מרכז המידע לפינוי דיירים 072-33-222-33

פינוי שוכרים

היתקלות מול שוכרים בעייתיים זו אחת הסיטואציות הפחות נעימות עבור בעלי דירות ונכסים והסיוט הגדול שלהם כשהם מבינים שיושב להם בנכס דייר סרבן המפר את חוזה השכירות ומסרב לפנות את המושכר.

בכל הנוגע לפינוי שוכרים, בעלי נכסים נוטים להקל ראש בזכויותיו של השוכר בנכס שלהם והם טועים.

חשוב לומר – שוכר המחזיק בנכס מכוח הסכם שכירות, בין בעל פה ובין בכתב, מחזיק בעצם בזכות קניינית בנכס ולכן, אין לזלזל בזכויותיו כל עוד לא התקבלה החלטה שיפוטית אחרת ולעתים, 

הליך של פינוי שוכר עשוי להיות הליך פשוט ומהיר יחסית כשהוא נעשה כמו שצריך ומלווה באנשי מקצוע מנוסים ולעתים, הוא עלול להסתבך ולהתארך משמעותית וזאת בנוסף לתביעה אזרחית וחקירה פלילית בהם עשוי בהם הנכס לסבך עצמו, כפי שיבואר להלן במאמר זה. 

ניווט מהיר

סוגי שוכרים

במושכר עשויה לגור משפחה ששכרה את הנכס ומתגוררת בו יחד על ילדיה ופינויים מהדירה עשוי לגרום להם לעגמת נפש ונזקים כספיים גדולים.

המושכר עשוי להיות חנות המושכרת לעסק ולעתים פינוי העסק מהחנות המושכרת עשוי להוות גזר דין של סגירת העסק לחלוטין וגרימת הפסדים עצומים לבעלי הנכס.

אשר על כן, אף במידה שבעל הנכס סבור כי השוכר הפר את הסכם השכירות, אין לו לעשות דין לעצמו ואין לו כל סמכות חוקית לפנות את השוכרים מהנכס על דעת עצמו.

על מנת לשלול את זכותו הקניינית של השוכר בנכס ולפנותו, נדרש הליך משפטי והכרעה שיפוטית ולא בנקל יפונה השוכר מהנכס במידה ולא קמה למשכיר עילת פינוי ברורה כנגד השוכר.

מתי קמה עילה של פינוי לשוכרים?

כאמור, פינוי שוכרים מנכס מצריך עילה ברורה המקימה עילת פינוי מושכר.

מניסיוננו, ניתן לומר כי ישנן 2 עילות הנחשבות לחמורות ביותר וכאלו המצדיקות באופן הברור ביותר את פינוי השוכרים מהנכס.

העילה הראשונה היא כמובן הפרה של הסכם השכירות בנוגע לתשלום דמי השכירות.

עילת הפינוי השנייה המקימה למשכיר את הזכות הברורה לתבוע את פינוי הנכס היא אי פינויו בתום תקופת השכירות וסירובם של השוכרים למסור את החזקה בו על אף שהינם משלמים את כל התשלומים ועומדים בכלל התחייבויותיהם.

פינוי שוכר שלא משלם את דמי השכירות

הליך נכון של פינוי שוכרים בתואנה כי אינם משלמים את דמי השכירות (ככל ויתברר שאכן אינם משלמים את שכר הדירה) יזכה את בעלי הנכס ברוב המוחלט של המקרים בפסק דין ובצו לפינוי השוכרים.

ישנן שאלות רבות המתעוררות סביב הנושא של פינוי שוכרים עקב הפרה של תשלום דמי השכירות.

דוגמא לשאלות שעולות ומגיעות למשרדנו בנושא של עילת פינוי של שוכר שלא משלם: 

  • באיזה שלב השוכרים יחשבו לכאלו שאינם משלמים את דמי השכירות? 
  • האם בסירוב מוחלט לתשלום דמי השכירות או אף אם המחאותיהם חוזרות? 
  • במידה והמחאותיהם חוזרות, האם ייחשבו למפרים רק אם תשלומי השכירות ישולמו באיחור רב או אף במידה והם משולמים מיד לאחר מכן?
  • האם מספיקה בפרה אחת של תשלום דמי השכירות שלא שולם במועד או שנדרשות מספר הפרות כאלה?

שאלות אלו נכונות ואכן, לא כל איחור בתשלום דמי השכירות יקים עילת הפרה ברורה כנגד השוכר והנכון ביותר הוא להתייעץ עם עורך דין המומחה בפינוי שוכרים על מנת לבחון האם המקרה הספציפי שלכם אכן יזכה אתכם בפינוי השוכרים בעילה של אי תשלום דמי השכירות או בעילות אחרות.

פינוי שוכר בתום תקופת השכירות

עילת הפינוי הנוספת הנחשבת לכזו המקימה עילת פינוי לשוכרים באופן הברור ביותר היא כמובן – סירובם של השוכרים לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות.

ישנם לא מעט בעלי נכסים המתמודדים עם דיירים סרבנים שאינם מוכנים לפנות את הנכס בתום תקופת השכירות וסיטואציה כזו אכן מקימה עילת פינוי מהנכס כנגד הדייר הסרבן.

מניסיוננו, חלקם הגדול של הדיירים הסרבנים יטענו בכתב הגנתם כי סוכם בעל פה עם בעל הנכס שימשיכו להתגורר בנכס אף לאחר תום תקופת השכירות.

חלקם יטענו להתקיימותו של הסכם שכירות מכללא שנכרת מכוח התנהגות הצדדים, אך בסופו של דבר, רובם ככולם מפונים מהמושכר (אנו נרחיב במאמר נפרד על טענות של חוזה מכללא בשל התנהגות הצדדים).

2 ההפרות הללו נחשבות לחמורות ביותר והמקימות עילה של פינוי שוכרים מהמושכר אך הן לא היחידות.

פינוי שוכר שלא משלם את החשבונות השונים

ישנן הפרות נוספות ורבות העשויות לזכות את בעלי הנכס בסעד של פינוי שוכרים ומתן צו פינוי מהנכס כנגד שוכר שלא משלם ואף אם משלם את דמי השכירות, לדוגמא:

  • שוכר שלא משלם את חשבון הארנונה לרשות המקומית.
  • שוכר שלא משלם דמי ועד הבית או לחברת הניהול.
  • שוכר שלא משלם לתאגיד המים.
  • שוכר שלא משלם את חשבון החשמל. 

שוכר שלא משלם ועד הבית

חשוב לדעת, להבדיל מחשבון החשמל, המים, הארנונה והגז בהם אין בעל הנכס נושא במידה והשוכר העביר את החשבונות על שמו ונרשם כמחזיק בחשבונות אלו, בכל הנוגע לתשלום דמי ועד הבית או חברת הניהול, במידה והשוכר לא משלם, חובת התשלום חלה על בעל הדירה וניתן לתבוע אותו בגין חובות אלו.

שוכר שלא משלם את חשבון החשמל

פונים אלינו לא מעט בעלי נכסים העומדים חסרי אונים במצב בו השוכר לא עדכן עצמו כמחזיק בחברת החשמל ועל כן, חשבון החשמל נמצא עדיין על שמו של בעל הנכס, ובמקרים בהם השוכר לא משלם את חשבון החשמל, מבקשים בעלי הנכסים לדעת כיצד לנהוג שכן השוכר משתמש למעשה על חשבון בשירותי החשמל ללא כל תשלום בעוד חובותיהם של בעלי הנכסים תופחים.

כפי שיבואר להלן במאמר זה – בעל דירה או כל נכס אחר המנתק את השוכר משירות החשמל עשוי למצוא עצמו נתבע בתביעה אזרחית וזאת על אף שהשוכר לא משלם את חשבון החשמל!

הפרות ועילות נוספות לפינוי שוכר מדירה

מלבד סירוב השוכר לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות ואי תשלום שכר הדירה והחשבונות השונים, ישנן עילות נוספות העשויות לזכות את המשכיר בסעד של פינוי המושכר:

  1. שימוש חורג בנכס שלא על פי ייעודו – בפרט בשימוש האסור על פי חוקי התכנון והבניה המסכנים את המשכיר בכתב אישום.
  2. סירוב להמצאת הבטוחות שהשוכר התחייב על פי הסכם השכירות.
  3. גידול של בעלי חיים בנכס חרף איסור הקיים בהסכם השכירות.
  4. שימוש בנכס שלא על פי התקנון במידה ויש.
  5. הפרעה מתמשכת לשכני המושכר.
  6. גרימת נזקים למושכר.

אלו דוגמאות חלקיות להפרות רבות של הסכם השכירות העשויות לזכות את המשכירים בסעד של פינוי שוכרים מדירה או נכס אחר.

אנו נרחיב במאמר נפרד באתרנו על ההפרות השונות המקימות עילה של פינוי שוכר מדירה ובכל מקרה, מומלץ לבחון כל מקרה של הפרה על ידי השוכר באמצעות עורך דין מומחה בתחום.

לקריאת המאמר על ההפרות השונות המקימות עילת פינוי >>>

פינוי שוכר עקב מכירת דירה

שואלים אותנו לא מעט על זכאות המשכיר לתבוע ולדרוש את פינוי השוכר מהדירה עקב מכירתה לצד ג'.
ככל ובהסכם השכירות אין סעיף ספציפי המתייחס לפינוי הנכס עקב מכירתו, התשובה לכך שלילית באופן חד משמעי.
לא ניתן לפנות שוכר מדירה או נכס אחר עקב מכירתו לצד ג' במידה ואין התייחסות ספציפית לסוגיה זו בהסכם השכירות.

סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 אומר בזו הלשון:

21. (א) משהוקנתה זכות השכירות לשוכר, כוחה של הזכות יפה כלפי כל אדם.

(ב) המשכיר רשאי להקנות את זכותו במושכר לאחר (בסעיף זה – הרוכש); עשה כן, יבוא הרוכש במקומו של המשכיר לעניין הזכויות והחיובים של המשכיר על פי חוזה השכירות ועל פי דין, גם אם הרוכש לא ידע על קיום חוזה השכירות.

מסעיף זה אנו למדים 2 דברים עיקריים:

  1. המשכיר רשאי למכור את זכויותיו בנכס לאחר על אף שהינו מושכר לשוכר וזאת ללא כל צורך בקבלת רשות מצד השוכר (בכפוף לשמירת הרוכש על זכויותיו של השוכר במושכר).
  2. זכות השכירות של השוכר בנכס יפה כלפי כל אדם ולכן זכותו של השוכר בנכס עדיפה על זכותו של הרוכש.

העולה מהאמור כי לא ניתן לפנות שוכר מדירה או נכס אחר עקב מכירתו לצד ג' כשזו העילה היחידה לפינויו.

כמובן, ככל וישנן עילות פינוי אחרות המצדיקות את פינוי המושכר, ניתן יהיה לפנות את השוכר בגין עילות אלו.

מה היא הדרך הטובה ביותר לפינוי שוכרים?

כפי שאמרנו לעיל, אל לו למשכיר לקחת את החוק לידיים ולעשות דין לעצמו לפינוי שוכרים מהנכס ועל מנת לפנות את הדייר הסרבן יש לנקוט בהליך שיפוטי ולקבל פסק דין לפינוי המושכר.

הדרך הטובה ביותר לפינוי שוכרים מהנכס היא הגשת תביעה לפינוי מושכר בהליך מהיר.

המחוקק הישראלי נתן לבעלי נכסים מתנה גדולה – תביעה לפינוי מושכר.

עד לפני מספר שנים, אדם שעמד בפני סיטואציה בה נדרש לפנות שוכר מנכסו, נאלץ לעשות זאת בהליך משפטי בסדר דין רגיל שארך חודשים ארוכים ולעתים אף מספר שנים עד אשר קיבל את מבוקשו – פסק דין לפינוי מושכר.

תיקון החקיקה לפינוי שוכר

לפני מספר שנים תוקנה החקיקה שיצרה והביאה לעולם את ההליך של תביעה לפינוי מושכר.

תביעה לפינוי משוכר מתנהלת בצורה מהירה ויעילה ביותר וברוב המקרים ניתן להיות עם פסק דין של פינוי שוכרים בעייתיים מהנכס תוך פחות מ-60 ימים.

אשר על כן, מאחר ובישראל קיים הליך כה מהיר ויעיל (ביחס למדינות העולם) של פינוי שוכרים מנכס, במידה ואדם עומד בפני סיטואציה של שוכר בעייתי שאינו מוכן לפנות את המושכר, תביעה לפינוי מושכר זו הדרך הטובה ביותר להתמודד עם פינוי שוכר בעייתי וסרבן ואל לו לבעל נכס לנקוט בכל דרך אחרת שאינה חוקית.

מה אסור לעשות בהליך של פינוי שוכרים?

בהליך של פינוי שוכרים מנכס ישנם לא מעט בעלי דירות הפועלים כנגד השוכרים כדי לזרזם לפנות את המושכר.

חלקן של פעולות אלו אסורות על פי החוק והפסיקה ואדם הפועל לפינוי שוכר מהנכס באמצעות פעולות אלו עלול למצוא עצמו נחקר בתחנת המשטרה תוך שתביעה כספית נזיקית מוגשת כנגדו.

להלן חלק מהפעולות האסורות לביצוע בהליך של פינוי שוכרים:

  • ניתוק השוכרים מחשמל ומים.
  • החלפת צילינדר מנעול הכניסה, אף במקרים בהם הסכם השכירות מאפשר זאת.
  • פינוי של השוכרים בכוח מהנכס אף לאחר מתן פסק דין לפינוי.
  • איום על השוכרים או התנהגות שעשויה להתפרש כמאיימת כלפיהם.

 

לקריאה נוספת בנושא של ניתוק שוכר מחשמל ומים >>>

ישנן פעולות נוספות בהן אסור לנקוט כלפיי השוכרים ובכל מקרה, הליך של פינוי שוכרים מנכס הינו הליך שעשוי להיות רווי אמוציות וכעסים ובנקל ניתן לטעות ולעשות פעולות שבמקום להואיל, עשויות לעכב את פינוי השוכרים ולהשית על בעל הנכס הוצאות כבדות.

האם יש הבדל בין פינוי שוכרים מדירה לפינויים של השוכרים מחנות או נכס מסחרי אחר?

באופן כללי, התשובה לשאלה הזו שלילית, אין הבדלים ממשיים בין פינוי של שוכר מחנות או נכס מסחרי אחר לפינויו מדירה ככל וקמה עילת פינוי כנגד השוכר שהפר את הסכם השכירות.
יחד עם זאת, מטבע הדברים, ישנם הבדלים מובנים בין פינוי של חנות או נכס מסחרי אחר לפינוי דירה.
ראשית, הסכמי שכירות מסחריים שונים במהותם מהסכמי שכירות למגורים ועל כן יש לבדוק ולעיין היטב בהסכם השכירות טרם הגשת תביעה לפינוי הנכס.
זאת ועוד, בנכס מסחרי יש אלמנט חשוב מאד של המיקום בו מתנהל הנכס הואיל וישנם עסקים שבמידה ומיקומם משתנה, יש בכך סוג של "גזר דין מוות" לעסק שמאבד מהמוניטין שלו שנבנה במיקום בו הוא פועל וזאת להבדיל מנכס למגורים.
מאידך, לפינוי של משפחה מדירת המגורים ישנם "מחירים" אישיים אותם היא משלמת וגם במקרה זה ייתכנו הבדלים בין סוגי עסקים שמפונים למשפחות מסוימות המפונות מדירות מגורים.
הבדלים אלו עשויים לבוא לידי ביטוי בחוזק העילה הדרושה לפינוי השוכרים ומשך הזמן בו בית משפט מאפשר להם לפנות בצו הפינוי.

לסיכום:

העולה מהאמור, הליך של פינוי שוכרים מנכס הינו הליך שעשוי להיות זריז, יעיל ובעלויות נמוכות ביחס להליכים ותביעות אחרות.

יחד עם זאת, הליך זה עשוי גם להסתבך וכך יכול להפוך להליך הנמשך זמן רב מהמצופה כשעלויות פינוי השוכר מאמירות וזאת מבלי להזכיר את המקרים בהם בעל הנכס פועל שלא כדין כנגד השוכר ומוצא עצמו מתסבך פלילית ואזרחית בפינוי זה.

אשר על כן, בכל מקרה בו נדרש פינוי שוכר מנכס, מומלץ להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום על מנת שהליך פינוי השוכרים יעשה בצורה היעילה, הזריזה והמקצועית ביותר.

משרדנו ליווה בהצלחה בעלי נכסים רבים בתביעות פינוי מורכבות עד לקבלת הנכס חזרה אף במקרים בהם נדרשה יצירתיות במציאת עילות פינוי מתאימות כנגד השוכרים.

לייעוץ אישי, ניתן ליצור קשר ישיר עם עו"ד אילן יששכר – בעל המשרד ומחבר פורטל מידע זה בטלפון >>> 072-3322233 

פינוי שוכרים - שאלות נפוצות:

בוודאי.

בהתקיים עילות פינוי אותן פירטנו במאמר זה ובמאמרים אחרים באתרנו, ניתן לפנות שוכר מנכס ולקבל צו פינוי אף טרם סיום תקופת השכירות.

ברוב התביעות לפינוי מושכר, המועד בו מתקבל פסק דין או צו פינוי כנגד השוכר נע בין 30 ימים (במידה והשוכר לא הגיש כתב הגנה) ל-60 ימים (במידה והשוכר הגיש כתב הגנה והתקיים דיון).

כמובן.

הסכם שכירות לא מוכרח שיהיה בכתב. ככל וישנם יחסי שוכר-משכיר בין בעל הנכס והדייר, עשוי הדייר להיחשב כשוכר על אף שאין הסכם שכירות בכתב בין הצדדים.

חד משמעית לא!

פינוי שוכר בכוח הינו אסור בתכלית האיסור.

אפשרות של פינוי בכוח הינה רלוונטית למקרים של פלישה למקרקעין ולא במקרים של יחסי שוכר-משכיר.

משכיר המפנה שוכר בכוח אף בתוך 30 יום לתפיסת החזקה בנכס עשוי למצוא עצמו בחקירה פלילית ואף להיתבע אזרחית על ידי השוכר.

לקריאת מאמר ייעודי בנושא של פינוי שוכר בכוח >>>

שתפו:

זקוקים לייעוץ מקצועי?

השאירו פרטים:

עשוי לעניין אותך...