מרכז המידע לפינוי דיירים 072-33-222-33

פינוי דיירים מוגנים

במאמרים קודמים שבאתרנו, בארנו 2 סוגים של מחזיקים בנכס: שוכרים ופולשים.

ישנו סוג נוסף של מחזיק בנכס שהקושי לפנותו גדול יותר מלפנות שוכרים ופולשים והוא – דייר מוגן.

ניווט מהיר

מהו דייר מוגן?

בעבר, מקובל היה להשכיר נכסים בדמי מפתח.

השכרה זו של נכסים היתה נפוצה הואיל ובעל הנכס היה מקבל משהו ותמורתו מעניק משהו לדייר.

בעל הנכס היה מקבל סכום כסף מסוים אותו יכול היה להשקיע בדברים אחרים (אלו דמי המפתח), וכנגד, הדייר היה מקבל מעמד של דייר מוגן וכזה שחוק הגנת הדייר מקנה לו הגנות רבות.

מעמדם של דיירים אלו שונה לחלוטין מעמדו של שוכר רגיל ועל אחת כמה וכמה ממעמדו של פולש בנכס.

חוק הגנת הדייר הינו חוק ייעודי לסיטואציה של דיירים מוגנים והוא מורכב מלא מעט סעיפים ופרטים ובאופן טבעי, התפתחה פסיקה עניפה סביב הנושא של פינוי דיירים מוגנים.

חשוב לציין כי להבדיל מזכויות אחרות במקרקעין, הזכות לדיירות מוגנת אינה בת רישום הואיל ואינה נחשבת לזכות על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 אף על פי שלזכות זו ישנו ערך כלכלי רב.

האם דיירות מוגנת בדירת מגורים עוברת בירושה? 

ישנם מקרים בהם דיירות מוגנת עשויה לעבור בירושה.

דייר מוגן שנפטר ולו בת זוג שעודנה בחיים, במידה ובת הזוג התגוררה עם הדייר המוגן לפחות 6 חודשים טרם פטירתו, עשויה היא לזכות בזכות לדיירות מוגנת, להמשיך להחזיק בנכס ולשלם בעבורו דמי מפתח בלבד.

כמו כן, במידה ולדייר המוגן לא היתה בת זוג ביום פטירתו, עשויים ילדיו או קרובים אחרים לזכות בדיירות המוגנת וזאת בתנאי שהתגוררו עמו 6 חודשים לפחות טרם פטירתו ואין דירת מגורים אחרת. 

למה שנרצה לפנות דייר מוגן?

הרצון והצורך בפינוי של דייר מוגן עשוי לנבוע ממספר סיבות.

הסיבה העיקרית היא כמובן כלכלית.

נסו לדמיין את הסיטואציה הבאה – בבניין מגורים ברחוב רוטשילד בתל אביב ישנן 2 דירות.

שווי הדירות הללו דומה אך בזמן שדירת מגורים אחת מושכרת בשוק החופשי בשכר דירה של כעשרת אלפים ₪ בחודש, הדירה השנייה המושכרת לדיין מוגן תושכר בסכום של כמה מאות שקלים בחודש.

מיותר לציין כי שוויה של דירה התפוסה ע"י דייר מוגן הינה נמוך בעשרות אחוזים משוויה של דירה דומה שפנויה מדיירים מוגנים, פער בשווי שעושי להגיע למיליוני שקלים.

אם כן, ככל ואנו בוחנים את זה בעיניים כלכליות, אך טבעי שבעל נכס ירצה לפנותו מדיירים מוגנים במידה ויש לו את האפשרות לעשות זאת.

הרצון בפינוי דיירים מוגנים עשוי לנבוע מסיבות נוספות, כגון: הצורך לשוב ולהשתמש בנכס, השתתפותו של הנכס התפוס בפרויקט התחדשות עירונית או במקרים בהם הדייר המוגן מפר את הסכם השכירות או פוגע בנכס.

כיצד ניתן לפנות דיירים מוגנים (דייר בדמי מפתח)?

ישנם מספר דרכים לפינוי דיירים מוגנים.

דרך אחת היא כמובן באמצעות הסכם לפינוי עם הדייר המוגן.

ניתן להגיע להסכם מול הדייר המוגן לפינויו בהסכמה מהנכס תמורת פיצוי כספי מסוים.

גובה שווי הפיצוי לפינוי הדייר המוגן עשוי להשתנות בהתאם למספר פרמטרים כגון:

  • גיל הדייר המוגן.
  • מצב בריאותו.
  • שווי הנכס כפנוי.
  • הסיכוי שבן משפחה עשוי לקבל את הזכות לדיירות מוגנת ולהמשיך במגורים בנכס.

ישנם פרמטרים נוספים אך בסופו של דבר גובה הפיצוי הוא עניין כלכלי לחלוטין וכאמור, ככל שניתן להגיע להסכמה של פינוי הדיירים המוגנים תמורת פיצוי כספי, הרי שלהסכמה זו יש תוקף מחייב ועל הדיירים המוגנים להתפנות בהתאם להסכם הפינוי שייחתם.

דמי מפתח בפינוי דייר מוגן

כאמור, דמי המפתח הם התשלום הראשון ששילם הדייר המוגן בזמנו המקנים לו את הזכות להגנה מפינוי והעלאת דמי השכירות.

כאשר הדייר המוגן מעביר את זכות השכירות המוגנת שלו, או בבואו במו"מ לפינוי מהנכס ולהשבתו לבעלים, ישולמו לדייר המוגן דמי מפתח.

הערכת שווי דמי המפתח שישולמו לדייר נתונה לשמאי מקרקעין שלו ניסיון בשומות של שווי דמי מפתח לדיירים מוגנים.

שווי שומה והערכה זו תלוי במספר פרמטרים ובין היתר בתקופה בה מחזיק הדייר המוגן בנכס, באיזו שנה קיבל את החזקה בנכס, והאם שילם דמי מפתח בכניסתו.

שיעור חלקו של הדייר המוגן בדמי המפתח מבואר באריכות בפרק ג' לחוק הגנת הדייר.

תביעה לפינוי דיירים מוגנים

לדיירות מוגנת ישנן גם חובות ולא רק זכויות.

על דייר מוגן חלות חובות רבות מכוח הסכם השכירות, חובות שהפרתן עלולה להקים עילת פינוי כנגד הדייר המוגן.

חשוב לומר ולהדגיש, פינוי דייר מוגן אינו דבר של מה בכך.

חוק הגנת הדייר נועד לאפשר לדייר המוגן דיור שקט ובטוח ולא בנקל יפנה בית המשפט את הדייר המוגן וזאת על אף שקיימות עילות פינוי כנגדו ועל כן במידה וברצוננו לתבוע פינוי דיירים מוגנים מנכס, יש להקדים ולהתייעץ עם עורך דין שזה תחום מומחיותו.

עילות בחוק של פינוי דיירים מוגנים

סעיף 131 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, מונה רשימה סגורה ומצומצמת של עילות הפינוי כנגד דיירים מוגנים.

בין עילות פינוי לדיירים מוגנים שמונה החוק ניתן למצוא עילות עלו:

  • אי תשלום דמי השכירות
  • אי קיום תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מקנה לבעל הבית את הזכות לפנותו על פי הסכם השכירות.
  • נגרם נזק ניכר למושכר בזדון ע"י הדייר או אחרים מטעמו.
  • שימוש במושכר ללא רישיון מתאים או בניגוד לייעוד הנכס.
  • הדייר נוטה להרגיז את שכניו.

ישנן עילות נוספות המקנות את הזכות לתבוע פינוי של הדיירים המוגנים כגון: נטישת הנכס ע"י הדייר המוגן או צורך של בעל הנכס להשתתף בהתחדשות עירונית (בעל הנכס יצטרך להעמיד לדייר דיור חלופי).

כאמור לעיל, על אף עילות הפינוי שעשויות לקום כנגד הדיירים המוגנים, בתי משפט אינם נוטים לפנות דיירים מוגנים בנקל.

סעיף 132 לחוק הגנת הדייר – סעד מן הצדק

על אף עילות הפינוי הקבועות בחוק בהן ניתן לפנות דייר מוגן, סעיף 132 לחוק הגנת הדייר מסייג עילות אלו ונותן סמכות כמעט בלתי מוגבלת ליושב בדין לדחות תביעות לפינוי דייר מוגן על אף שקמו עילות שבהן הוא מאבד את זכאותו לדיירות מוגנת ולפינויו מהנכס מהטעם של – סעד מן הצדק.

להלן לשון סעיף 132 לחוק הגנת הדייר:

(א) על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתתו.
 
(ב) ניתן פסק דין בתביעת פינוי, והוגש עליו ערעור, רשאי בית המשפט לערעורים לשקול מחדש אם היה זה צודק לתת את פסק הדין.

על פי סעיף 132 לחוק, בהליך של פינוי דייר מוגן ישנו סוג של "עקרון על" שמרחף על פני ההליך בו על בית המשפט להשתכנע כי פינוי הדייר המוגן נכון בנסיבות העניין ונסיבותיו האישיות של הדייר.

עקרון זה של סעד מן הצדק נועד לתת מענה לכל אותם המקרים בהם בית המשפט צריך היה לפעול ולפסוק בצורה מסוימת לכאורה וזאת בהתאם להוראות הדין, אך פוסק באופן הפוך מהוראות הדין מטעמים של עשיית צדק במקרה ספציפי זה וזאת כאמור, בסמכותו על פי סעיף 132 לחוק.

 סעד מן הצדק – פסק דין ת"א 15340-08 זיזובי נ' שובאש ואח'

בפסק דין ת"א 15340-08 זיזובי נ' שובאש ואח' נתבעה דיירת מוגנת לפינוי נכס בו החזיקה כדיירת מוגנת וזאת בשל אי תשלום דמי השכירות משך תקופות ארוכות במיוחד.

הנתבעת העלתה טענות הגנה רבות ובין היתר העלתה את הטענה של סעד מן הצדק וזאת על פי סעיף 132 לחוק הגנת הדייר.

בית המשפט סקר את טענות ההגנה של הדיירת המוגנת ודחה את רובן.

יחד עם זאת, פסק בית המשפט כי במידה והדיירת המוגנת תשלם סכומי כסף שונים (דמי שכירות, הוצאות ושכר טרחת עורך דין), הרי שלא תאבד את זכאותה לדיירות מוגנת ולא ניתן יהיה לפנותה וזאת בשל סעיף 132 לחוק הגנת הדייר – סעד מן הצדק וזאת על אף שקמה עילה ברורה לפינויה מהנכס.

יודגש כי פסק דין זה המאפשר לה להמשיך להחזיק בנכס בטענה של סעד מן הצדק, ניתן לאחר שבעל הכנס תבע אותה בעברו בעילה זהה של אי תשלום דמי השכירות וגם בהליך זה נדחתה תביעתו לפינוי הדיירת וגם זאת רק בשל סעד מן הצדק שפסק בית המשפט לטובתה. 

פינוי דייר מוגן למטרת בניה 

בסעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר, מובאת עילה נוספת בה ניתן לפנות דייר מוגן, וכלשון החוק:

"בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רישיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף"

על פי עילה זו, במידה ובעל הנכס מעוניין לפנות דייר מוגן לצורך בניה או תיקון או שינוי יסודי במושכר, הוא יכול לעשות זאת בהתקיימותם של 2 תנאים מצטברים:

  1. הוא קיבל היתר בניה או רישיון הדרוש לשם אותה בניה.
  2. הוא הודיע לדייר המוגן בכתב על נכונותו להעמיד לו דיור חלופי.

יוצא איפא, כי על פי עילה זו ניתן לפנות הדייר המוגן לצורך הבניה אך הוא עדיין חייב לשכנו בדיור חלופי, להבדיל מעילות הפינוי שפורטו לעיל.

פינוי דייר מוגן למטרת פינוי בינוי

עם גידול משמעותי בתנופת קידום ובנייה של פרויקטים להתחדשות עירונית כגון פינוי בינוי ותמ"א 38, נתקלים לא מעט פעמים בהימצאותם של דיירים מוגנים בבניין בו מעוניינים לקדם פרויקטים מעין אלו.

ישנן מספר דילמות בהן נתקל אותו יזם המבקש לקדם פרויקט של התחדשות עירונית בו מתגורר דייר מוגן.

 ראשית, כיצד ניתן לפנות את אותו דייר מוגן המחזיק בדירה באמצעות זכאותו לדיירות מוגנת, שנית, לאותו היזם כלל אין יריבות מול הדייר המוגן הואיל ואף אם הוא מעוניין להגיש תביעת פינוי כנגד הדייר המוגן הסרבן, הרי הואיל ואין הוא בעל הדירה, מכוח מה הוא מגיש את תביעת הפינוי כנגדו?

פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה העוסק בפינוי דייר מוגן למטרת פינוי בינוי

בפסק דין תא"ח 76948-01-19 בן חיים נ' קרנבוים ואח' הגיעה דילמה זו להערכתו של בימ"ש השלום בחיפה.
על פי עובדות המקרה בפסק הדין, יזם ביקש לקדם פרויקט של התחדשות (עירונית תמ"א 38 הריסה ובניה) ברחוב העלייה השנייה 66 בשכונת בת גלים בחיפה.
לאחר אישורה של הועדה המקומית לתכנון ובנייה את ביצוע הפרויקט, נתקל הוא בסירובם של משפחה שמתגוררת בנכס מזה שנים רבות בשכירות מוגנת.
מאחר והדיירים סירבו לפנות את דירת לצורך קידומו וביצועו של הפרויקט, נאלץ בעל הדירה להגיש תביעת פינוי כנגדם.
לאחר בחינת מכלול הטענות,  הפנה בימ"ש לחוק הגנת הדייר שציטטנו לעיל הקובע כי ניתן לפנות דיירים מוגנים מדירה לצורך בניה במידה ומעמידים להם סידור חלופי בכסף או בדיור (במקרה זה הדיירים המוגנים קיבלו פיצוי בגובה של 60% משווי דירתם).
העולה מפסק הדין כי על אף זכאותם הבלתי ניתנת לערעור של הדיירים לגור בשכירות מוגנת מכוח חוק הגנת הדייר החל עליהם, וכדי למנוע סיכול של פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, גובר האינטרס הציבורי ושל שאר בעלי הזכויות לקידום הפרויקט ובלבד שיועמד לדיירים המוגנים דיור חלופי כפי שדורש חוק הגנת הדייר. 
 

היכן תובעים פינוי של דייר מוגן

בתביעות שמול דיירים מוגנים כדי להכריע בסמכות העניינית של הערכאה המוסמכת לדון בתביעה יש להבחין בסעד אותו אנו תובעים.

סעיף 140 לחוק הגנת הדייר קובע כדלהלן:

"בית דין לשכירות יהיה מוסמך לדון בכל ענין הנובע מהוראות פרקים ב' עד ה' של חלק ב', יהיה שוויו אשר יהיה."

על פי סעיף 140 לחוק, לבית הדין לשכירות ישנה סמכות עניינית ייחודית בכל הנוגע לעניינים השונים של תנאי הדיירות המוגנת כגון עניינים כספיים, דמי השכירות ותנאי השכירות.

סמכותו של בית הדין לשכירות הינה ברמת הערכאה של בית משפט שלום (סעיף 140 (ב) לחוק הגנת הדייר).

בכל מקרה אחר, לרבות בתביעה לפינוי מושכר של הדיירים המוגנים, ישנה סמכות עניינית מקבילה לבית משפט השלום ולבית הדין לשכירות.

להבדיל מהליך של פינוי שוכרים ופולשים שפינויים עשוי להיות נידון בבית משפט שלום או בבתי משפט לענייני משפחה שכמעט תמיד הסמכות העניינית תהא ייחודית לערכאה מסוימת (מלבד תביעה לסילוק יד ברכוש המשותף שלעתים ישנה סמכות מקבילה לבית משפט שלום ולמפקח על הבתים המשותפים), ענייניהם של דיירים מוגנים שלא על פי סעיף 140 לחוק הגנת הדייר, לרבות נושא תביעות הפינוי כנגדם, נידונים בבית משפט שלום רגיל או בבית הדין לשכירות.

תביעה בנושא של דיירים מוגנים שהוגשה בערכאה אחרת 

מה הדין של תביעה לפינוי דייר מוגן שהוגשה בבית משפט אחר?

תביעה לפינוי דיירים מוגנים המוגשת לבתי משפט אחרים, עשויה להיות מסולקת על הסף מחוסר סמכות עניינית.

בשאר הנושאים שבהם לבית הדין לשכירות ישנה סמכות עניינית ייחודית בהתאם לסעיף 140 לחוק הגנת הדייר ועניינים אלו הוגשו בבית משפט אחר – קובע סעיף 151 (א) לחוק הגנת הדייר כי במידה ובית המשפט מצא שעניין שהובא לפניו הינו בסמכותו של בית הדין לשכירות, יעבירו בית המשפט לבית הדין לשכירות והוא הדין במצב הפוך בו עניין שהובא בפני בית הדין לשכירות הינו בסמכותו של בית המשפט.

העולה מסעיף 151 (א) לחוק כי הערכאות השונות לא יסלקו או ימחקו את התביעה, אלא יעבירוה לערכאה המוסמכת לדון בה.

מה הסמכות המקומית לתביעת פינוי של דייר מוגן?

הסמכות המקומית לתביעה לפינוי דייר מוגן הינה ככל תביעה במקרקעין והיא על פי מקום המקרקעין, זאת אומרת – על תביעה זו להיות מוגשת במחוז בו נמצא המקרקעין שממנות תובעים לפנות את הדייר המוגן.

מה הדין בתביעה שהוגשה במחוז אחר ממקום המקרקעין?

במידה והוגשה תביעה לפינוי דייר מוגן בבית הדין לשכירות שנמצא במחוז אחר, יכול בית הדין לדון בתביעה זו ככל והנתבע (הדייר המוגן) לא התנגד בהזדמנות הראשונה.

תביעה לפינוי דייר מוגן שהוגשה בחוסר סמכות מקומית

ישנו הבדל גדול בין תביעה לפינוי דייר מוגן שהוגשה בערכאה שלה אין סמכות עניינית לבין תביעת פינוי שהוגשה בערכאה שלה אין סמכות מקומית.

חוסר סמכות עניינית זהו פגם שלא ניתן לריפוי והדייר המוגן יכול לבקש את סילוקה של התביעה על הסף בכל שלב.

לעומת זאת, תביעה לפינוי דיין מוגן שהוגשה בחוסר סמכות מקומית, יכול שתהא נידונה בבית דין לשכירות הנמצא במחוז אחר ככל והנתבע לא התנגד בהזדמנות הראשונה.

פינוי עסק בדמי מפתח – האם ניתן לפנות עסק אותו מחזיק דייר מוגן?

עסק בדמי מפתח זהו נכס מסחרי שהדייר המוגן שילם בעבורו דמי מפתח בשלב מסוים ומכוח אותם דמי מפתח הוא מחזיק בנכס ויש לו את אותן הזכויות של דייר מוגן המפורטות בחוק הגנת הדייר.

אנו מקבלים פניות רבות של בעלי נכסים הסוברים לתומם כי לא ניתן לפנות דייר המחזיק עסק בדמי מפתח.

דייר המחזיק בעסק בדמי מפתח דינו ככל דייר מוגן.

כפי שפירטנו לעיל, ישנן עילות בחוק ובפסיקה העשויות להקנות לבעל הנכס את הזכות לפנות את הדייר המוגן על אף שהוא מחזיק בעסק לאחר ששילם דמי מפתח.

פסק דינו של בימ"ש העוסק בפינוי עסק בדמי מפתח בו החזיק דייר מוגן נכה

בערעור על פסק דינו של בימ"ש שהורה על פינויו של עסק בדמי פתח בו החזיק דייר מוגן נכה (ע"א 489/97), נפסק כי הנכס יפונה על אף ששולמו דמי מפתח כל שהדייר המחזיק בנכס הינו מוגן וחרף היותו נכה מאחר והוכח כי הפר את הסכם השכירות הפרות רבות.

יוצא אם כן, שבמידה והדייר מפר את הסכם השכירות, או במידה וישנן עילות על פי חוק הגנת הדייר,  ניתן יהיה לפנות עסק בדמי מפתח על אף שהדייר המחזיק בו הינו מוגן.

ערעור על פסק דין המורה על פינוי של דייר מוגן

כמו כל פסק דין, גם פסק דין המורה על פינוי הדייר המוגן אינו חלוט.
לנתבע יעמדו 60 ימים להגשת ערעור בזכות על פסק הדין.
במידה והדייר המוגן יחליט לערער על פסק הדין, ערעור זה יידון בפני בית המשפט המחוזי שבאזור השיפוט ניתן פסק הדין המורה על פינוי הדייר בבית הדין לשכירות וככל הנראה, גם במחוז השיפוט בו ממוקם הנכס נשוא תביעת הפינוי (נושא הסמכות המקומית פורט בהרחבה לעיל).

פסיקת פיצוי של "דמי פינוי" לטובת דייר מוגן אף במידה והפר את הסכם השכירות

במקרה בו דייר מוגן הפר את הסכם השכירות או במקרים בהם ישנן עילות על פי חוק הגנת הדייר לפינויו מהנכס על אף שהדייר מחזיק בנכס מכוח חוק הגנת הדייר, במידה ובית המשפט יפסוק כי על הדייר לפנות את הנכס בו הוא מחזיק לא בהכרח שהדייר יפונה ללא כל תשלום מצידו של בעל הנכס ובפרט במקרים בהם הזכות לדיירות מוגנת היא מכוח דמי מפתח ששילם הדייר.

ישנם מקרים מסוימים בהם על אף שלמשכיר קמה עילת פינוי ברורה כנגד הדייר, יפסקו בתי המשפט כי על בעל הנכס לפצות את הדייר בתשלום מסוים של דמי פינוי כנגד תשלום דמי המפתח (כלום או מקצתם) ששילם בעבור הדיירות המוגנת.

פינוי דייר מוגן באמצעות חלק מבעלי הזכויות בנכס

האם פינוי של דייר מוגן צריך להיעשות על ידי כל בעלי הזכויות בנכס או שמספיקים רק חלק מבעלי הזכויות, ואולי ונגזים עוד יותר ונאמר שמספיק בעל זכויות אחד המעוניין לפנות דייר מוגן על אף שהוא בדעת מיעט נגד שאר בעלי הזכויות בנכס?

שאלה זו עלתה בהליך ת"א 15340-08 זיזובי נ' שובאש ואח' שסוקר לעיל, בו נתבעה דיירת מוגנת לפנות את הנכס באמצעות חלק מבעלי הזכויות בנכס והיא העלה טענה זו כטענת הגנה בתביעת הפינוי שהוגשה כנגדה.

בהליך זה, בית המשפט דחה את תביעת הפינוי מטעמי הגנה אחרים אך כחלק מהדיון שעלה בפסק הדין, קבע ביהמ"ש כי מפרשנותו של סעיף 31 לחוק המקרקעין עולה כי בעל זכויות רשאי לתבוע את פינוי הנכס וזאת על אף שאינו עושה זאת על דעת כלל השותפים במקרקעין.

אם כן, על פי פסק דין זה (ופסקי דין נוספים דומים), בעל זכויות במקרקעין רשאי לתבוע פינוי דייר מוגן ממקרקעין אף נגד רצון שאר השותפים במקרקעין.

לקריאה בהרחבה על תביעת פינוי באמצעות חלק מבעלי הזכויות במקרקעין >>>

פינוי דייר מוגן בהוצאה לפועל

עולה השאלה, לאחר שבית הדין לשכירות פסק כי על הדייר המוגן לפנות את הנכס בו הוא מחזיק אך הוא מסרב לקיים את פסק הדין, מה על בעל הנכס לעשות על מנת לפנותו?
ככל והדייר המוגן מסרב לקיים את פסק הדין ולפנות את הנכס לאחר מתן פסק הדין לפינוי, נדרש לפעול לפינויו מהנכס באמצעות הליך ביצועי בלשכת ההוצאה לפועל.
סקרנו באריכות את השלבים השונים של פינוי שוכר בהוצאה לפועל לאחר מתן צו פינוי במאמר נפרד באתרנו.

הליך של פינוי דייר מוגן בהוצאה לפועל והעלויות הנלוות לפינוי זה הינן דומות מאד למעט שינויים מסוימים מהליך של פינוי שוכר בהוצאה לפועל ועל כך נרחיב בפגישת ייעוץ משותפת.

האם חייב להיות מיוצגים על ידי עורך דין בתביעה לפינוי הדייר?

לא, לא חייבים להיות מיוצגים על ידי עורך דין בתביעה לפינוי דייר מוגן.
יחד עם זאת, תביעה לפינוי דייר מוגן הינה תביעה סבוכה עד מאד המתנהלת בסדרי דין שונים מתביעות אחרות ובערכאה ייחודית להליך זה, ובנוסף, הנתבע בהליך זה – הדייר המוגן נהנה מזכויות מפליגות שמקנה לו חוק הגנת הדייר.
מכלול נסיבות זה מדיר את רגליהם של עורכי דין רבים מלעסוק בתביעות לפינוי דיירים וישנם עורכי דין מעטים הבקיאים ברזי ההליך לפינוי דייר מוגן.
אשר על כן, על אף שניתן לנהל את תביעת הפינוי ללא עורך דין, אין הדבר מומלץ כלל וכלל הואיל ואף לעורכי דין המנוסים בהליך אין זה פשוט לפנות דייר מוגן ולקבל צו פינוי, על אחת כמה וכמה לאדם רגיל מן היישוב שאינו בקי בהליך זה.

 לסיכום:

כאמור, דיירים מוגנים נהנים מזכויות רבות המוקנות להם מכוח חוק הגנת הדייר.

יחד עם זאת, חקיקה זו מטילה עליהם גם חובות בהם הם נדרשים לעמוד אחרת – הם עשויים למצוא עצמם נתבעים לפינוי הנכס ולאבד את זכותם המוגנת למגורים או חזקה זו.

הליך של פינוי דייר מוגן הינו סבוך ורגיש וכפי שכבר התבאר – בתי המשפט לא מפנים דיירים מוגנים בקלות.

אשר על כן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המומחה בתחום של פינוי דיירים מוגנים על מנת שתביעה זו תתנהל בצורה המקצועית והטובה ביותר שבסופה יתקבל פסק דין לפינוי הדייר המוגן.

משרדנו מתמחה בהליך סבוך ורגיש זה של פינוי דיירים מוגנים וככל וקמה עילת פינוי, אנו נלווה אתכם עד לקבלת הנכס חזרה כשהוא חופשי מדייר מוגן המחזיק בו.

לשיחת ייעוץ ישירה עם מחבר פורטל מידע זה, עורך דין אילן יששכר >>> 072-3322233ח

דייר מוגן - שאלות נפוצות:

כן. 

ישנה רשימה מצומצמת של עילות בחוק מכוחן ניתן לפנות דייר מוגן.

במאמרנו פירטנו חלק מעילות הפינוי כנגד דייר מוגן.

מומלץ לפנות לייעוץ פרטני עם עורך דין המתמחה בתחום כדי לאמוד את חוזק עילות הפינוי וסיכויי הפינוי כנגד הדייר.

תביעה לפינוי דייר מוגן מוגשת בבית הדין לשכירות או בבית משפט שלום.

לשתי הערכאות סמכות עניינית מקבילה בנושא של פינוי דייר מוגן.

חד משמעית לא.

חוק הגנת הדייר מסדיר את האופן בו דייר הופך למוגן לרבות תשלום דמי מפתח.

כמובן.
על מנת לשמר את זכויותיהם הנכס, על דיירים מוגנים לעמוד בתנאי החוזה מול בעל הנכס ובתנאים נוספים על פי חוק הגנת הדייר והפסיקה השונה.

לאחר פטירת הדייר המוגן, עשויה הזכות לדיירות מוגנת לעבור לאחד מקרוביו המנויים בחוק ובתנאי שגרו עמו תקופה מסוימת המוגדרת בחוק.

במאמרנו נבאר את התנאים השונים להעברת הזכות לדיירות מוגנת.

הואיל ואופן השימוש בין דירה לעסק (לרבות חנות) שונה במהותו, ישנם הבדלים מסוימים בעילות הפינוי בין דירה לעסק כגון: שימוש בעסק על ידי אחר (עובד של הדייר המוגן) שהגיוני מעצם טיבו של שימוש בעסק לעומת אופן השימוש בדירה, וסעיף 52 לחוק הגנת הדייר בנוגע לאופן קביעת דמי השכירות בעסק.

יחד עם זאת, ככל וקיימת עילת פינוי כנגד הדייר המוגן, ניתן לפנותו מדירה, חנות או על עסק ונכס אחרים בהתאם לחוק ולפסיקה הרלוונטית. 

ניתן להגיע להסכמה עם הדייר המוגן בכל הנוגע לפינוי מהנכס וויתור על זכאותו לדיירות מוגנת. ההסכם יכול לכלול את תנאי הפינוי, המועד שבו יפונה הנכס ותשלום של דמי פינוי ככל וההסכם כולל תשלום שכזה. 

שתפו:

זקוקים לייעוץ מקצועי?

השאירו פרטים:

עשוי לעניין אותך...