מרכז המידע לפינוי דיירים 072-33-222-33

פינוי פולשים

פינוי פולש ממקרקעין תפוסים עשוי להיות הליך סבוך אך הכרחי לנוכח המציאות בה אדם תופס ומחזיק במקרקעין שאינם שלו.

ישנם לא מעט פרטים ומיתוסים בהליך זה של פינוי פולשים ומסיגי גבול ממקרקעין, ננסה לעשות בהם סדר במאמר זה.

ניווט מהיר

מה ההגדרה של פולש?

בבואנו לבאר את הנושא של פינוי פולשים, ראשית, עלינו להבין מה ההגדרה של פולש.

להבדיל משוכר, פולש מחזיק בקרקע ללא קבלת רשות מאת בעלי הקרקע ומבלי שמתקיימים יחסי שוכר-משכיר בינו לבין בעלי המקרקעין.

יחסי שוכר-משכיר עשויים לחול לא רק באמצעות הסכם שכירות בכתב, כי אם באופנים שונים של הנהגות ודרך הצדדים.

בכל הנוגע לפלישה למקרקעין, הדבר ברור – אדם המצוי בנכס שלא שלו, מבלי שקיבל את רשות בעלי המקרקעין לשהות בהם, ומבלי שניתן להקים ולייחס לו יחסי שוכר-משכיר מול בעלי הנכס, יוגדר כפולש וכמסיג גבול.

ישנם אנשים העלולים למצוא עצמם כפולשים וזאת אף אם נכנסו למקרקעין בהסכמה ויותר מכך, השתמשו זמן מסוים בנכס בהסכמתו של בעל המקרקעין.

אנו נתקלים בסיטואציות רבות של קרובי משפחה שהגיעו להתגורר פרק זמן מסוים בבית של קרוב משפחתם בהסכמה גמורה אך משארכו הימים והתבקשו לפנות את הנכס, הוגדרו כפולשים ומסיגי גבול.

לקריאה בהרחבה על סילוק יד ממקרקעין במשפחה >>>

פינוי פולשים ממקרקעין בכוח – האם זה מותר?

באופן מפתיע, התשובה לשאלה זו – כן.

להבדיל מפינוי שוכרים, שאסור בשום אופן לפנותם בכוח, בהתקיים תנאים מסוימים, מותר לפנות פולשים מנכס בכוח סביר.

היתר זה לפינוי בכוח סביר של הפולש מוסדר בסעיף 18 לחוק המקרקעין המתיר פינוי פולשים מנכס אף באמצעות שימוש בכוח סביר בהתקיימות 2 תנאים מצטברים:

  1. פינוי הפולשים יעשה על ידי בעל המקרקעין או המחזיק במקרקעין כדין.
  2. פינוי הפולשים יעשה בתוך 30 ימים מיום שנתפסו המקרקעין.

לרוב, חלקם הגדול של בעלי המקרקעין יבינו שעליהם לנקוט בפעולה של פינוי פולשים כעבור 30 ימים מיום שהפולש תפס חזקה במקרקעין ולכן למעשה לא יוכלו לעשות שימוש בכוח סביר (או כל סוג של פינוי בכוח) על מנת לפנות את הפולש בחלוף 30 ימים.

פינוי פולשים באמצעות משטרת ישראל

באופן כללי, בתוך 30 הימים הראשונים של תפיסת המקרקעין על ידי הפולשים, במידה ומתקבלת פניה של בעל הנכס, תפקידה של משטרת ישראל להתערב ולסייע בפינוי הפולשים בכוח במידת הצורך.

באופן מעשי, בחלקם הגדול של המקרים, משטרת ישראל מעדיפה שלא להתערב בנושאים אלו הואיל ומדובר "בסכסוך אזרחי" לטענתה, ושולחת את הפונים אליה לבתי המשפט על מנת לפנות את הפולשים באמצעות מתן צו פינוי.

מהו "כוח סביר" המותר להפעיל כדי לפנות את הפולש?

אין תשובה ברורה למשמעות הברורה של כוח סביר וכמובן שסביר זה בעיני המתבונן.

מניסוחו של החוק משמע באופן ברור שהמחוקק צימצם את טווח הפעולה כנגד הפולש ולא בכדי, שימוש בכוח שאינו סביר בפינוי עשוי לגרור את אירוע הפלישה לסיטואציה מורכבת ובעייתית עד לכדי מצב שבו בעל הנכס עשוי למצוא עצמו נאשם בפלילים ונתבע נזיקית.

אם מסתכלים על מקרי הקיצון, נראה שדי ברור שבתוך 30 הימים לפלישה יוכל בעל הנכס לנצל זמן מה שהפולש לא נמצא בנכס, לפנות את חפציו והחליף את צילינדר המנעול ואף להציב שמירה (מה שכמובן אסור במקרים של פינוי שוכרים).

מנגד, בקיצון השני, כמובן שאסור יהיה לבעל הנכס להכות את הפלוש באמצעות חפצים ולגרום לפציעתו כדי לפנותו מהנכס.

אף במידה עונים על הקריטריונים שבחוק ויכולים לפעול לפינוי הפולשים בכוח סביר בתוך 30 הימים הראשונים לפלישתם, אנו ממליצים שלא לעשות זאת במידה ומשטרת ישראל לא מתערבת הואיל ומדובר בפעולה שעשויה להתגלגל ולהתפתח לסיטואציה של מעשים פליליים וגרימה של נזקים כספיים.

האם משטרת ישראל תתערב בפינוי של פולש כשיש אי בהירות בנושא הבעלות או הזכויות בו?

כפי שאמרנו לעיל, אחד התנאים המצטברים בהם מותר לעשות דין עצמי ולפינו פולש בכוח הינו כי הפינוי יכול להיעשות על ידי בעל המקרקעין או המחזיק בהם כדין.

לא אחת עולה השאלה מה הדין במצב בו הוכחת הבעלות במקרקעין או ההחזקה בהם אינה ברורה.

לדוגמא: אדם נסע לשליחות בחו"ל משך מספר שנים והעדיף להשאיר את דירתו ריקה וללא שוכרים. ראה זאת אדם מסוים והחליט לנצל את היעדרו של בעל הנכס ופלש אליו.

אח של בעל הדירה מבין מספר ימים לאחר מכן כי אדם פלש לדירתו של אחיו ומבקש לשעות דין עצמי ולפנותו בכוח, האם ניתן לפנותו בכוח במקרה כזה?

לכאורה התשובה תהיה – לא.

לא ניתן לפנותו בכוח.

אח של בעל הדירה אינו בעל הדירה בעצמו ואינו בעל הזכות להחזיק בנכס.

במקרה זה, ייתכן כי משטרת ישראל תסרב להתערב ולסייע בפינוי עקב אי קיומו של אחד מהתנאים המצטברים לפינוי הפולש ללא צו משפטי לפינוי.

ישנם מקרים נוספים בהם עשויה להתעורר מחלוקת משפטית סביב שאלת הבעלות בנכס או במקרים בהם הנכס רשום על שם מספר בעלים ואחד מהם מתיר לפולש להחזיק בנכס בעוד אחרים אינם חפצים בו גם במקרה כזה עשויה לעלות שאלת הזכאות לעשיית דין עצמי לפינוי הפולש.

מה ההליך החוקי לפינוי פולש לאחר 30 יום?

במידה וחרגתם מעבר ל-30 הימים בהם אתם יכולים לעשות שימוש בכוח סביר לפינוי הפולש, או במידה ואינכם מעוניינים לפנות את הפולשים בכוח (מומלץ בכל מקרה שלא לנסות לפנות את הפולש בכוח – אף בתוך 30 הימים המותרים על פי חוק), יש לפעול על מנת לקבל החלטה שיפוטית כי על הפולש לפנות את המקרקעין.

על מנת לפנות את הפולשים מהנכס באמצעות החלטה שיפוטית, עלינו להגיש תביעה לסילוק יד.

תביעה לסילוק יד הינה תביעה בה אנו תובעים את פינוי הפולשים ומסיגי הגבול מהמקרקעין ולמעשה אנו מבקשים את "סילוק ידם" מהנכס.

הליך של תביעה לסילוק יד הינו הליך שבמידה והוא מתנהל ביעילות ומקצועיות באמצעות עורך דין מומחה בתחום, יסתיים בסעד הנכסף – פינוי הפולשים מהמקרקעין.

באתרנו, פירטנו במאמר נפרד את הליך התביעה לסילוק יד >>>

שווי המקרקעין לאחר פינוי פולשים מהם

מעבר לצורך והרצון הטבעי של פינוי פולשים ממקרקעין שאינם שלהם, ישנו אלמנט כלכלי לא מבוטל הנלווה לפינוי שזה.

שוויים של מקרקעין התפוסים על ידי פולשים, נמוך משמעותית מאלו שאינם תפוסים על ידי פולשים.

ישנם מקרים בהם שוויים של מקרקעין תפוסים עשוי להיות נמוך בעשרות אחוזים ממקרקעין פנויים, תלוי כמובן בסוג הפולש ובאופי הפלישה.

אם כן, המשמעות הכלכלית הנלווית לסילוקו של הפולש הינה עצומה.

בשוק הנדל"ן הישראלי, שוויו של פינוי פולש ממקרקעין עשוי להגיע למאות אלפי ולעתים אף למיליוני שקלים.

לא אחת נתקלנו בחוות דעת שמאיות לדירות בהן מחזיקים פולשים והשומה המתקבלת מחוות הדעת לפני פינוי הפולש מהדירה ולאחריה שונה בעשרות אחוזים.

רכישת נכסים שתפוסים ע"י פולשים

משרדנו מלווה לא מעט אנשי עסקים וכאלו שעוסקים באיתור הזדמנויות של נכסי נדל"ן הרוכשים נכסים שתפוסים על ידי פולשים במחיר נמוך משמעותית משוויים לו היו נמכרים כפנויים כשהם נוטלים על עצמם את מטלת פינוי הפולשים ואת העלות הכרוכה בכך ובעצם משביחים את שווי הנכס לאחר פינויו.

כאן המקום לומר כי ישנם מקרים קשים ומורכבים מאד של פינוי פולשים וכי לא ניתן לדעת כמה זמן ייארך ההליך ומה תהיינה עלויותיו בסופו של דבר.

פלישה והסגת גבול של עירייה או רשות מקומית למקרקעין

עד כמה שזה נשמע הזוי ולא נתפס, פלישה אינה מתבצעת רק על ידי אנשים מפוקפקים ופורעי חוק.

ישנם מקרים רבים בהם פלישה למקרקעין ושימוש בהם עשוי להיעשות באמצעות רשות שלטונית או כל גורם אחר לדוגמא: עיריות, מועצות מקומיות, עמותות, צה"ל וכדומה.

לרוב, מדובר בפלישה ושימוש בשטחים חקלאיים ולכן לעתים לוקח שנים רבות ואף עשרות שנים עד שדבר הפלישה נודע.

נתאר לעצמנו חלקה של כ-50 דונם הסמוכה לחלקה של המועצה המקומית שעליה הקימה מבנים.

במידה והמועצה מבלי משים (או בשימת לב מלאה) תגלוש ותספח שטח של 300 מ"ר, יהא מאד קשה לשים לב לדבר פלישה שכזו הואיל והעלים בקושי מגיע לשטח זה והוא לא תמיד מסומן ומגודר ועל עשויות לעבור שנים רבות עד שפלישה והסגת גבול זו נודעת.

כאמור, חלקן של הסגות גבול אלו מתרחשות ללא ידיעת הגורם שפלש הואיל ומדובר בשטחים גדולים שלא תמיד מסומנים ומגודרים כפי שתיארנו.

האם ניתן לפנות עיריות, מועצות מקומיות וגופים רשמיים נוספים שפלשו?

התשובה חיובית באופן חד משמעי.

אין חיסיון לאף גורם מפני פלישה והשתלטות על מקרקעין (מלבד במקרים של הפקעת קרקע) והמחוקק מכיר ברגישות הצורך של ההגנה על הקניין והמקרקעין של כל אחד.

לא זו בלבד, פלישה והסגת גבול של כל גורם, אף אם מדובר בעירייה או באחת מרשויות המדינה, עשויה לעלות גם בחיוב משמעותי של דמי שימוש ראויים על השימוש במקרקעין וזאת בנוסף לסעד הפינוי.

בפסק דין ת"א 43873-01-21 הלברשטין ואח' נ' עיריית חדרה, נתבעה עיריית חדרה לסילוק ידה וחיובה בדמי שימוש ראויים בגין פלישה רבה שנים לקרקע בבעלות התובעים בו הקימה מאגר מים.

בפסק הדין חויבה עיריית חדרה בפינוי המקרקעין ובתשלום דמי שימוש ראויים בסכום של כ-שני מיליון ש"ח.

תופעת הסקווטינג (squatting)  – פלישה למבנים נטושים

תופעת הסקווטינג שהינה פלישה או והסגת גבול למבנים ושטחים נטושים הינה תופעה רחבת היקף בעולם בכלל ובישראל בפרט.
ישנם סוגים רבים של של פולשים מסוג זה למבנים, דירות, ושטחים שאותו הפולש סבור שהינם נטושים.

בפועל, מדובר בפלישה בה הפולש נוהג בנכס מנהג בעלים גמור ולעתים עשויות לחלוף שנים רבות עד לגילוי פלישה זו.

כאן המקום לציין שככל שחולף הזמן, פינוי פולש זה נעשה מורכב יותר ויותר ועל כן, ברגע שמתגלה פלישה שכזו לנכס שנראה כנטוש ומיד כשמגלה עובדת הפלישה, מומלץ לשכור את שירותו של עורך דין מומחה בתחום על מנת לפנות את הפולש בהקדם האפשרי.

החשיבות של ביצוע הליך לפינוי פולשים ללא דיחוי

עד כמה שזה נשמע מקומם, פולש עשוי לקבל מעמד של בר רשות במקרקעין לאחר שדבר פלישתו נודע לבעל המקרקעין והוא לא מוחא בו או פועל לפנותו.

כפי שפירטנו באריכות במאמר נפרד באתרנו, אדם יכול לקבל מעמד של בר רשות במקרקעין בהסכם מכללא ועל פי התנהגות הצדדים ממנה ניתן ללמוד שהסגת הגבול היתה ידועה לבעל המקרקעין והוא לא טרח לפנות את הפולש.

על כן, פולש עשוי להיחשב כבר רשות אף ללא כל הסכם מול בעל המקרקעין.

ישנה משמעות עצומה למעמד זה של הפולש החל משלילת האפשרות לתבוע ממנו דמי שימוש ראויים בגין התקופה שהוא מחזיק במקרקעין הואיל והינו בר רשות ולעתים, במקרים קיצוניים, רשות זו הינה בלתי-הדירה (אינה חוזרת) ולא ניתן לפנותו מהמקרקעין (כאמור, מדובר במקרים קיצוניים).

אשר על כן, מרגע היוודע דבר הפלישה, אל לו לבעל המקרקעין "לנוח על זרי הדפנה" ומומלץ לפעול בהקדם וללא דיחוי לפינוי הפולש מהמקרקעין. 

לסיכום:

פלישה למקרקעין שלכם והחזקתם בניגוד לחוק ולדין הינה דבר מתסכל ומקומם.

העולה מהאמור כי אין ספק כי במקרה בו פולש תפס חזקה במקרקעין שלכם, ישנה חשיבות גדולה לפעול בהקדם ככל האפשר וכל עוד הפלישה "טרייה".

אשר על כן, כדי למזער את נזקי הפלישה, יש לפעול לפינוי הפולש בהקדם, בנחישות וביעילות על מנת להחזיר לחזקתכם את הנכס הפרטי שלכם.

הואיל והליך של פינוי פולש רווי בלא מעט פרטים וחוקים אותם נדרש לדעת ביסודיות כדי להימנע מטעויות הליך הפינוי, מומלץ להיוועץ בעורך דין לפינוי פולש שזה תחום עיסוקו.

לייעוץ ראשוני, מוזמנים לפנות בהקדם למשרדנו בטלפון >>> 072-3322233.

שאלות נפוצות:

על מנת לפנות פולש לאחר 30 יום מיום שהוא תפס חזקה בנכס, ניתן לפנותו רק באמצעות פסק דין לפינוי.

תלוי.

במידה והמחזיק בנכס קיבל חזקה בנכס בהסכמה ותחת יחסי שוכר-משכיר לכאורה, המחזיק לא יוגדר כפולש על אף שאין הסכם שכירות בכתב בין הצדדים ואף במידה ואינו משלם את דמי השכירות.

על מנת לפנות מחזיק זה בנכס יש לפעול בתביעה לפינוי מושכר.

ככל וחלפו 30 ימים מיום שהפולש תפס חזקה במקרקעין, אין לפנותו בכוח וזאת על אף שלבעל המקרקעין ישנו צו פינוי והחלטה שיפוטית כי על פולש לפנות את הנכס.

במידה והפולש מסרב לפנות את הנכס חרף צו הפינוי ופסק הדין, יש להתחיל הליך של פינויו בלשכת ההוצאה לפועל. 

אין כל חובה שבדין להיות מיוצגים באמצעות עורך דין בתביעה לפינוי פולשים (סילוק יד).

יחד עם זאת, מדובר בהליך מורכב העשוי להתנהל משך שנים רבות (אף ללא תביעת סעדים נוספים כגון דמי שימוש ראויים) ועל מנת להצליח בו נדרשת התמחות ייחודית בתחום ואשר על כן, אף עורכי דין המנוסים בהליכים אחרים נמנעים מלייצג בהליך זה, על אחת כמה וכמה שאין זה מומלץ לאדם מן היישוב שאינו בקיא בסדרי דין בכלל ובתביעה לפינוי פולשים בפרט לנהל הליך זה באופן עצמאי לא עורך דין שתחום התמחותו זה פינוי פולשים.

שתפו:

זקוקים לייעוץ מקצועי?

השאירו פרטים:

עשוי לעניין אותך...