מרכז המידע לפינוי דיירים 072-33-222-33

תביעת פינוי מושכר עקב הפרה צפויה של הסכם השכירות

ידוע הדבר כי לא ניתן לפנות שוכרים מנכס בכוח אלא באמצעות פסק דין לפינוי בלבד.

כמו כן, כדי לקבל פסק דין לפינוי, בראש ובראשונה יש להראות כי הסכם השכירות הופר בהפרה יסודית, כזו המזכה בעילת פינוי כנגד השוכר.

ישנן לא מעט הפרות יסודיות בהן ניתן לתבוע שוכר לפינוי המושכר.

נשאלת השאלה, האם ניתן לפנות שוכר מנכס שנכון למועד הגשת תביעת הפינוי טרם הפר את הסכם השכירות אך ישנן אינדיקציות ברורות לכך כי הוא עומד להפר את הסכם השכירות הפרה יסודית.

הפרה צפויה של הסכם השכירות

במידה וישנן אינדיקציות ברורות לכך שהשוכר עתיד להפר את הסכם השכירות, על אף שנכון למועד אותו אנו בוחנים השוכר טרם הפר את הסכם השכירות ועל כן עילת הפינוי טרם התגבשה לכאורה, ניתן במקרים מסוימים להגיש תביעת פינוי מושכר.

המושג של הפרה עתידית של הסכם השכירות "זכה" בפסיקה לכינוי – 'הפרה צפויה של הסכם השכירות'.

פסק דין רע"א 4089/22 אבי חלילי נ' דניאל גמרסני

בפסק דין שניתן בבית המשפט העליון (רע"א 4089/22 אבי חלילי נ' דניאל גמרסני) וסוקר בהרחבה באתרנו, נידונה שאלה זו של תביעת פינוי מושכר שהוגשה כנגד שוכר שביטל צ'קים עתידיים שנתן לבעל הנכס כנגד תשלום דמי השכירות, וזאת בשל מחלוקת ביניהם על שטח המושכר.

במקרה זה, פסק בית המשפט העליון כי על השוכר לפנות את המושכר וזאת על אף שנכון למועד הגשת התביעה שולמו כל דמי השכירות וטרם הגיע מועד התשלום של אותן ההמחאות שביטל השוכר.

בית המשפט קבע כי במקרה בו ישנה 'הפרה צפויה' של הסכם השכירות, על אף שבמועד הגשת התביעה החוזה כלל לא הופר, הרי שלתובע (בעל הנכס) קמה עילת פינוי כנגד השוכר הואיל והוא צפוי להיפגע מהפרתו העתידית והצפויה ועל כן ניתן להעניק לו את אותם הסעדים להם היה זכאי לו הפר השוכר את הסכם השכירות בפועל.

בפסיקתו זו, נסמך בית המשפט על הוראות אלו של סעיף 17 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה):

"גילה צד לחוזה את דעתו שלא יקיים את החוזה, או שנסתבר מנסיבות הענין שלא יוכל או לא ירצה לקיימו, זכאי הצד השני לתרופות לפי חוק זה גם לפני המועד שנקבע לקיום החוזה, ובלבד שבית המשפט, בנתנו צו אכיפה, לא יורה שיש לבצע חיוב לפני המועד שנקבע לקיומו".

יוצא איפא כי חוק החוזים מאפשר לאדם לקבל את הסעדים בגין הפרת חוזה אף שטרם הופר ככל והצהיר הצד שאמור לקיים את החוזה כי אינו מתכוון לקיימו או במקרה שנראה שלא יוכל או ירצה לקיימו.

דוגמאות להפרה צפויה של הסכם השכירות

ניתן למצוא דוגמאות רבות למצב בו שוכר עלול להפר את הסכם השכירות אף שהסכם זה טרם הופר בפועל.

להלן מספר דוגמאות להפרה צפויה של הסכם השכירות:

  • במידה והשוכר מבטל את אמצעי התשלום ואף מצהיר כי אינו מתכוון לשלם את דמי השכירות.
  • במקרה בו הפך השוכר למוגבל בבנק, כך שברור הדבר שהמחאותיו יחוללו והוא אינו יכול להמציא אמצעי תשלום חלופי.
  • במידה והפך השוכר לחדל פירעון (פושט רגל).
  • במקרה בו השוכר מהצהיר כי אינו מתכוון לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות.

 

ישנם מקרים רבים בהם שוכר עלול להיחשב ככזה שפעולותיו או מחדליו עלולים להקנות לו מעמד של שוכר שמפר את הסכם השכירות עקב הפרה צפויה.

הפרה צפויה – חובת ההוכחה של כוונת הנתבע להפר את ההסכם

חשוב לדעת, סעד של פינוי מושכר הינו סעד דרקוני כלפי השוכר (הנתבע) שעלול למצוא עצמו נגרר בכוח מביתו יחד עם משפחתו וחפציו.

על אחת כמה וכמה ששוכר זה טרם הפר בפועל את הסכם השכירות והפרתו הינה צפויה בלבד.

אשר על כן, כדי להגיש תביעת פינוי מושכר כנגד שוכר שהפרתו צפויה, יש לבסס את הפרתו הצפויה באינדיקציות ברורות ממש ולא בתחושות ולהוכיח כי הפרתו הצפויה הינה הפרה יסודית העלולה לגרום למשכיר נזק באם לא יתקבל פסק דין לפינוי השוכר.

מדוע כדאי להזדרז ולהגיש תביעת פינוי כנגד דייר שהפרתו צפויה בלבד?

שאלה זו הינה שאלה לגיטימית שאנו נשאלים לא פעם, מדוע כדאי לקום ולהגיש תביעת פינוי טרם הופר ההסכם בפועל, לא פשוט יותר לחכות שהפרתו של השוכר תהיה בפועל ואז להגיש את תביעת פינוי המושכר?

השאלה נכונה ואכן, ישנם מקרים שכדאי באמת לחכות ולהגיש את תביעת הפינוי לאחר הפרה בפועל של הסכם השכירות ולא למהר ולהגיש תביעת פינוי בעילה של הפרה צפויה.

חשוב לדעת שישנם מקרים בהם במידה ויחכה השוכר להגיש את תביעת הפינוי, עלול הוא למצוא עצמו בנזקים גדולים מהם לא בטוח שיוכל להשתפות.

פיצוי ונזקים נוספים בהם עשויים לחוב התובעים עקב התחייבויות לצדדי ג'

משרדנו טיפל במקרה בו בעל דירה מכר את דירתו לרוכש ובמסגרת הסכם המכר התחייב לתאריך מסירה של אותה הדירה, כנהוג כמעט בכל הסכם מכר.

דירה זו היתה מושכרת לזוג ובהסכם המכר התחייב בעל הדירה למסור אותה כפנויה.

חלפו הימים ואותם בני זוג ששכרו את הדירה, הצהירו טרם מועד פינוי הדירה כי הם אינם מתכוונים לפנות את הדירה לכשיגיע מועד מסירת החזקה למוכר, שהוא גם יום סיום הסכם השכירות שלהם.

בסיטואציה קשה זו, מצא עצמו המוכר (המשכיר) בפני סכנה של הפרת יסודית של הסכם המכר המזכה את הרוכשים בפיצוי של 10% משווי המכירה – סכום של מאות אלפי שקלים אותם ככל הנראה לא יוכל לראות חזרה הואיל והשוכרים התבררו ככאלו שאין להם אפשרות לשלם סכום זה.

עשויים להיות מקרים נוספים בהם המתנה לקרות ההפרה בפועל, עשויה להסב נזקים כבדים שלא ניתן להשתפות חזרה.

במקרה בו אדם הפך לחדל פירעון ואין לא איך לשלם את דמי השכירות, המתנה להפרה בפועל של הסכם השכירות עשויה לעלות לבעל הדירה בכספים רבים של דמי שכירות אבודים שאותם כנראה שלא יראה חזרה.

לסיכום:

העולה מהאמור כי ככל ולמשכיר ישנן אינדיקציות ברורות לכך כי ישנה הפרה צפויה הואיל והשוכר עומד להפר את הסכם השכירות, מוטב כי יפנה לייעוץ מקצועי בו תבחן האפשרות למזער את נזקיו ולפתוח בהליך לפינוי מושכר וזאת אף טרם הופר הסכם השכירות בפועל.

הואיל ותביעת פינוי מושכר בשל הפרה צפויה של הסכם השכירות מצריכה הוכחות ואינדיקציות ברורות שהשוכר אכן מתכוון להפר את הסכם השכירות הפרות המצדיקות את פינוי המושכר, יש להגיש ולנהל תביעה זו באמצעות עורך דין מומחה ובעל ניסיון בפינוי שוכרים.

משרדנו מלווה בעלי נכסים רבים בתביעות פינוי מושכר, הינכם מוזמנים ליצור קשר ישיר עם עו"ד אילן יששכר, מחבר פורטל מידע זה בטלפון >>> 072-3322233

שתפו:

זקוקים לייעוץ מקצועי?

השאירו פרטים: