מרכז המידע לפינוי דיירים 072-33-222-33

עשה ואל תעשה בפינוי שוכר

שוכר המחזיק בנכס ואינו משלם, מפר את הסכם השכירות ואינו מתפנה יכול לגרום לבעל הנכס תסכול רב.

דמיינו מצב בו השוכר יושב בנכס, אינו משלם את דמי השכירות, אינו משלם את חשבונות החשמל, המים והארנונה, כך שמדי חודש צובר הוא חובות בסכום של אלפי ועשרות אלפי שקלים, חובות שבחלק מהמקרים, כנראה שלעולם לא ישולמו.

סיטואציה כזו יכולה לגרום לבעל הנכס עגמת נפש גדולה מאד ואף להכניסו לסחרור כלכלי ככל ודמי השכירות אמורים היו לכסות את תשלומי המשכנתא על הנכס או להחזיק את מחייתו של המשכיר העומד בפני שוקת שבורה נוכח המצב אליו נקלע.

תוכן עניינים

 יעילות סדרי הדין בפינוי שוכר

ידוע הדבר כי לא ניתן לפנות שוכר שלא באמצעות תביעה לפינוי.

אשר על כן, המחוקק, בהבינו כי משכירים עשויים לעמוד בפני סיטואציה קשה זו, בה דייר סרבן המפר את הסכם השכירות ואינו משלם מחזיק בקניינם הפרטי, תיקן את סדרי הדין של תביעה לפינוי מושכר המתנהלת בסדר דין מהיר וקצר במיוחד על מנת לאפשר לבעל הנכס לקבל סעד דחוף ומהיר להפרתו של השוכר ולמזער את נזקיו ככל האפשר.

על אף סדרי הדין התכליתיים והיעילים של ההליך ותקופתו הקצרה יחסית להליכים אחרים, בעלי נכסים עלולים למצוא עצמם במצב בו הם פועלים בצורה שאינה חוקית ולעתים, מסכנים עצמם בפעולות שעשויות לעלות כדי עבירה פלילית שעשויה לגרור אותם לחקירה משטרתית ולהגשת כתב אישום כנגדם, ועד לתביעה אזרחית נזיקית בגין הפגיעה בשוכר (כן, מה ששמעתם).

במאמרנו זה, ננסה לסקור בקצרה, חלק מהפעולות שמומלץ לעשות בסיטואציה של פינוי שוכר ועד לפעולות אותן אסור לעשות כשנמצאים בהליך של פינוי מושכר.

מה לא לעשות בפינוי שוכר?

ישנה רשימה ארוכה של פעולות שלא כדאי ולפעמים אסור לחלוטין לעשות בפינוי של שוכר מנכס, להלן רשימת חלקית של הפעולות שאותן מומלץ שלא לעשות בהליך הפינוי:

פינוי של השוכר בכוח

הדבר ידוע וסוקר במאמר נפרד באתרנו, אסור בתכלית האיסור לעשות דין עצמי ולפנות את השוכר בכוח.

בהליך של פינוי שוכר (להבדיל מפינוי פולש בהתקיים תנאים מסוימים), אין לנקוט בפעולה כוחנית כנגד השוכר ולפנותו בכוח מהמושכר.

פינוי שוכר בכוח מנכס יכול להתבצע רק לאחר פסק דין המורה על פינוי, שהוגש ללשכת ההוצאה לפועל לאחר שהשוכר לא קיימו, בחלוף ימי האזהרה, ובאמצעות קבלן מורשה של ההוצאה לפעול בליווי של משטרת ישראל.

פינוי שוכר בהוצאה לפועל באמצעות קבלן הוצאה לפועל ושוטרים יכול להתבצע בהתקיים מספר תנאים שאותם סקרנו בהרחבה.

החלפת צילינדר של מנעול הכניסה

החלפת צילינדר של מנעול הכניסה הינה פעולה שרבים חושבים שניתן לעשות במידה והשוכר לא מפנה את הנכס במועד.

חשוב לציין – החלפת צילינדר של מנעול הכניסה לבית הינה סוג של עשיית דין עצמי ומשולה לפינוי השוכר בכוח מהנכס – פעולה שהינה אסורה כאמור לעיל.

יש לא מעט בעלי דירות המתחכמים ומכניסים להסכם השכירות סעיף המתיר להם להחליף את צילינדר מנעול הכניסה לבית במידה והשוכר יפר את הסכם השכירות ולא יפנה את הנכס.

סעיף זה בהסכם השכירות אינו חוקי אף אם השוכר ידע על מה הוא חותם.

החלפת צילינדר של מנעול הכניסה, ובפרט פינוי חפציו של השוכר הינם פגיעה חמורה בפרטיותו העשויים להקנות לו עילה לתביעה נזיקית כנגד בעל הדירה.

בפסק דין ת"א 32264-01-19 נתבע בעל דירה על מקרה זהה בו החליף את צילינדר מנעול הכניסה וגרם לשוכר לפגיעה בפרטיותו ולנזק הואיל ולא יכול היה להתארגן כראוי ולהשתמש בחפציו האישיים.

בפסק הדין נקבע לשוכר פיצוי בסך של 70,000 ₪ בצירוף הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪.

ניתוק הדירה מחשמל ומים

אסור לנתק לשוכר את שירות החשמל והמים בפעולה אקטיבית מצדו של המשכיר.

ניתוקו של השוכר מחשמל ומים כמוה כעשיית דין עצמי, פעולה עליה עשוי המשכיר להיתבע ע"י השוכר במידה ויעשה כן.

חשוב לציין – אף במידה שהשוכר טרם נרשם כמחזיק בחברת החשמל ותאגיד המים וחשבונות השוכר שצובר חובות מדי יום הינם על המשכיר, אסור לנתקו באופן אקטיבי משירותים אלו.

ישנם מקרים בהם תאגיד המים או חברת החשמל עשויים לנתק את השירותים עקב אי תשלום החשבונות בהתקיים תנאים מסוימים, המשכיר לא יישא באחריות ככל והשוכר נותק משירותים אלו שלא בפעולה אקטיבית של המשכיר.

על מנת להימנע מפעולה אסורה, מומלץ ליצור קשר עם עורך דין המומחה בפינוי שוכרים כדי לקבל ייעוץ פרטני במקרה שכזה.

לקריאה בהרחבה על ניתוק שוכר מחשמל ומים

כניסה למושכר

אל לו לבעל נכס להיכנס למושכר ללא רשותו של השוכר המחזיק בנכס.

איסור זה קיים אף אם בעל הנכס מחזיק במפתח של המושכר.

משכיר הנכס למושכר ללא קבלת רשות עשוי לסבך עצמו בשל פגיעה בפרטיותו של השוכר ובמקרים קיצוניים יותר, פעולתו עלולה להתפרש כאיום.

אף במצב בו המשכיר נכנס לנכס באישורו של השוכר, במידה והיחסים בין הצדדים הפכו למתוחים, מומלץ להיכנס למושכר בליווי עד או בתיעוד וידאו של מהלך הביקור כדי להימנע מטענות של תקיפה/איום או גניבה של חפצים מהמושכר.

זהירות בהתקשרות בחוזה שכירות/הסכם מכר

רבים מבעלי הדירות לא שמים לב ונותנים את הדעת לנושא חשוב זה.

נזכיר לעצמו פעם נוספת מה הבעיה של בעל הנכס – בקניינו הפרטי מחזיק אדם שלא מכבד הסכמי שכירות ומפר אותם ברגל גסה ועד לקבלת פסק דין אין לנו כל וודאות מתי הנכס יפונה מיושביו.

אשר על כן, יש לשים לב ולהיזהר בהתקשרות בהסכם שכירות או מכר שבו ישנה התחייבות למועד מסירה של הנכס (כפי שמקובל בכל הסכם שכזה).

השוכר הפוטנציאלי שאיתו תתקשרו בהסכם שכירות הבא, או רוכש הנכס, אינם צד להסכם השכירות עם הדייר המפר והסרבן ולכן, במידה ויגיע מועד מסירת הנכס והנכס לא יפונה (מה שסביר להניח שיקרה), המשכיר עשוי למצוא את עצמו בהפרה יסודית של הסכם המכר או השכירות הואיל והוא לא יכול למסור את הנכס במועד עליו התחייב.

פיצוי בשל הפרה יסודית של הסכם מכר בגין אי פינוי הנכס במועד המסירה החוזי

חשוב להבין – הפרה יסודית של הסכם בגין אי מסירת הנכס במועד עשויה לגרור את בעל הנכס לתשלום פיצויים של מאות אלפי שקלים ללא הוכחת נזק וזאת מלבד סעדים נוספים העומדים לזכותו של הנפגע מהפרה זו.

לשם המחשה – ברוב הסכמי המכר קובעים פיצוי מוסכם בגובה של 10% משווי המכר.

בהנחה ששווי הדירה הנמכרת כ-3,000,000 ₪, הרי שגובה הפיצוי המוסכם יהיה בסך של 300,000 ₪, פיצוי שיאלץ בעל הנכס לשלם בגין אי מסירת הנכס במועד.

הבעיה עשויה להיות קשה יותר במצב בו השוכר הסרבן הינו חדל פירעון ולא ינתן יהיה להיפרע ממנו בגין נזקים אלו.

משרדנו טיפל במספר מקרים בהם המשכיר מצא את עצמו בסיטואציה בה הוא עומד לפני הפרת הסכם ולכן ישנה חשיבות גדולה מאד לניסוח נכון של הסכם המכר או השכירות הנותן את הדעת למצב שכזה ולפינוי יעיל וזריז של השוכר במידה ומבינים שאנו עלולים להיות במצב של הפרת הסכם מול צד ג'.

ישנן פעולות נוספות אותן מומלץ שלא לפעול כנגד השוכרים ובכל מקרה בו יש ספק, הנכון הוא להתייעץ עם עורך דין לפינוי שוכר שזה תחום התמחותו.

מה מומלץ לעשות בהליך של פינוי שוכר מול דייר סרבן?

עד כה סקרנו חלק מהפעולות אותן מומלץ שלא לעשות כשאנו נמצאים במצב דייר סרבן מחזיק בנכס ולא מוכן לפנותו.

מה הן הפעולות אותן כן מומלץ לבצע מול שוכר בעייתי?

תיעוד של תכתובות ושיחות מול השוכר

כדי לבסס את תביעת פינוי המושכר ועל מנת למנוע הכחשות מצד השוכר להפרות שביצע או לשלול טענות לאיומים וכו', מומלץ לתעד את השיחות והתכתובות שמול השוכר.

חלקם הגדול של השוכרים שאינם משלמים את דמי השכירות, טוענים בכתב ההגנה אותו הם מגישים לבית המשפט כי דמי השכירות שולמו במזומן לכן מומלץ להיערך לטענה זו.

פניה לערבים לחוזה השכירות

במידה וישנם ערבים להסכם השכירות, מומלץ לפנות אליהם מיד לאחר שהשוכרים מתחילים להפר את הסכם השכירות ולעדכן אותם כי הם נושאים באחריות וחשופים אישית לכל נזק או עלויות בהם יישא המשכיר.

הניסיון מלמד שערבים טובים ("כאלו שיש להם מה להפסיד") עשויים להיות מאד יעילים במקרים כאלו.

גבייה של כספים אותם חייבים השוכרים

בתביעה לפינוי מושכר ניתן לתבוע סעדים נוספים מלבד קבלת צו לפינוי הנכס.

ולכן, ניתן להתחיל בגבייה של כספים אותם חייבים השוכרים.

בחלק גדול מהמקרים נכון יותר לחכות לסוף הליך הפינוי כדי לכמת את כלל הנזקים טרם תובעים את השוכרים בגין הנזקים אותם גרמו.

במידה וישנן המחאות שחוללו (שחזרו עקב חשבון מוגבל, אין כיסוי מספיק או שבוטלו), ניתן להתחיל הליך של גביית המחאות אלו בהוצאה לפועל ללא קשר לתוצאות ההליך.

לקריאה בהרחבה על גביית הכספים אותם חייבים השוכרים >>>

פניה להליך של תביעה לפינוי מושכר

מספרים אינם טועים.

רובם הגדול של השוכרים שמפרים את הסכם השכירות באופן שחוזר על עצמו, הפוכים לבעייתיים ואינם "מתיישרים" בחלוף הזמן, מה שגורם לצער ועגמת נפש גדולים בהתמודדות מולם וחלקם אף שוכחים את מקומם ונוהגים בנכס מנהג בעלים גמור.

ולכן, במידה והשוכרים מפרים את הסכם השכירות בצורה שאינה מעידה חד פעמית, לרוב מומלץ שלא לחכות וללכת שבי אחר הבטחות השוכרים כי יפנו את הנכס, שוכרים בעייתיים מומחים "בלבנות אופק" למשכירי הדירות ולתת להם להאמין שמשהו ישתנה, כך מתבדים בעלי הדירות פעם אחר פעם.

לא מעט בעלי נכסים מגיעים להליך של פינוי מושכר לאחר שנתנו לשוכרים מספר הזדמנויות לתיקון ההפרות שלא עמדו בהן וככל שחלף הזמן, חובותיהם כלפיי המשכיר תפחו תוך התעללות של ממש בבעלי הדירות שמצאו עצמם מתוסכלים.

בית המשפט פוסק שכר טרחה והוצאות לטובת משכירים שתביעותיהם התקבלו.

לקריאה בהרחבה על פסיקת שכר טרחה והוצאות משפט בתביעת פינוי משוכר >>>

משכירים שאינם פונים לפינוי מהיר של השוכר בבית המשפט, ומתחננים לשוכרים פעם אחר פעם שיואילו בטובם לפנות את הנכס תוך שנגרם להם סבל רב וחובות שגדלים מדי יום, חוסכים לשוכר שנושא בעלויות וההוצאות שהיו למשכיר, ולא לעצמם ולכן מומלץ לפנות לעורך דין לפינוי דיירים בשלב מוקדם ככל האפשר על מנת לפנות את השוכר.

שליחת מכתב התראה לפינוי מושכר בטרם הגשת תביעה – 

להבדיל מהנושאים הקודמים שפורטו לעיל שבהם סיווגנו בנקל את הפעולות המומלצות בהליך של פינוי מושכר לעומת אלו שאינן מומלצות, שליחת מכתב התראה לפינוי מושכר הוא נושא שלא ניתן לומר בצורה גורפת כי הוא מומלץ או אינו מומלץ בהליך של פינוי שוכר מנכס.

ישנם מצבים בהם נמליץ לשלוח מכתב התראה בטרם הגשת תביעה וישנם מצבים שההיפך הוא הנכון ונמליץ שלא לשלוח מכתב התראה אלא לפעול מיידית לפינוי הנכס באמצעות הגשת תביעה לפינוי מושכר.

המקרים בהם מומלץ או שלא מומלץ להתחיל את הליך הפינוי באמצעות שליחת מכתב התראה מקדים משתנים בהתאם לנסיבות ולצדדים להליך.

יש לשים לב כי אף במקרים בהם נכון יותר להתחיל בשליחת מכתב התראה מקדים להליך הפינוי, נדרשת שימת לב לאופן ניסוח של מכתב ההתראה שכן ניסוח לא נכון שלו, עשוי לגרום יותר נזק מתועלת.

אשר על כן, מומלץ להיוועץ עם עורך דין שתחום שפינוי דיירים סרבנים זהו תחום התמחותו על מנת שלא לטעות בניסוח מכתב ההתראה ושליחתו לדייר המפר שאותו אנו מעוניינים לפנות.

לקריאה בהרחבה של מאמר הדן בשליחת מכתב התראה לפינוי מושכר >>>

לסיכום:

בהתנהלות מול דייר שמפר את הסכם השכירות עשויות לעלות שאלות רבות של מה נכון ומה לא נכון לעשות, כיצד להתנהל ואיך לסיים את היחסים הללו בצורה הטובה ביותר.

מטבעם של דברים ,שוכרים שנמצאים בנכנס מבלי לשלם עשויים ליצור אמוציות רבות אצל בעלי הנכסים שעלולים לפעול שלא כדין ולסכן עצמם בהליכים פליליים ובתביעות אזרחיות.

יש לכם שוכר בעייתי שמפר את הסכם השכירות?

אל תמתינו, צרו קשר עם עורך דין לפינוי שוכרים שילווה אתכם בהליך ויחזיר לכם את השקט לחיים בהחזרת מפתחות הנכס בחזרה אליכם.

שתפו:

זקוקים לייעוץ מקצועי?

השאירו פרטים: