוכר החדש אינו שונה במצבו הכלכלי מהותית מהשוכר המקורי, ייתכן שבית המשפט יראה בכך כתנאים בלתי סבירים.

פסק דין בע"א 5309/04 בביוף נ' זהורי ואח' בעניין השכרה בשכירות משנה לשוכר חלופי

בפסק דין זה, בית המשפט בחן את סבירות התנגדותו של בעל הנכס להעביר את הזכויות בבית עסק של דייר מוגן לאחר.

על אף שפסק דין זה עוסק במקרה של שכירות מוגנת, ולא שכירות רגילה – ניתן ללמוד ולהקיש ממנו גם למקרים בהם מדובר בשכירות רגילה.

מכל מקום, בית המשפט פסק כי יש לבצע איזון בין זכות הקניין של בעל הנכס למול זכות הדייר מכוח החוק ומכח עיקרון העבירות.

לבסוף נקבע כי סירובו של בעל הנכס לשכירות משנה הינה סבירה, ועל כן המשכיר לא יכול "לסאבלט" את הדירה.

יש לשים לב שפינוי של שוכר משנה או דייר ששכר סאבלט לא רק שלא קל יותר מפינוי שוכר "רגיל", אלא ישנו קושי נוסף הואיל והשוכר הראשי אינו בעל הנכס לצורך תביעת הפינוי.

לקריאת מאמר בנושא של פינוי שוכר משנה ושוכר סאבלט >>>

לסיכום:

ככל ואין בהסכם השכירות הוראה המתירה לשוכר להשכיר את הנכס בשכירות משנה, הרי שהשוכר יוכל לעשות כן בהסכמת המשכיר וככל שהוא אינו מאשר לעשות זאת, ובמידה ונימוקיו לכך הינן סבירים – שוכר הדירה לא רשאי להשכיר את הדירה בשכירות משנה, ומשעושה כן מפר את חוזה השכירות ומסתכן בכך שבעל הדירה יגיש נגדו תביעה לפינוי מושכר הואיל ובמקרה שטעמיו סבירים, מדובר בהפרה של הסכם השכירות העשויה לזכות את המשכיר בפינוי השוכר מהנכס.

שתפו:

זקוקים לייעוץ מקצועי?

השאירו פרטים: