שוכר שלא משלם – כיצד ומתי גובים את כלל הכספים שחייבים השוכרים?

בטרם נבאר במאמר זה את הדרכים והאפשרויות לגביית כספים וחובות משוכרים שאינם משלמים, חשוב לציין ולהדגיש – במידה ו"נפלתם" על שוכר שלא משלם את שכר הדירה (שלא באופן חד פעמי כמובן), אל תשתהו ותחכו שהחובות והנזקים יתפחו, פעלו בהקדם לפינויו מהנכס.

שוכרים ודיירים סרבנים הנקלעים לתביעת פינוי מושכר כנגדם גוררים אחריהם לרוב גם חובות כספיים.

מניסיוננו, בחלק גדול מהמקרים, ישנו קושי של ממש בגביית כספים אלו בהמשך ועל כן יש לפעול לפינוי השוכר מהמושכר בהקדם האפשרי.

כפי שיבואר להלן, ישנם סוגים שונים של חובות אותם השוכרים עשויים להשאיר אחריהם, חלקם בגין אי תשלום דמי השכירות וחלקם בעבור חיובים אחרים של השוכרים.

רשימת הכספים אותם שהשוכר עשוי שלא לשלם

להלן חלק מהחיובים הכספיים שהשוכרים עשויים להשאיר אחריהם:

• שוכר שלא משלם את חובותיו בעבור תשלום דמי השכירות.
• שוכר שלא משלם את חובותיו לרשויות השונות בגין צריכת שירותים כגון: חברת החשמל, תשלום ארנונה לעירייה/מועצה מקומית, תשלום לתאגיד המים, חברת הגז, ועד הבית וכו'.
• תשלום בעבור פיצוי מוסכם על הפרת החוזה.
• נזקים שונים שנגרמו למושכר.
• נזקים שנגרמו בעקבות הפרת הסכם השכירות כגון: הפרת הסכם של בעל הדירה כלפי צד ג' על כך שהיה אמור למסור את הדירה בגין שוכר חדש או רוכש שרכש את המושכר.

חובות אלו עשויים להגיע לסכומים לא מבוטלים של עשרות אלפי שקלים וכבר נתקלנו במקרים בהם חובות אלו הגיעו אף למאות אלפי שקלים.

כפי שכבר בארנו, הדרך הנכונה ביותר בהליך של פינוי שוכר היא להתחיל בהגשת תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר ולא לכרוך את התביעות הכספיות שאותן אנו תובעים בנפרד כדי להישאר במסלול של סדר דין מהיר ולא לעבור לסדר דין רגיל, כפי שיבואר להלן.

לקריאה על העברת תביעת פינוי מושכר לסדר דין רגיל >>>

שוכר שלא משלם – מתי נכון לגבות את הכספים שחייבים השוכרים?

ברוב תביעות פינוי המושכר שאנו מנהלים, אנו ממליצים לחכות לסיום ההליך ולפינוי השוכר מהסיבה הפשוטה שטרם ניתן לכמת את כלל הנזקים למספר סופי –

• איננו יודעים מתי יפונה הדייר
• מה גובה החובות שישאיר בעבור דמי השכירות
•  מה יהיו חשבונות המים, החשמל, הארנונה וכו' טרם סופיים הואיל והוא עדיין מתגורר בנכס
• אנו לא יודעים באיזה מצב נקבל חזרה את הנכס ומה הליקויים שהנתבע יותיר אחריו
• לא ברור מה תהיינה עלויות הפינוי הסופיות והאם נדרש להליך של פינוי שוכר בהוצאה לפועל לאחר מתן פסק הדין

מהסיבות שפורטו, לרוב, עדיף לגבות את כלל הכספים ולתבוע את הדיירים הסרבנים בסוף ההליך, לאחר שפינינו  את הנכס באופן סופי וכשסכומי החובות ברורים לנו, מדויקים וסופיים.

ישנו כמובן חריג אחד – במידה ואנו אוחזים בהמחאות שחוללו וחזרו מהבנק, לרוב, מומלץ להתחיל בהליכי גבייה בהוצל"פ באמצעות תיק של ביצוע שטרות ללא קשר לשאר החובות ואף אם הם טרם התבררו כיוון שמדובר בהליך נפרד שהינו זול ויעיל יחסית, כפי שנפרט בהמשך מאמר זה.

 תביעה על נזקים שהתגלו בדירה לאחר פינוי השוכר

מומלץ לבצע כדלהלן:

1. לערוך צילום/וידאו מקיף של הדירה מיד עם קבלתה חזרה ולתעד את הנזקים השונים
2. לעמת את השוכר עם הנזקים שהוא השאיר
3. להזמין שמאי או בעל מקצוע רלוונטי לאמוד את הנזקים והעלויות
4. לשלוח מכתב דרישה לשוכר לתשלום הנזקים, כולל אסמכתאות

כיצד ובאיזה הליך גובים את כלל הכספים שחייבים השוכרים?

נאמר כהקדמה – אין תשובה חד משמעית לשאלה זו והתשובה לשאלה זו משתנה ממקרה למקרה ומהליך להליך כפי שיפורט להלן:

על מנת לענות על שאלה זו, יש לשים לב לשתי שאלות חשובות אלו –

1. מה גובה התשלומים והחובות שחייבים השוכרים?
2. מה סיכויי הגבייה של כספים אלו?

נסביר, ככל שסכום החובות שחייבים השוכרים נמוך יותר, תקטן הכדאיות של גביית כספים בתביעה אזרחית בסדרי דין רגילים באמצעות עורך דין.

לחילופין, ככל שהסכומים גבוהים יותר, תגדל הכדאיות לשכור את שירותיו של עורך דין לניהול הליך זה, בפרט שבימ"ש פוסק הוצאות ושכר טרחת עורך דין בתביעות אלו.

במידה והסכומים נמוכים ואין כדאיות להיעזר בעורך דין לגבייתם, ניתן לתבוע סכומים אלו בבימ"ש לתביעות קטנות, ההליך מהיר, נגיש גם למי שאינם עורכי דין וזול יותר אף אם עורך דין כותב בעבורכם את כתב התביעה.

לקריאת מאמר עומק בנושא של פסיקת שכר טרחת עורך דין >>> 

שוכר שלא משלם וישנם צ'קים שחוללו

במידה והחובות נוצרו כתוצאה מהמחאות שחוללו (צ'קים שחזרו מסיבות כגון: חשבון מוגבל, א.כ.מ. – אין כיסוי מספיק, חשבון מעוקל וכו'), ניתן לפתוח תיק הוצאה לפועל מסוג שטרות לגביית אותם צ'קים שחזרו.

הגבייה בהוצאה לפועל זולה ויעילה יחסית להליכים אחרים.

אף אם אין המחאות שחזרו, או במידה וישנם חיובים נוספים כגון פיצוי מוסכם שאינו חלק מדמי השכירות, ניתן לגבות כספים אלו באמצעות תביעה בסכום קצוב נגד השוכרים המתנהלת בהוצאה לפועל וכך לחסוך את ההליך בבימ"ש.

הואיל ותביעה זו מתחילה ישירות בהוצאה לפועל, יש לה סדרי דין מיוחדים ולא מעט תנאים על מנת שאפשר יהיה לתבוע את השוכרים בתביעה זו כגון:

• ראיות בכתב (הסכם שכירות חתום פיזית – לא אישור במייל או בהודעות שונות)
• משלוח מכתב התראה מקדים בעל נוסח ספציפי לפי סעיף 81. 1א. לחוק ההוצאה לפועל ועוד.

מה סיכויי הגבייה מול שוכר שלא משלם?

בנוגע לשאלה השנייה ששאלנו לעיל, טרם יציאה להליך של גביית הכספים, אנו צריכים לבדוק עם עצמנו מה סיכויי הגבייה מול השוכרים. כלומר, מה הסיכוי שלאחר שנקבל פסק דין, אכן יהיה לשוכרים מהיכן לשלם כספים אלו.

ברור שאם השוכרים נמצאים בהליכי חדלות פירעון/פשיטת רגל, או אם יש כנגדם תיקים רבים המתנהלים בהוצאה לפועל בסכומים לא מבוטלים, ובפרט אם לתיקים אלו ישנה קדימות בסדרי הנשייה (כגון: חוב למזונות ילדים – הקודם לחובות אחרים), אנו צריכים לשאול את עצמנו עד כמה כדאי להתחיל בתביעות שעשויות לעלות לנו לא מעט כסף, זמן ואנרגיות כשהסיכוי שנצליח לקבל את כספנו חזרה לאחר קבלת פסק דין – די נמוך.

מאידך, ככל והשוכרים עובדים בעבודות מסודרות ואין אינדיקציות ברורות של בעיות גבייה מיוחדות, כדאי יהיה לגבות את מלוא הכספים שחייבים לנו הדיירים הסרבנים, במידה ואכן מדובר בסכומים ששווים את ההתעסקות בגבייה (כבר פנו אלינו לא מעט בעלי דירות שהשוכרים נשארו חייבים סכומים של מאות שקלים ודי ברור שגם אם מדובר בגבייה ודאית, אין כדאיות לאף אחד מהצדדים להתעסק בגבייה זו).

בדיקות ראשוניות של אפשרויות גבייה משוכר שלא משלם

נוכל לקבל אינדיקציות ראשוניות לגבי יכולת הפירעון של שוכר שלא משלם בכמה אפשרויות:

• בדיקה במשרד המשפטים האם השוכר מצוי בהליכי חדלות פירעון – במידה וכן, הסיכוי לראות חזרה את כספנו לא גבוה במיוחד כאמור לעיל.
• בדיקה בלשכת ההוצאה לפועל האם השוכר נמצא ברשימת החייבים המשתמטים מתשלום חובותיהם.
• בדיקה בלשכת ההוצאה לפועל האם השוכר נמצא במרשם החייבים המוגבלים (כאלו שהוטלו עליהם הגבלות בהוצאה לפועל.
• בדיקה בלשכת ההוצאה לפועל האם לשוכר קיימים חובות בגין תשלום מזונות – חובות שכאמור הינם קודמים לחוב השכירות שלא שולם.
• בדיקה בבנק ישראל האם חשבונו של השוכר מוגבל.

למאמר מפורט בנושא של בדיקות רקע לשוכרים >>>

כאמור, בדיקות אלו הינן בדיקות ראשוניות ושטחיות בהן נוכל לגלות האם על פניו יתכנו בעיות גבייה אל מול שוכר שלא משלם את חשבונותיו השונים.

אף אם שמו של השוכר אינו עולה באחת הבדיקות שלעיל, אין בטוחה כי הדרך לגביית הכספים והחובות שהשאיר אחריו קלה ומהירה.

אך במידה ושמו כן עולה באחת הבדיקות שלעיל, זו אינדיקציה חזקה מאד כי יתכן שנתקל בקושי גדול לגבות את חובותיו של השוכר שאינו משלם ועל כן נצטרך לשקול זאת על פי "המשוואה הדמיונית" המתוארת בהמשך מאמר זה.

אז מה נכון בגביית חובות משוכרים שלא משלמים?

אם כן, יוצא איפא כי שבכל הנוגע לגביית הכספים אותם חייבים השוכרים, ישנם יחסי סיכון-סיכוי כמו כל דבר אחר, ואם ניתן היה ליצור משוואה דמיונית שתעזור לנו להגיע להחלטה, כנראה שזו הייתה המשוואה:

• במידה וסכום החוב המצטבר גבוה וסיכויי הגבייה טובים מאד – כמובן שנגבה את מלוא הכספים ללא חשש
• במידה וסכום החובות נמוך מאד וסיכויי הגבייה נראים קלושים – כנראה שכדאי יהיה להמשיך הלאה ולוותר על חובות אלו

בכל שאר מקרי הביניים כגון: סכומי חוב גבוהים לעומת סיכויי גבייה שאינם ברורים, או סכומי חוב נמוכים לעומת סיכויי גבייה מעולים  וכיוצא בזה – אלו מקרים בהם כדאי להתייעץ עם עורך דין המומחה בפינוי שוכרים כדי להעריך נכון את הסיכוי-סיכון שלנו בגבייה זו. וכן, לעלות ההליכים ולהמשכם ישנה חשיבות רבה ועל כן מסלולים חלופיים לגביית החובות זולים ומהירים יותר, עשויים להיות נכונים בחלק מהמקרים.

גבייה מערבים – פתרון יעיל לחובות שוכרים

לסיכום:

העולה מכל האמור הוא שבמידה והשוכר אינו משלם את שכר הדירה והתשלומים השונים, מומלץ שלא להמתין עם תביעת הפינוי מהנכס ולפנותו בהקדם האפשרי על מנת שלא יעצים ויגדיל את חובותיו ונזקיו.

לרוב, תביעה לפינוי מושכר לא מסתיימת רק בפינוי הדייר אלא גם בגביית הכספים אותם הוא חייב וזהו בעצם השלב השלישי והאחרון בשיטת שלושת השלבים לפינוי דייר סרבן.

וכפי שכבר בארנו במאמר זה, גבייה צריכה להיות נכונה וחכמה ולקחת בחשבון את כלל הפרמטרים הספציפיים למקרה.

לייעוץ פרטני לפינוי דייר סרבן וגביית כלל הכספים אותם הוא חייב, ניתן ליצור קשר ישיר עם עו"ד אילן יששכר, מחבר פורטל מידע זה בטלפון >>> 072-3322233 או להשאיר לנו פנייה ואנו נחזור אליכם.