הפסקה או הפחתה של תשלום דמי שכירות

בניגוד לדעה הרווחת, ישנם מקרים בהם מתיר חוק השכירות והשאילה לשוכר לבצע קיזוז, הפחתה או הפסקה של תשלום דמי שכירות והואיל וחלקו של החוק הינו קוגנטי, לא ניתן להתנות על הוראות חוק אלו על אף שהוסכם אחרת בהסכם השכירות.

כלומר, ישנם מצבים בהם רשאי שוכר הנכס להפחית או להפסיק את תשלומי דמי השכירות לבעל הדירה.

עולה השאלה באיזה מצבים יוכל לעשות זאת השוכר, אך לפני שנענה על השאלה נפתח בהקדמה קצרה:

חיוב השוכר לשלם את דמי השכירות הינה חובה הן על פי המוסכם בהסכם השכירות – בדיוק כמו כל הסכם וחוזה אחרים כאמור בחוק החוזים, והן על פי האמור בסעיף 13 לחוק השכירות והשאילה.

ברם, חיוב השוכר בתשלום דמי השכירות הינו חיוב שלוב בחובותיו של המשכיר, הן על פי המוסכם בהסכם השכירות והן על פי חוק השכירות והשאילה.

במאמר זה נפרט את חלקם של המקרים בהם פוטר החוק את השוכר מתשלום דמי השכירות או מתיר לו לבצע הפחתה או קיזוז של דמי השכירות.

חשוב לציין כי טרם עשיית מעשה העשוי להתברר כהפרת הסכם השכירות, אנו ממליצים להתייעץ עם עורך דין הבקי בדיני החוזים בכלל ובחוק השכירות והשאילה בפרט.

פטור מתשלום דמי שכירות – סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה

סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה קובע כדלהלן:

"היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות."

העולה מסעיף 15 לחוק – כל זמן שנמנע מן השוכר לעשות שימוש במקרקעין מסיבות הקשורות למושכר או לדרכי הגישה אליו, פטור או מתשלום דמי השכירות.

לדוגמא – במקרה בו חלה הצפה במושכר כתוצאה מכשל בתשתיותיו, השוכר יכול להפסיק לשלם את דמי השכירות כל עוד לא ניתן לעשות שימוש במושכר.

יש לשים לב כי הפטור מתשלום דמי השכירות במקרה זה הוא רק במצב בו לא ניתן לעשות כלל שימוש במושכר והשוכר אכן אינו עושה בו כל שימוש, ככל והשוכר עושה שימוש בחלק מהמושכר, כגון בחלק מדירה שלא הוצפה, חייב הוא לשלם את דמי השכירות בניכוי החלק היחסי של הדירה בה לא ניתן לעשות שימוש.

סעיף זה הינו "סעיף המחלוקת" העיקרי במקרים בהם ישנה מניעה לעשות שימוש במושכר דוגמת סגרי הקורונה וכדומה.

חובות המשכיר והשוכר לתיקון פגמים וליקויים במושכר

סעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה קובע כדלהלן:

"המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שלו המשמש את המושכר, כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר (להלן – פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר."

ובסעיף 25ח(ב) לחוק:

"על אף האמור בסעיף 7, המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה המושכרת שאינו כאמור בסעיף קטן (א) ואינו קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, ואם היה פגם שתיקונו דחוף – יתקן המשכיר את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה כאמור; לעניין זה, "פגם שתיקונו דחוף" – פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר; אין בהוראות סעיף קטן זה כדי לגרוע מהוראות סעיף 9(ג)."

העולה מהאמור כי על השוכר לתקן כל ליקוי שנגרם לדירה בעקבות שימוש לא סביר שעשה בדירה.

כך, אם נגרמה סתימה בשירותים כתוצאה מהשלכת מגבונים או במקרה ששברתם חלק מסוים במזגן וכו' – עליכם לשלם את עלות תיקון הנזק שגרמתם.

מנגד, כשמדובר בפגמים משמעותיים אחרים, שלא נגרמו בעקבות שימוש לא סביר בדירה, ואין מדובר בליקוי או פגם קל ערך, על המשכיר לתקן ולשאת בעלויות הגלומות בתיקון, ותיקון זה יעשה בתוך 30 יום מקבלת דרישתכם לביצוע התיקון.

עם זאת, כפי שיבואר להלן, כשמדובר בפגמים דחופים – כאלה שלא מאפשרים לשוכר הדירה לשהות בה באופן סביר, יצטרך המשכיר לדאוג לתיקונם בתוך שלושה ימים. במצב בו המשכיר מסרב לתקן את הנזק/הפגם בדירה, השוכר רשאי להודיע למשכיר שהוא יתקן זאת במקומו, לעשות כן ולדרוש מהמשכיר את התשלום בעבור תיקון הנזק. לחלופין, באם לא תוקן הנזק, רשאי השוכר להפחית את דמי השכירות המשולמים בעקבות אותו פגם, וזאת בהתאם לירידת ערך הנכס בעקבות הפגם.

תרופות בשל אי תיקון ליקויים או פגמים במושכר

סעיף 9 (א) לחוק השכירות ושאילה קובע כדלהלן:

"דרש השוכר מהמשכיר לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה ולא תיקן המשכיר את הפגם או את אי-ההתאמה בתוך זמן סביר מהמועד שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר – (1) לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות; (2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או אי-ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה."

העולה מסעיף 9 לחוק כי לשוכר ישנן 2 תרופות ככל והמשכיר אינו מתקן את הפגם או ההתאמה הדרושים תיקון.

הפחתת דמי השכירות

על פי סעיף 9(א)(2) לחוק, כל עוד המשכיר אינו מתקן את הפגם או אי ההתאמה, יכול השוכר להפחית את תשלום דמי השכירות לפי היחס בו פחת שווי השכירות עקב הפגם לפי שווי השכירות על פי החוזה.

יש לשים לב כי לא כל פגם או אי התאמה אכן מפחיתים את שווי דמי השכירות בעבור אותה דירה או כל מושכר אחר והפחתה של דמי השכירות שאינה מבוססת עשויה לזכות את המשכיר בסעד של פינוי מושכר.

פסק דין בנוגע להפחתה מותרת של דמי השכירות

דוגמא לפסק דין בו התיר ביהמ"ש הפחתה של דמי השכירות, ניתן בתאק (ת"א) 22087-03-14 פסגת השירותים בע"מ נ' ש.א.ג ניהול קניונים בע"מ, בו נפסק כך:

"על אף האמור אני סבור כי יש מקום להפחית מתשלום דמי השכירות בגין התקופה שעד לתיקון הליקוי שבוצע באמצע ספטמבר 2011. בתקופה זו שאג שכרה חנות פגומה ללא מזגן. עבור חנות כזו אין לשלם דמי שכירות מלאים. סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה קובע כי: "לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר:..(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה".

תיקון עצמי ודרישה להשבה

פתרון נוסף אותו מציע חוק השכירות והשאילה לשוכר שהמשכיר מסרב לתקן פגם או אי התאמה במושכר, ואולי הפתרון הנפוץ יותר הינו – תיקון עצמי של הפגם או אי ההתאמה ודרישה להחזר והשבה של הוצאתיו הסבירות לתיקון.

יש לשים לב שעל מנת שהשוכר יהא רשאי לתקן בעצמו את הפגם או אי ההתאמה בעצמו ולבקש את החזר הוצאותיו, עליו לעמוד בלא מעט חובות כגון: הודעה מוקדמת למשכיר ומתן זמן סביר לתיקון, לתקן את הדרוש תיקון תוך הוצאה כספית סבירה ולא כל הוצאה כספית, וחובה נוספת אותה נוטים שוכרים לפספס – בדיקה מדוקדקת הן בחוזה השכירות והן בחוק כי המשכיר אכן אחראי לתיקון זה.

קיזוז דמי השכירות

מה הדין במקרה בו השוכר זכאי דורש מהמשכיר שישיב לו סכומי כסף אותם שילם בעבור תיקון המושכר כדין והמשכיר מסרב להשיב לו סכומים אלו, או במקרים בהם השוכר יכול להפחית את תשלום דמי השכירות והמשכיר מסרב לעשות כן?

סעיף 25 לחוק קובע כדלהלן:

"חובות שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות ניתנים לקיזוז."

העולה מסעיף 25 לחוק כי השוכר ראשי לקזז מתשלום דמי השכירות את התשלום שעל המשכיר להשיב לו.

יש לשים לב שסעיף 25(ח) לחוק קובע שסעיף 25 הינו קוגנטי ולא ניתן להתנות עליו ככל ומדובר בחוזה שכירות למגורים ועל כן, אף אם הסכם השכירות קובע שהשוכר אינו רשאי לקזז מדמי השכירות, סעיף 25 מתיר לו לבצע קיזוז של דמי השכירות חרף האמור בהסכם כל עוד השוכר עומד ביתר התנאים לקיזוז של דמי השכירות.

הפסקת תשלום דמי השכירות בטענת קיזוז בשל ליקויים

חשוב לדעת – על אף שלעיתים ניתן לקזז בדמי השכירות כאמור, אין לעכב את תשלומם באופן גורף עד לתיקון הליקויים בדירה (למעט במקרים בהם כלל לא ניתן לעשות שימוש במושכר כאמור לעיל), מכיוון שאי תיקון הפגם אינו מהווה הצדקה לאי תשלום גורף של דמי השכירות.

בנוסף, באם השוכר קיזז את דמי השכירות, אין הוא יכול לקזז את כולו אלא רק התשלום הסביר שהוציא לתיקון וככל שעמד ביתר החובות שעליו לעמוד טרם ביצע תיקון זה, שכן יתכן ויחשב כמפר את חוזה השכירות.

כך נקבע במספר פסקי דין ובין היתר בתפ"מ 5054-09-25 מאיר ואח' נ' פריגן ואח', תא"ח 15899-05-09 שרונה גמזו לטובה ואח' נ' מנחם פרנקל, כי השוכר אינו יכול לפטור את עצמו מתשלום דמי שכירות בשל ליקויים במושכר, אלא הפחתה קצובה בעבור תיקון הליקויים ו/או הפחתת הנאה.

במידה והשוכר אינו מצליח להפיק מהנכס את ההנאה המתבקשת בשל הליקויים הקיימים, הנכון הוא לבקש את ביטולו של ההסכם בהתאם לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה.

המלצות טרם חתימה על הסכם השכירות ותחילת תקופת השכירות

על מנת להפחית ככל האפשר מחלוקות בנוגע לתקלות, פגמים, ליקויים או אי התאמות במושכר או בדירה, מומלץ לבצע סיור מקיף ובחינה של המושכר ומערכותיו השונות וזאת בכדי לבחון הימצאות ליקויים או בעיות כלשהן, שכן באם בדירה קיים ליקוי מסוים הנראה לעין אך לא מפריע באופן מהותי לשהות בה, במצב בו אתם הסכמתם לקבל את הדירה כמו שהיא, לא תוכלו לדרוש מהמשכיר לתקן את אותו הליקוי, ולא תוכלו לקזז את תיקון הפגם מתשלום שכר הדירה.

עם זאת, כאמור באם התגלה בנכס ליקוי חמור לאחר זמן מה בו השוכר שהה בנכס, על המשכיר לתקן אותו, ובמידה שלא עושה כן – במקרים מסוימים, השוכר יהא רשאי לקזז או להפחית מתשלומי שכר הדירה.

חשוב לציין, שוכר המקזז, מפחית או אינו משלם את דמי השכירות שלא כדין, עשוי למצוא עצמו נתבע בתביעה לפינוי המושכר ולקבלת פסק דין וצו פינוי כנגדו.

למידע נוסף והמלצות על כללי עשה ואל תעשה בפינוי שוכרים >>>

לסיכום:

ישנם מקרים בהם השוכר יהא רשאי לקזז ולהפחית את תשלום דמי השכירות ולעיתים אף להפסיק לשלמם לחלוטין.

זכויותיו של השוכר בכל הנוגע להפחתת או הפסקת תשלום דמי השכירות תלויות בדרישות ולא כל מקרה יזכה את השוכר בהפחתה או הפסקה של תשלום דמי השכירות.

יש לשים לב כי הפחתה או הפסקה של דמי השכירות שלא כדין עשויה לזכות את המשכיר לדרוש את פינוי השוכר .

טרם קיזוז, הפחתה או הפסקה של תשלום דמי השכירות, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה לפינוי שוכרים הבקיא בחוק השכירות והשאילה.

לייעוץ משפטי פרטני, הנכם מוזמנים ליצור קשר ישיר עם מחבר מאמר זה, עו"ד אילן יששכר, בטלפון מספר >>> 072-3322233